Nr.153 - Ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af landbrugsejendom, Fredtoftevej 3

Sagsnr.: 18/2994

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om landzonetilladelse og ansøgning efter husdyrbrugloven til nyt stuehus og landbrugsbygninger i forhold til en tidligere gård, der er nedbrændt.

 

Sagsfremstilling og økonomi

På vegne af ejerne til Fredtoftevej 3 I/S, der ledes af Kjeld Thørup, har Bozel Totalenterprise v/Frank Petersen søgt om landzonetilladelse og om miljøtilladelse til at opføre en ny landbrugsejendom med en placering ca. 250 m væk fra den oprindelige gårdbebyggelse, der er nedbrændt omkring 2008.

 

Der søges om tilladelse til at opføre et 3-længet gårdanlæg bestående af et stuehus, 2 sidelænger á 180 m² samt en maskinhal/lade på 1200 m² ved siden af. Endvidere ønskes der opført to lystdriftsstalde på henholdsvis 183 m² og 170 m² placeret på marken mellem Stasevang og de øvrige bygninger. En eksisterende bygning opført til maskinhus på 388 m² skal bibeholdes og anvendes til lade. Den landbrugsmæssige produktion på ejendommen vil være ammekvæg.

 

Stuehuset skal anvendes til bolig for familien. Stuehuset ønskes opført i 1½ etage med kælder. Ansøger angiver at etagearealet (stueplan + del af tagetagen med etagedæk) er på 500 m².  

Bygningens grundareal (stueplan) er på 355 m², kælderen er på 355 m², og den del af tagetagen, der ønskes udnyttet er på 145 m². Hvis der bleve etableret etagedæk i hele tagetagen vil dette areal udgøre ca. 280 m². Det udnytbare etageareal (kælder, stueplan og hele tagetagen) er i alt på ca. 1000 m².

 

Bebyggelsen ønskes opført i røde teglsten med valmet tag belagt med sorte teglsten.

Stuehuset fremtræder som et længehus med to tagkviste og 1 stor frontkvist på hver side af facaden. Flere af kvistene er placeret i den del af huset, hvor der ikke ønskes etagedæk mellem stueetagen og 1. sal.  Ved indgangen etableres et stort hævet plateau med ramper til biler, og mod havesiden en stor hævet terrasse.  Stuehusets kiphøjde er på 9,50 m, hvilket er en overskridelse på 1,00 m i forhold til byggeretten i BR18 på 8,50 m.

 

Den ene sidelænge skal anvendes til garage og værksted. Den anden sidelænge oplyses at skulle rumme mulighed for bokse til kvæget i forbindelse med afhentning til slagteri eller til opstilling af sygebokse hvis dette måtte blive nødvendigt, dyrlægerum, kemikalierum mv. Der er afsat areal på 10 m² pr. dyr. De 2 sidelænger har boliglignende karakter med ”stuehusvinduer”.

 

Figur: Ansøgers illustration af stuehus med to sidelænger. Dertil ansøges om maskinhal/lade ved siden af samt to stalde på marken. Desuden ønskes yderlogere en eksisterende bygning bevaret og anvendt til lade

 

I forbindelse med ansøgningen om miljøtilladelsen har ansøger oplyst, at den store maskinhal/lade på 1200 m² skal anvendes som maskinhus i samdrift med denne ejendom og ejers 2 øvrige ejendomme med et samlet areal på 70,5 ha.

 

Ejendommen og området

Ejendommen er en landbrugsejendom med landbrugspligt med et samlet grundareal på ca. 18,8 ha. Ejer har 2 andre landbrugsejendomme beliggende Dageløkkevej 35D i Humlebæk og Attemosevej 5 i Hillerød, således at det samlede landbrugsareal vil blive på ca. 70,5 ha.

