Nr.54 - Nedrivning og nye bygninger, Humlebækvej 38

Sagsnr.: 17/11684

 

Beslutningstema

Stillingtagen til en ansøgning om nedrivning af en bevaringsværdig landbrugsbygning, samt principiel stillingtagen til en ansøgning om landzonetilladelse til nyt stuehus, maskinhus, ridehal, mv.

 

Sagsfremstilling og økonomi

Ejeren af Humlebækvej 38 ønsker at ændre anvendelse af en kombineret stald- og maskinbygning, samt at nedrive de øvrige 4 bygninger på ejendommen og erstatte dem med 5 nye bygninger. Nærværende sag

handler om alle eksisterende bygninger samt de 5 nye bygninger.

 

Ejendommen

Ejendommen er en mindre landbrugsejendom, som består af 2 matrikler på tilsammen 7,1 ha.

 

ejendommen er der hovedsageligt ældre bygninger, samt en hal fra 2005 på ca. 540 m2 som anvendes til løsdriftsstald, maskinhus og diverse oplag. En højspændingsledning krydser ejendommens østlige del tæt på de eksisterende bygninger. Umiddelbart syd for bebyggelsen er en mindre sø, som er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3.

 

Der er tilladelse til hestepension. Der er 14 heste. Ejeren har ikke selv heste, men benytter store dele af ejendommen til hestepension. Derudover har ejeren en mindre maskinstation.

 

Der er en vis trafik til og fra ejendommen i forbindelse med hestepensionen.

 

Området

Området er omfattet af den gældende kommuneplans bestemmelser om beskyttelse af landskabsværdier. Ifølge landskabskarakteranalysen er området en del af ’Langstrup bølgede dyrkningslandskab’, som blandt andet er sårbart overfor større faste anlæg som ridebaner. Landskabets karakter skal derfor beskyttes, og der må kun opføres bygninger som er nødvendige for landbrugsdriften. Ejendommen er ikke omfattet af kommuneplanens bestemmelser om naturværdier, geologiske værdier eller kulturhistoriske værdier.

 

Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelser om særligt værdifulde landbrugsområder, som skal søges opretholdt til landbrugsformål.

 

Nye bygninger

Ejeren søger om tilladelse til følgende:

  • Et nyt stuehus på 210 m2 i stueplan, med en ny placering på toppen af bakken. Herudover en sammenbygning med garagen.
  • En ny garagebygning på 108 m2 ved siden af det nye stuehus.
  • Nyt maskinhus på 375 m2 bag ved den eksisterende hal, og med en højtliggende placering ved siden af garagen.
  • Ny ridehal på 1.056 m2 med en ridebane på 20x40 m.
  • Ny udendørs ridebane på 20x60 m.
  • Ny bygning til håndtering af mødding på 40 m2.
  • Flytbart læskur på 31 m2.

 

På et senere tidspunkt ønsker ejeren at søge om tilladelse til en bolig nr. 2 ved siden af det nye stuehus.

 

Kommunen har tidligere behandlet en ansøgning om ridehal ved et forløb i 2007-2011, hvor ejeren modtog afslag. Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse i sagen i 2012, hvor nævnet stadfæstede kommunens afgørelse om, at en ridehal ikke var erhvervsmæssig nødvendig og krævede en landzonetilladelse, samt at der skulle meddeles afslag på landzonetilladelse. Nævnet pointerede, at nævnets praksis er restriktiv, når der er tale om ridehaller, som ønskes opført i områder med særlige landskabelige værdier.

 

Bevaringsværdig bygning

Stuehuset og 3 landbrugsbygninger var tidligere registreret med en bevaringsværdi på 4, men efter ændringen i Kommuneplan 2017 er det kun en udlænge som er udpeget som bevaringsværdig. Bygningen er fra 1926, og indgår som en del af et gårdanlæg.

 

Stuehuset og landbrugsbygningernes bevaringsmæssige værdi var særligt knyttet det kulturhistoriske gårdanlæg. Det var altså bygningerne betragtet som en helhed som var afgørende for vurderingen.

 

Administrationen har offentliggjort nedrivningsansøgningen, jf. lovkrav herom, og sendt kopi til Danmarks Naturfredningsforening, Bevaringsforeningen Fredensborg og Museum Nordsjælland. Kommunen har ikke modtaget indsigelser.

