Nr.167 - Landzonesag, Kirkeltevej 142

Sagsnr.: 18/4540

 
Flemming Rømer (O)

Beslutningstema

Stillingtagen til, om der skal meddeles en lovliggørende landzonetilladelse til nybyggeri samt en landzonetilladelse til ændret anvendelse til helårsbeboelse.

 

Udvalget skal behandle sagen igen som følge af høringssvar.

 

Administrationen indstiller at kommunen meddeler en landzonetilladelse til at det påbegyndte byggeri kan færdiggøres, som en genopførelse af et fritidshus, som beskrevet i dagsordenen, samt at kommunen meddeler afslag på det ansøgte om en status som helårsbolig.

 

Sagsfremstilling og økonomi

På ejendommen Kirkeltevej 142 har der tidligere været et fritidshus. Huset er nedrevet, og et nyt hus er under opførelse på stedet uden de fornødne tilladelser. Administrationen har meddelt et standsningspåbud til de igangværende byggearbejder.

 

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget behandlede sagen den 09.01.2018 og 10.04.2018. I første omgang besluttede et flertal at meddele afslag på en ansøgning om lovliggørende landzonetilladelse til et nyt og større hus på ejendommen. I anden omgang besluttede udvalget at kommunen er principielt positiv til en lovliggørende landzonetilladelse til et ændret projekt for en ny bygning, og en landzonetilladelse til at der kan etableres helårsbeboelse på ejendommen, samt at kommunen anbefaler en dispensation fra Kirkeltefredningen.

 

Fredningsnævnet har meddelt dispensation fra Kirkeltefredningen i juni 2018.

 

Sagen har været i høring i august måned, og kommunen har blandt andet modtaget en udtalelse fra Erhvervsstyrelsen om sagen. Ejeren har herefter haft mulighed for at udtale sig om sagen. Høringssvarene er vedlagt som bilag.

 

Baggrund

Der henvises til referater fra møderne den 09.01.2018 og 10.04.2018. Det skal bemærkes, at kommunen i 2009 og 2015 meddelte landzonetilladelse til at det nu nedrevne fritidshus kunne anvendes som helårsbolig, forudsat huset ikke blev ændret.

 

Ved afgørelse i sagen skal kommunen forholde sig til, om kommunen ville have meddelt en landzonetilladelse, hvis ejeren rettidigt havde søgt herom. Som beskrevet i referat fra mødet 09.01.2018 må det lægges til grund, at kommunen ikke ville have meddelt landzonetilladelse til nedrivning og nybyggeri – men at kommunen på samme måde som tidligere ville have meddelt tilladelse til en ændret anvendelse til helårsbeboelse forudsat bygningen var egnet til formålet, og forudsat at der ikke skete væsentlige bygningsmæssige ændringer.

 

Hvis kommunen beslutter at meddele lovliggørende tilladelser skal der være væsentlige forhold som taler herfor. Der skal også være væsentlige forhold som taler for fysisk lovliggørelse (nedrivning). Sagen indeholder ikke et enkelt eller åbenlyst svar på disse forhold. Sagen kompliceres yderligere af, at ejendommen er beliggende i transportkorridoren.

 

Hensyn til ejerens forhold

Der er ikke umiddelbart forhold omkring ejeren, som i sig selv taler for at meddele den ansøgte tilladelse. Ejeren har ikke handlet i god tro, og har erkendt dette. Ejeren havde forinden modtaget vejledning om reglerne, og det er en alvorlig overtrædelse af lovens formål at undlade at søge om tilladelse for at opnå fordele ved en efterfølgende lovliggørelse.

 

Ifølge vejledningen til transportkorridoren kan det i sjældne tilfælde forekomme, at forbuddet mod byggeri er så indgribende i forhold til ejerens udnyttelse af sin ejendom, at kommunen alligevel kan meddele en landzonetilladelse. Kommunen skal konkret forholde sig til, om der i denne sag er sådanne individuelle og sjældne forhold.

 

Hensyn til naboer og omgivelser

De naboer som har indsendt høringssvar er positive til det ansøgte, og det ansøgte vurderes at have en acceptabel påvirkning på omgivelserne (fx visuelt og aktivitetsmæssigt).

 

Hensyn til landskab, natur, mv.

Fredningsnævnets dispensation kan tillægges stor betydning med hensyn til de landskabelige forhold. De naturmæssige påvirkninger er små. Samlet set har det ansøgte derfor en acceptabel påvirkning på landskabet mv.

