Nr.179 - Planmæssige rammer for udbud og salg af matr. nr. 1ls og 1qm Niverød By Karlebo

Sagsnr.: 18/28844

 
Bo Hilsted (A)

Beslutningstema

Stillingtagen til rammer for udbud og salg af matr. nr. 1ls og 1qm Niverød By, Karlebo.

 

Sagsfremstilling og økonomi

Økonomiudvalget har besluttet, at udvalgte kommunale ejendomme undersøges med henblik på salg, herunder ejendommene ved Hasselhøj som omfatter to ejendommene med matr. nr. 1ls (A) og 1qm (B) Niverød By. De to matrikler udgør tilsammen ca. 3000 m2.

 

Ejendommene

De to ejendomme er beliggende ved bebyggelsen Hasselhøj nærmest ved Hasselhøj nr. 320. Hasselhøj er en tæt-lav bebyggelse fra 1980érne. Se kort herunder.

 

 

Matr. nr. 1ls (A) afgrænses på den nord-, syd- og vestlige-side af den eksisterende bebyggelse Hasselhøj og mod øst af en offentlig sti. Matr. nr. 1qm (B) er beliggende på modsatte side af stien, men har visuelt større sammenhæng med det grønne fællesareal. Begge matrikler henligger som grønne områder med højt græs og spredt beplantning. Der er ingen umiddelbare beskyttelsesinteresser i området.

 

Den grønne kile som ligger rundt om matr. nr. 1qm er samejet af de omkringliggende grundejerforeninger.

 

Gældende planmæssige rammer

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 15 – tæt-lav Islandshøj. Ifølge lokalplanen, som har været gældende siden 1978 er området overordnet set udlagt til boligformål som kan bestå af række-, kæde- eller længehuse og lignende tæt-lav bebyggelse. Matr. nr. 1ls er udlagt til butiks- og institutionsområde.

 

Rammeområde NB08 – Hasselhøj m.v. i Kommuneplan 2017:

Anvendelse: Boligområde Tæt lav

Max bebyggelsesprocent: 25%

Max højde: 1 etage med udnyttet tagetage

Andet: Antallet af boliger må ikke overstige 250.

 

Den gældende lokalplan og rammebestemmelsen i NB08 beskriver i forbindelse med udbygningen af området at der i alt kan opføres 250 boliger. Som området ser ud i dag er der ialt 256 boliger. Udbygning med yderligere fire boliger i området kan planmæssigt forsvares på matr. nr. 1ls idet der siden 1978 har været planlagt byggeri på matriklen og at områdets karakter af boligbebyggelse ikke ændres.

 

Der er tinglyst en deklaration for området, hvor Fredensborg Kommune alene er påtaleberettiget. Indholdet i deklarationen strider ikke imod overvejelserne i denne sag, men hegn i skel mod veje, sti, og fællesarealer samt naboskel må kun være levende hegn af typen liguster i en maksimal højde på 1,8m.

 

Forslag til planmæssige rammer for udbud

Det er administrationens vurdering, at kun matr. nr. 1ls (A) bør overvejes til salg til boligformål idet ny bebyggelse naturligt vil kunne tilpasses den eksisterende bebyggelsesstruktur i området. Den gældende lokalplan udlægger matr. nr. 1qm som grønt område som en del af fællesarealet. 

 

Administrationen har på baggrund af undersøgelser og besigtigelse i området følgende forslag til planmæssige rammer:

 

Vedr. matr. nr. 1ls (A)

  • Området skal udlægges til boligformål – tæt lav.
  • Nybyggeri skal tilpasses den bebyggede struktur i området. Arkitekturen skal hente inspirations i områdets Tæt-lav byggeri i formsprog og materialer, men skal fremstå med et moderne arkitektonisk udtryk.   
  • For at sikre en tilpasning til eksisterede bebyggelse indføres lignende bebyggelsesregulerende bestemmelser fra lokalplan nr. 15 til ny lokalplan.
  • På arealet kan maksimalt opføres 2 dobbelthuse med 4 boliger ialt med tilhørende havearealer i 1 etage med udnyttet tagetage. 
  • Der skal etableres 1,5 parkeringspladser pr. bolig for tæt/lav bebyggelse jf. Kommuneplan 2017.
  • Vejadgang skal etableres over ejendommens nordlige skel mod Hasselhøj suppleret med en sekundær vejadgang sydfra.
  • Hegn i skel mod veje, sti, og fællesarealer samt naboskel må kun være levende hegn af typen liguster i en maksimal højde på 1,8m

 

Vedr. matr. nr. 1qm (B)

Det er administrationens vurdering, at matr. nr. 1qm ikke bør udbygget med boliger, men forblive som en del af det grønne fællesområde mellem bebyggelserne. Administrationen har været i kontakt med Fredensborg Forsyning i forhold til planlægning af arealer til regnvandshåndtering. De har ingen interesse i arealet til det formål. Administrationen vil derfor foreslå at der indledes dialog med grundejerforeningerne i området om overdragelse af arealet.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser på nuværende stade.

 

Retsgrundlag

Planloven.

 

FN's Verdensmål og Byrådets arbejdsgrundlag

FNs verdensmål

11. Bæredygtige byer og lokalsamfund

 

Byrådets arbejdsgrundlag

4. Bygninger og byrum skaber liv

 

Kompetence

Økonomiudvalget.

 

Indstilling

  1. At de opstillede planmæssige rammer for matr. nr. 1ls og 1qm Niverød by Karlebo ligger til grund for udbud af ejendommene.

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 29-11-2018

Anbefaler administrationens indstilling. Administrationen afholder møde med grundejerforeningen inden salget.