Nr.52 - Ansøgning om ny anvendelse af udhus

Sagsnr.: 17/20356

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om anvendelsesændring af udhusbygning på Niverødvej 18.

Sagsfremstilling og økonomi

Fredensborg Kommune har modtaget ansøgning om tilladelse til at benytte den eksisterende udhusbygning på Niverødvej 18 til enten en selvstændig bolig, anneks til den eksisterende bolig eller til erhverv.

 

Bygningen er i dag godkendt til udhus, se afsnit om historik. Bygningen ligger i skel mod naboejendommen Niverødvej 16 og i skel mod jernbanen.

 

 

Ejer ønsker at anvende bygningen til et andet formål end udhus, idet bygningen er blevet sat i stand i forbindelse med den tidligere virksomhed på ejendommen. Pt. ønsker ejeren at fastholde den som erhverv, for derefter at ændre den til bolig.

 

Oprindeligt har ejeren ansøgt om tilladelse til at indrette en selvstændig bolig i bygningen. Efterfølgende har ejers rådgiver oplyst, at ejeren også vil være interesseret i at anvende bygningen som enten anneks til eksisterende bolig på ejendommen eller til erhverv, hvis ikke den kan godkendes som en selvstændig bolig.

 

Ejendommen ifølge BBR

Ejendommen består af 2 matrikler, som ikke er sammatrikuleret. Det betyder, at det matrikulære areal ikke kan sammenlægges for de 2 matrikler.

 

Byggeriet på ejendommen ligger på matrikel 1ao Nivågård, Karlebo, som har et matrikulært areal på 1.070 m2.

 

I BBR er følgende bygninger og enheder registreret på ejendommen:

Bygning 1: Etagebolig med 2 boligenheder og et værelse – en boligenhed i stueetagen og en boligenhed på tagetagen. Værelset er placeret i kælderen. Bygningen har ifølge BBR et boligareal på 236 m2.

Bygning 2: Bygning til hotel, restaurant, vaskeri, frisør og anden servicevirksomhed og har ifølge BBR et areal på 117 m2.

 

Historik på ejendommen

Af en tidligere byggesag på ejendommen, fremgår det på en situationsplanen, at bygning 2 oprindeligt er opført som en udhusbygning.

 

I 1986 er der meddelt dispensation fra byplanvedtægten til at drive kontor og blikkenslagervirksomhed på ejendommen. Dispensationen er givet personligt til ejerens virksomhed og dispensationen gælder kun for den virksomhed, der er søgt om. Det er beskrevet, at dispensationen ikke gælder, hvis der sker et ejerskifte  eller der sker et skift i virksomhedstypen.

 

Virksomheden, som dispensationen er givet til, fremgår ikke af cvr-registret. Det betyder, at bygningen på nuværende tidspunkt alene er godkendt som en udhusbygning, idet den virksomhed, som fik den midlertidige og personlige dispensation ikke længere er i bygningen/på ejendommen.

 

Byplanvedtægt

Ejendommen er omfattet af byplanvedtægt 1 for en del af Nivaa og Niverød.

 

Ejendommen er en af de oprindelige ejendomme i området, og den var bebygget inden vedtagelsen af byplanvedtægten. I byplanvedtægten fremgår det, at området udlægges til 1-etages gårdhavehuse.

Ejendommen er ikke en del af den gårdshavebebyggelse, som bliver nævnt i byplanvedtægten.

 

Byplanvedtægtens § 5 stk. 1 bestemmer bl.a.

Bebyggelsen i byplanområdet kun må anvendes og indrettes til egentlig helårsbeboelse med tilhørende garager og kollektive anlæg (varmecentraler, vaskerianlæg og lign.)

Der må ikke placeres nogen form for institution inden for byplanområdet med undtagelse af en børnehaveafdeling + evt. en vuggestueafdeling. Denne institution må kun placeres på det på kortbilaget viste areal ved Smedebakken.

 

Erhvervsvirksomhed er heller ikke tilladt, når dog undtages sådan virksomhed, som i almindelighed trives i boligkvarterer, som indrettes i forbindelse med en bolig, og som ikke efter kommunalbestyrelsens skøn kan være til ulempe for de omkringboende eller forringe kvarteret som boligkvarter.

 

Byplanvedtægtens § 6 stk. 2 bestemmer bl.a.

Der må kun indrettes én bolig på hver grund ( parcel).

 

Kommuneplanen

I kommuneplan 2017 er rammerne for byfortætning beskrevet. I kommuneplanen er det beskrevet, at ejendommen ligger i et stationsnært område – kerneområde 600 m.

 

Kommuneplanens § 7.1.6 har følgende i forbindelse med evt. byfortætning:

 

Grundstørrelse for enfamiliehuse må ikke blive mindre end 500 m2.

 

Grundstørrelse for hver boligenhed i et to-familiehus/dobbelthus må ikke blive mindre end 350 m2.

 

Hvis der skal opføres en selvstændig boligenhed i bygning 2 vil det kræve, at matrikelarealet for ejendommen mindst er 1.200 m2, hvis retningslinjerne i kommuneplanen skal følges.