 

Den brændte gård lå på matr. nr. 11a, nord-øst for maskinhuset, som er den eneste bygning på ejendommen, der ikke nedbrændte. Det nye byggeri ønskes opført på matr. nr. 11d. Fredensborg Kommune har i 2017 givet tilladelse til etablering af en ny adgangsvej. Vejen er endnu ikke etableret.

 

Ejendommen ligger i det åbne land udenfor lokalplanlagt område. Ejendommen er mod syd og øst omgivet af landbrug, mod nord ligger ”Fredtoften” og mod vest skovområdet Stasevang.

 

Landskabet på ejendommen er et småbakket dyrkningslandskab. Henover ejendommen løber en højspændingsledning på master.

 

Lovgrundlag

Et stuehus på mere end 500 m² og garager over 50 m² kræver landzonetilladelse, jf. planlovens § 35, stk. 1. Stuehus og garage/værksted kræver endvidere landzonetilladelse for så vidt angår beliggenheden og udformningen af bygningerne, idet disse ikke opføres i tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer, jf. planlovens § 35, stk. 1.

 

Såfremt Plan-, Miljø- og Klimaudvalget er positiv overfor stuehus og garage, skal ansøgningen udsendes i naboorientering/partshøring inden der kan træffes endelig afgørelse om placeringen af byggeriet, stuehusets omfang samt den tilhørende garage/værksted.

 

Driftsbygninger på ejendommen skal behandles efter de nye regler i husdyrbruglovens § 16 b, hvilket vil sige at miljøtilladelsen skal indeholde en vurdering af de landskabelige værdier ved etablering af driftsbygninger til landbruget. Miljøtilladelsen skal inden endelig godkendelse udsendes i nabohøring.

 

En del af den nye bebyggelse vil komme til at ligge indenfor 300 m skovbyggelinjen til Stasevang, jf. naturbeskyttelseslovens § 17, stk. 1.

 

I kommuneplan 2017 ligger hele ejendommen i et potentielt naturområde. Indenfor naturområderne og potentielle naturområder må der ikke gennemføres byudvikling, rekreative eller tekniske anlæg, der forringer områderne.

 

Redegørelse for praksis vedrørende store stuehuse

I en af Natur- og Miljøklagenævnets principielle afgørelser, NoMo 137, fremgår følgende:

 

Ifølge planlovens § 36, stk. 1, nr. 3, kræver byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller for udøvelse af fiskerierhvervet ikke landzonetilladelse, jf. dog stk. 2, og 3. Stuehuse på landbrugsejendomme anses som erhvervsmæssigt nødvendige for landbrugsejendomme uanset ejendommens størrelse. Ifølge praksis kræver opførelse af et nyt stuehus på en landbrugsejendom landzonetilladelse, hvis dets bruttoetageareal overstiger 500 m² mere end uvæsentligt. Ved ansøgninger om boliger på mere end 500 m² i det åbne land afhænger vurderingen af en række momenter - navnlig landskabets karakter og områdets planlægningsmæssige temaer - men også byggeriets placering, volumen og eventuelt udformning, ejendommens størrelse og øvrige bygninger på ejendommen, risiko for præcedens samt eventuelt særlige konkrete omstændigheder.

 

Den konkrete vurdering af størrelsen på nye stuehuse i landzonen hænger snævert sammen med de øvrige kriterier og hensyn, der efter praksis inddrages i vurderingen af disse sager. De planlægningsmæssige og landskabelige hensyn er i praksis tillagt betydelig vægt ved afgørelser af sager om stuehuse. Kommuneplanerne fungerer i den forbindelse som grundlag for administration af planlovens landzonebestemmelser både ved 1. instans afgørelser og ved afgørelse af klagesager i Natur- og Miljøklagenævnet. For så vidt angår kulturhistoriske hensyn er disse tillige tillagt betydelig vægt i praksis. Kulturhistoriske hensyn indebærer bl.a. et hensyn til den byggeskik – herunder størrelsen på sammenlignelige boliger – der er fremherskende i et givent område. Blandt de hensyn og kriterier, der efter Natur- og Miljøklagenævnet praksis navnlig indgår i vurderingen af stuehuses størrelse, er endvidere områdets og landskabets karakter, byggeriets placering på ejendommen og ejendommens størrelse.