 

Kommunen kan nedlægge et forbud mod nedrivningen ved at meddele et såkaldt ’§-14-forbud’, hvorefter kommunen inden 1 år skal udarbejde en lokalplan for ejendommen.

 

Terrænreguleringer

Grunden er kuperet, med op til 5 m højdeforskel fra det laveste punkt ved ridebanen til det højeste punkt ved stuehuset. Dele af det ønskede byggeri forudsætter omfattende terrænreguleringer. Den største forskel er omkring ridehallen, med ca. 3 m forskel fra det laveste til det højeste sted.

 

I tilfælde af, at udvalget er principielt positiv til det ønskede skal der indhentes yderligere oplysninger inden kommunen kan gå videre med sagen. I tilfælde af, at udvalget beslutter at meddele et afslag er der dog tilstrækkelige oplysninger hertil.

 

Miljøforhold

I tilfælde af, at udvalget er principielt positiv til det ønskede skal der indhentes yderligere oplysninger om miljøforhold vedr. staldbygningen og den nye møddingsplads.

 

Lovgivning

En ændret placering af stuehuset forudsætter en landzonetilladelse, ligesom nye bygninger og anlæg som ikke er nødvendige for landbrugsdriften også forudsætter en landzonetilladelse. Eftersom hestepension og maskinstation ikke er landbrugsdrift, betyder det i praksis, at samtlige forhold i denne sag forudsætter en landzonetilladelse.

 

Kommunen skal inddrage mange hensyn i vurderingen af sagen. Vigtige forhold er beskrevet i Kommuneplan 2017, fx landskabelige hensyn.

 

I en sammenlignelig sag på Endrupvej meddelte kommunen i marts 2017 en landzonetilladelse til en ridehal, men Planklagenævnet ændrede afgørelsen til et afslag i november 2017. Ejendommen var omfattet af værdifuldt landskab, og der var tale om en ridehal til privat brug og mindre erhvervsaktivitet, hvor der ifølge kommuneplanens retningslinjer kun kan gives landzonetilladelse i få tilfælde.

 

Administrationens vurdering

Med hensyn til den bevaringsværdige bygning vurderer administrationen, at et forbud mod nedrivning ikke vil stå i et rimeligt forhold med de kulturhistoriske værdier som kan bevares. Administrationen tillægger det betydning, at bygningens primære kvalitet er at indgå i sammenhæng med de øvrige bygninger, som ejeren påtænker at nedrive.

 

Administrationen vurderer, at kommunen kan være principielt positiv til en landzonetilladelse til nyt stuehus, garage, maskinhus og en udendørs ridebane, men at den eksponerede placering ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens pointering af det sårbare landskab.

 

Administrationen vurderer, at det er sagligt at tillægge det betydning, at der ønskes en større afstand fra boligen til den eksisterende højspændingsledning. Administrationen anbefaler dog at ejer revurderer den samlede plan, så bygningerne placeres mere skånsomt i landskabet.

 

Administrationen vurderer, at kommunen ikke bør meddele tilladelse til en ridehal. Der er tale om en stor bygning, som ikke er nødvendig for landbrugsdriften, og som vil have en betydelig påvirkning af det sårbare landskab. Administrationen gør desuden opmærksom på klagenævnspraksis om ridehaller, herunder ovennævnte afgørelse fra Endrupvej, om ridehaller til privat brug og mindre erhvervsvirksomhed.

 

I tilfælde af, at udvalget er principielt positiv til en ridehal bør placeringen ændres, så bygningen ikke får så stor påvirkning af det sårbare landskab.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Retsgrundlag

Planloven.

Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

 

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

 

Kommunikation

Kommunen skal gennemføre en naboorientering inden kommunen kan meddele en landzonetilladelse.

 

Indstilling

  1. At kommunen meddeler nedrivningstilladelse til den bevaringsværdige bygning.
  2. At kommunen er principielt positivt indstillet til en landzonetilladelse til nyt stuehus, garage, maskinhal og en udendørs ridebane, forudsat der findes en mere skånsom placering som beskrevet i dagsordenen.
  3. At kommunen meddeler afslag til en landzonetilladelse til en ridehal.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 06-03-2018

Administrationens indstilling pkt. 1 og 2 godkendes.

Et flertal vedtager at kommunen meddeler afslag til en landzonetilladelse til en ridehal.

For stemmer 5: B, F, A

Imod stemmer 4: O, C og V idet de begærer sagen i Byrådet.