 

Bygningsreglementets bestemmelser

De steder, hvor lokalplanen ikke har præcise bestemmelser omkring de bebyggelsesregulerende forhold, vil det være bygningsreglementets bebyggelsesregulerende bestemmelser som er gældende. I denne sag er det vurderet, at afstandsbestemmelserne i lokalplanen ikke er præcist beskrevet for denne ejendom, hvorfor afstandsbestemmelserne skal vurderes i forhold bygningsreglementets bestemmelser.

 

Ifølge bygningsreglement 2015 er den ansøgte ændring ikke omfattet af en byggeret, og der skal derfor foretages en helhedsvurdering af byggeriet.

 

Administrationens vurdering

Det er administrationens vurdering, at en selvstændig boligenhed på ejendommen vil medføre en fortætning af forholdene på ejendommen, som er udover det forventelige i området, idet der i byplanvedtægten er beskrevet, at der kun må være 1 boligenhed på ejendommen. I forvejen er der 2 selvstændige boligenheder på ejendommen, og den ansøgte boligenhed vil medføre, at der kommer 3 selvstændige boligheder på ejendommen. Kommuneplanen er vejledende i forhold til fremtidig planlægning af området, men i forbindelse med vurderingen af fortætningen af denne ejendom, har administrationen vurderet, at kommuneplanen kan være retningsgivende for vurderingen af, om der skal meddeles dispensation til antallet af boligenheder på ejendommen. Kommuneplanen lægger op til fortætning i området, men 3 boligenheder på denne ejendom ville kræve at ejendommen har et matrikulært areal på 1.200 m2. Når kommuneplanens rammer og byplanvedtægtens bestemmelser sammenholdes, vurderer administrationen, at der ikke skal meddeles dispensation fra byplanvedtægten til en ny selvstændig boligenhed på ejendommen.

 

Det er administrationens vurdering, at en selvstændig bolig placeret direkte op af skel mod jernbanen ikke er en tidssvarende bolig, idet støjen fra jernbanen kan påvirke indeklimaet i boligen. Administrationen vurderer ikke, at det er denne type bolig, som skal fremmes i forbindelse med byfortætning.

 

Derudover vil der i forbindelse med sagen skulle foretages en helhedsvurdering, hvis man ønsker at etablere en selvstændig boligenhed i bygningen pga. placeringen. Det er administrationens vurdering, at en helhedsvurdering ville medføre, at der på ejendommen  ikke kan placeres en bolig i bygningen.

 

Det er administrationens vurdering, at en anneksbygning til den eksisterende bolig i stueetagen i bygning 1 ikke vil være en god løsning, idet bygningen/boligdelen som nævnt ligger direkte op af skel mod jernbanen og naboejendommen. Dette vil derfor også være en boligdel, som ikke er tidssvarende i forhold til placeringen ved jernbanen. Derudover vil en tilladelse til at anvende bygningen som anneks også betyde, at der ikke både kan være bad/ toilet og køkken i bygningen, idet bygningen ellers vil fremstå som en selvstændig boligenhed pga. placeringen af bygningen i forhold til den eksisterende boligbebyggelse på ejendommen. Dette kan i denne situation være svært at fastholde efter der er meddelt tilladelse, idet man godt må foretage indvendige ombygninger i en bolig uden byggetilladelse. Annekset vil være forholdsvist stort i forhold til selve boligen i den eksisterende boligbebyggelse.

 

Et afslag til bolig-anneks i bygningen skal gives efter en helhedsvurdering. Det er administrationens vurdering, at en helhedsvurdering ville medføre, at der på ejendommen ikke kan placeres et bolig-anneks i bygningen.

 

Det er administrationens vurdering, at en tilladelse til erhverv i bygningen, som ikke har tilknytning til hverken ejer eller beboere på ejendommen, ikke vil være i overensstemmelse med intentionerne området. Området fremstår som et boligområde, hvor der er mulighed for at drive traditionelt liberalt erhverv fra ejendommene. En tilladelse til erhverv i bygningen som ligger ud over byplanvedtægtens rammer vil bryde med områdets karakter, som boligområde. Den tidligere dispensation er givet til ejerens virksomhed og det var præcist beskrevet i dispensationen, at det alene var denne virksomhed, som fik dispensationen.

 

Det er administrationens vurdering, at bygningen fremadrettet skal anvendes til udhusformål til boligerne på ejendommen. BBR skal derfor ændres tilbage til udhus. Derudover skal evt. køkken og bad/toilet fjernes fra bygningen.

 

Såfremt udvalget beslutter at der ikke skal meddeles afslag, skal der foretages naboorientering og partshøring i henhold til Planlovens og Forvaltningslovens bestemmelser, inden der træffes en afgørelse i sagen.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Byplanvedtægt 1 for en del af Nivaa og Niverød

Bygningsreglement 2015 – BR15

Kommuneplan 2017

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget

Elektroniske bilag

http://soap.plansystem.dk/pdfarchive/20_1052510_APPROVED_1188897424346.pdf

Indstilling

  1. At der meddeles afslag til den ansøgte ændrede anvendelse. Bygningen kan alene anvendes som udhusbygning til de eksisterende boliger på ejendommen.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 06-03-2018

Udvalget beslutter, at der kan meddelelse dispensation til indretning af anneks til boligformål.