 

Om arealberegningen er Natur- og Miljøklagenævnets praksis at bygningsreglements arealberegningsregler kan være relevante, men ikke kan stå alene, men at sagsbehandlingen af en bygnings størrelse og volumen fortrinsvist skal tilgodese de hensyn som planloven skal varetage, herunder de landskabeligege og kulturhistoriske forhold, jf. NoMo 163

 

Den landskabelige vurdering af driftsbygninger i miljøtilladelsen

Af lovforslaget til husdyrbrugloven fremgår, at der kræves en vurdering af virkningerne på de landskabelige værdier i følgende tilfælde:

 

1) Erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri, der opføres uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer.

2) Bebyggelse, der ikke er erhvervsmæssigt nødvendig for ejendommens drift, herunder meget store landbrugsbygninger med industriel karakter eller fællesanlæg, der knytter sig til driften på flere ejendomme.

 

I dette tilfælde er maskinhuset både et fællesanlæg, som knytter sig til driften af flere ejendomme og alle landbrugsbygningerne opføres uden tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer.

 

Administrationens vurdering

Administrationen er som udgangspunkt positiv overfor den ansøgte placering af en ny bebyggelse, idet det vurderes at landskabet ikke er sårbart overfor bebyggelse det pågældende sted. Administrationen er også positiv overfor bebyggelsens traditionelle materialevalg samt længehusarkitekturen med den fagdelte facadeopdeling.

 

Administrationen vurderer, at stuehuset er af usædvanligt stort omfang i forhold til de almindelige stuehuse i Fredensborg Kommune. Det vurderes endvidere, at frontkviste/kviste over de dobbelthøje rum ikke er i overensstemmelse med traditionelt byggeri.  Endvidere vurderes det, at adgangsplateauet er fremmed for byggeri på landet i Nordsjælland, hvor der ikke findes herregårde. Samlet set vurderes det at den samlede bygningskompleks ikke er i overensstemmelse med den nordsjællandske byggetradition og kulturhistorie.

 

Uanset at etagearealet i henhold til beregningsreglerne i BR18 udgør 500 m², virker bygningen meget større, da den har et volumen svarende til 1000 m² og en højde på 9,2 m til kip.

Tilsvarende finder administrationen, at maskinhusets og den ene staldlænge er usædvanlig stor for en landbrugsejendom af denne størrelse.

 

I forbindelse med at udvalget drøfter sagen bør følgende forhold indgå i vurderingen i forhold til Natur- og Miljøklagenævnets praksis:

  1. Byggeriets nye placering
  2. Byggeriets visuelle fremtræden
  3. Byggeriet størrelse
  4. Bygningshøjden.

 

Såfremt udvalget er positivt indstillet overfor stuehus og garage, skal det ansøgte udsendes i naboorientering inden endelig afgørelse træffes, jfr. planloven.

 

Miljøtilladelsen skal først i nabohøring, når forslag til tilladelse foreligger jfr. husdyrbrugloven.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Planlovens § 35, stk. 1

Naturbeskyttelseslovens § 17

Kommuneplan 2017

Husdyrbruglovens § 16b

Bygningsreglement 2018

Andre virkninger (handicap, integration, ligestilling, miljø, sundhed)

Byrådets arbejdsgrundlag

4. Bygninger og byrum skaber liv

 

FNs verdensmål

11. Bæredygtige byer og lokalsamfund

Kompetence

Plan,- Miljø- og Klimaudvalget.

Indstilling

  1. At udvalget drøfter om byggeriet placering, den visuelle fremtræden, byggeriets størrelse og stuehusets højde giver anledning til ændringer i projektet.

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 03-10-2018

Sagen udsat.