 

Hensyn til planlægningsmæssige forhold

Det kan tillægges betydning, at der generelt er gode grunde til at tillade helårsbeboelse. Ejeren kunne lovligt have vedligeholdt og renoveret det gamle hus uden væsentlige ydre bygningsmæssige ændringer. I så tilfælde kunne bygningen fremstå nogenlunde i samme omfang og tilstand som et nyt hus, og forudsætningerne ville være til stede for kommunens tidligere afgørelser om tilladelse til ændret anvendelse til helårshus.

 

Hensynet til transportkorridoren betyder dog, at kommunen ikke har mulighed for at meddele den ansøgte landzonetilladelse til nybyggeri, med mindre der er tale om et sjældent tilfælde hvor forbuddet mod byggeri er alt for indgribende i forhold til ejerens udnyttelse af sin ejendom.

 

Kommunen har i 2014 meddelt afslag til nyt helårshus i en sammenlignelig sag.

 

Administrationens vurdering af en tilladelse til færdiggørelse af et nyt hus + helårsbeboelse. Løsningen vil være for vidtgående i forhold til de hensyn som Transportkorridoren søger at varetage, eftersom en sådan tilladelse indebærer at der etableres ’ny permanent bebyggelse’. Etablering af en ny bygning til helårsbeboelse skal anses som en sådan ny permanent bebyggelse. Administrationen kan ikke se, at der er tale om et individuelt og sjældent tilfælde, hvor forbuddet mod byggeri er indgribende i forhold til ejerens udnyttelse af sin ejendom, allerede fordi kommunen har behandlet lignende sager, og fordi problemstillingen om ændret anvendelse af en fritidsbolig til helårsbolig i Transportkorridoren må anses som et generelt principielt spørgsmål. De individuelle forhold taler heller ikke for at meddele tilladelsen.

 

Administrationens vurdering af en tilladelse til færdiggørelse af bygningen til fritidshus.

Der er tale om en løsning som er acceptabel i forhold til de mange hensyn som kommunen skal inddrage i vurderingen. En sådan tilladelse vil ikke ændre væsentligt på forholdene i relation til de hensyn som Transportkorridoren søger at varetage, og vil ikke ændre væsentligt på forholdene for omgivelser, naboer, landskab, mv. En sådan tilladelse vil heller ikke være indgribende i forhold til ejerens udnyttelse af sin ejendom, eftersom den giver ejeren mulighed for at udnytte den på samme måde som tidligere.

 

En tilladelse til genopførelse af fritidshuset vil ikke være indgribende i forhold til ejerens udnyttelse af sin ejendom. Bygningen er beliggende i landzonen og det er derfor det muligt at benytte det som fritidsbolig med overnatning hele året. Planlovens forbud mod overnatning i perioden fra 1. november til udgangen af februar gælder kun boliger i sommerhusområder.

 

Kommunen har tidligere meddelt landzonetilladelse (på vilkår) til en ændret anvendelse af et uændret fritidshus, så det kunne anvendes til helårsbeboelse jf. kommunens tidligere afgørelser i 2009 og 2015. Det kan synes inkonsekvent at administrationen nu vurderer, at kommunen ikke længere har mulighed for at tillade helårsbeboelse. Administrationen pointerer derfor, at det fortsat vurderes at være i kommunens generelle interesse at der etableres helårsbeboelse. Administrationen vurderer dog, at ejeren, ved at handle som han har gjort, har bragt sig selv og kommunen i en situation som forhindrer denne løsning.

 

Kommunen vil i fremtiden have mulighed for at træffe en ny afgørelse om ændret anvendelse af bygningen fra fritidsbolig til helårsbeboelse, hvis forholdene omkring transportkorridoren ændres væsentligt (fx afgrænsning af transportkorridorens geografiske omfang eller ændringer i mulighederne for at anvende ejendomme i arealet).

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Retsgrundlag

Planlovens landzonebestemmelser.

Fingerplanens bestemmelser om Transportkorridoren.

 

FN's Verdensmål og Byrådets arbejdsgrundlag

-

 

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

 

Kommunikation

Afgørelse om landzonetilladelse skal offentliggøres. Kopi af afgørelsen om landzonetilladelse og dispensation fra lokalplanen sendes til dem, der indsendte bemærkninger til sagen (herunder Erhvervsministeriet).

 

Indstilling

  1. At kommunen meddeler en landzonetilladelse til genopførelse af et fritidshus, som beskrevet i dagsordenen.
  2. At kommunen meddeler afslag på det ansøgte om en status som helårsbolig.

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 06-11-2018

Sagen udsat.

 

Bilag

Høringssvar