Nr.51 - Lovliggørelsessag Sørupvej 64C

Sagsnr.: 17/23473

 

Beslutningstema

Stillingtagen til om en terrasse skal lovliggøres fysisk eller retligt.

 

Sagsfremstilling og økonomi

På ejendommen Sørupvej 64C er der uden tilladelse opført en terrasse på ca. 54 m2, som er hævet ca. 1 m over terræn. Terrassen er opført i tilknytning til en bygning som er omfattet af lokalplanens bevaringsbestemmelser.

 

Baggrund

I august 2015 meddelte administrationen en landzonetilladelse til en udvidelse af beboelseshuset, ved at en gammel garagebygning blev ombygget. Garagebygningen er omfattet af lokalplanens bevaringsbestemmelser. Som en del af projektet blev en gammel lade, som var sammenbyget med garagebygningen, nedrevet, og den nye terrasse har nogenlunde den samme placering som den tidligere lade.

 

Administrationen meddelte også en dispensation fra lokalplanen til at beboelseshuset kunne ombygges, og garagebygningens bevaringsværdige ydre kunne ændres.

 

Endvidere meddelte administrationen også en dispensation fra naturbeskyttelseslovens søbeskyttelseslinje til opførelse af nye garagebygninger og udhusbygninger som erstatning for den tidligere garage.

 

Regler

Det kræver ikke tilladelse eller dispensation at etablere en terrasse i niveau med terræn, og i sammenhæng med beboelsen.

 

Eftersom terrassen er hævet ca. 1 m fra terræn, og der i øvrigt er etableret værn langs kanten, er terrassen omfattet af lokalplanens bestemmelser om bebyggelse. Terrassen forudsætter derfor en dispensation fra Lokalplan nr. F33, § 7, stk. 3, eftersom dele af terrassen er opført indenfor lokalplanens byggelinje mod søen. Etablering af terrassen er heller ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 6, stk. 1, som bestemmer at man ikke må ændre den ydre fremtræden ved udpegede bygninger som den aktuelle tidligere garagebygning som nu er indrettet til beboelse. Bibeholdelse af terrassen forudsætter derfor en lovliggørende dispensation.

 

Eftersom terrassen er hævet ca. 1 m fra terræn forudsætter terrassen også en dispensation fra søbeskyttelseslinjen, jf. Naturbeskyttelseslovens § 16, stk. 1.

 

Kommunen skal inddrage en række hensyn i vurderingen af sagen. De vigtigste forhold i lokalplansagen er hensynet til lokalplanens intentioner og hensyn til naboer og ejere. I spørgsmålet om søbeskyttelseslinjen skal kommunen vurdere oplevelsen af søen samt dyreliv og planteliv ved søen.

 

Høring og naboorientering

Sagen har været udsendt i naboorientering og kommunen har modtaget 4 høringssvar fra de omboende. De væsentligste synspunkter oplistes her:

Terrassen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens hensigt om at bevare det landsbymæssige præg i området.

Terrassen er for dominerende og skæmmende.

Terrassen burde være mindre og ikke så højt hævet over jorden.

Værnet omkring terrassen er ikke pænt.

Der er ikke taget hensyn til natur, miljø eller helheden.

 

Herudover har kommunen modtaget en række bemærkninger om andre forhold, fx tilfredshed med at der er ryddet op og den gamle lade er fjernet.

 

Ejerne har modtaget kopi af naboernes bemærkninger samt vejledning fra administrationen om alternative muligheder. Ejerne fastholder et ønske om at beholde terrassen som den er etableret, og begrunder det med anvendelsen og udsigt over søen, samt at der ikke er indbliksgener til nogle naboer. Administrationen har således afsøgt muligheder for lovliggørelse af terrassen.

 

Administrationens vurdering

Administrationen vurderer, at terrassen har et omfang som ikke er i overensstemmelse med de hensyn, som lokalplanen søger at varetage.

 

Lokalplanens formål bør tillægges stor betydning, herunder følgende punkter: at sikre bevarelsen af eksisterende karakteristisk bebyggelse med tilhørende omgivelser, samt at sikre bebyggelsens landsbykarakter ved at ny bebyggelse gives en placering, udformning og materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedlige byggetradition

 

Administrationen vurderer, at det vil være meget uheldigt hvis flere grundejere med tilsvarende forhold opfører lignende terrasser.

 

Administrationen er af den opfattelse, at terrassen burde være etableret på terræn, således at den maksimalt var hævet 30 cm. I så tilfælde kunne terrassen etableres uden dispensationer. En sådan terrasse ville i det væsentlige have de samme anvendelsesmuligheder som den opførte.

 

Administrationen vurderer, at kommunen alternativt kan være principielt positiv til en dispensation til en langt mindre dominerende terrasse, som holdes indenfor byggelinjen mod søen, og som er mindre dominerende i forhold til bygningens facade. Det forudsætter i givet fald en ansøgning herom.

 

Med hensyn til naturbeskyttelsesloven vurderer administrationen at det mest er et spørgsmål om de visuelle forhold ved terrassen, herunder den samlede effekt hvis også andre grundejere etablerer lignende terrasser. Også i denne sammenhæng vurderer administrationen at der kun bør tillades terrasser på terrænniveau, i tilknytning til beboelsen, så forholdet ikke udløser et krav om dispensation.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Retsgrundlag

Lokalplan F33.

Naturbeskyttelseslovens søbeskyttelseslinje.

 

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

 

Kommunikation

Afgørelsen sendes til ejer af ejendommen samt de naboer som indsendte bemærkninger.

 

Elektroniske bilag

Indstilling

  1. At kommunen meddeler afslag på ansøgningen om en dispensation fra lokalplanen.
  2. At kommunen meddeler påbud om at terrassen skal fjernes.
  3. At kommunen opfordrer ejerne til at etablere terrassen på terræn, eller maksimalt 30 cm over terræn, således at den ikke forudsætter dispensationer.
  4. At kommunen – i tilfælde af at ejeren fastholder ønsket om en hævet terrasse – er er principielt positiv til en mindre terrasse på maksimalt 20 m2 i samme niveau som den etablerede terrasse, forudsat terrassen holdes indenfor lokalplanens byggelinje.

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 06-03-2018

Et flertal godkender administrationens indstilling.

Carsten Bo Nielsen (V) stemmer imod, idet han ønsker at der skal ske en retlig lovliggørelse.