Nr.22 - Slotsgade 2C - Opførelse af enfamiliehus udenfor byggefelt

Sagsnr.: 17/19892

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om to dispensationer fra Lokalplan F110 (Boliger ved Slotsgade i Fredensborg):


1)    Dispensation fra Lokalplanens bestemmelse om byggefelt, idet  nyt enfamiliehus ønskes placeret udenfor dette byggefelt.


Hvis udvalget beslutter at dispensere, skal der desuden tages stilling til fastsættelse af et niveauplan.


2)    Dispensation fra lokalplanens bestemmelse om placering af overkørsel til ejendommen.

Sagsfremstilling og økonomi

Sagshistorik

Arkitekt Steen Jattrup har for ejerne af ejendommen Slotsgade 2C i Fredensborg søgt om opførelse af et fritliggende enfamiliehus i et plan med udnyttet tagetage og med et bolig-areal på 350 m2, og en garage-/udhusbygning med et areal på 51 m2. Ejendommen er omfattet af Lokalplan F110 for boliger ved Slotsgade i Fredensborg, som blev vedtaget i 2014.


Der er ansøgt om 2 dispensationer fra Lokalplan F110, idet enfamiliehuset ønskes placeret udenfor det i lokalplanen fastlagte byggefelt  (Byggefelt 1), og idet overkørslen til ejendommen fra Skipperallé ønskes placeret længere mod øst, end lokalplanen umiddelbart giver mulighed for.


Sagen har for så vidt angår placering af nyt enfamiliehus uden for lokal-planens byggefelt (Byggefelt 1) været politisk behandlet 2 gange tidligere i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget. Det var henholdsvis den 4. april 2017 og den 30. maj 2017. Administrationens indstilling var begge gange at meddele afslag, men udvalget var på daværende tidspunkter positive overfor den ansøgte placering af enfamiliehuset, og udvalget har i den forbindelse besluttet, at der skal meddeles dispensation fra lokalplanen, så enfamiliehuset kan opføres udenfor byggefeltet som ansøgt.


På denne baggrund er administrationen gået videre med sagsbehandlingen, og sagen har for så vidt angår de to ansøgte dispensationer fra lokalplanen været sendt i naboorientering i henhold til planlovens § 20, stk. 2. Der er i den forbindelse fremkommet indsigelser, som administrationen vurderer er af væsentlig karakter i forhold til sagens afgørelse.


I forbindelse med sagsbehandlingen har administrationen været i dialog med ansøger vedrørende fastlæggelse af et niveauplan for enfamiliehuset, og administrationen har på baggrund af sædvanlig praksis på området oplyst ansøger, at niveauplanet kan forventes fastlagt ii kote 28.00. Dette forhold har været sendt i partshøring i henhold til forvaltningslovens § 19, og i den forbindelse er der fremkommet en indsigelse fra Slotsgade 2A, der i hovedtræk udtrykker ønske om, at niveauplanet ikke bør fastsættes i en kote, der er højere end 27.50. På den baggrund har ejer efterfølgende foreslået, at niveauplanet fastsættes i kote 27.75.


Naboorientering/partshøring

I forbindelse med ovennævnte naboorientering og partshøring har administrationen modtaget fem udtalelser/bemærkninger. To af disse er fremsendt af personer eller foreninger, som ikke har været en del af naboorienteringen og/eller partshøringen. I hovedtræk kan de indkomne indsigelser deles op i følgende kategorier:


  • Indsigelser mod placering af enfamiliehuset udenfor det fastlagte byggefelt (Byggefelt 1) på grund af manglende hensyntagen til områdets særlige kulturhistoriske kvaliteter
  • Indsigelser mod at meddele dispensation til at afvige fra det fastsatte  byggefelt, idet indsigerne vurderer, at dispensationen ikke er hjemlet i planloven
  • Indsigelse mod at, der fastsættes et niveauplan i kote 28.00, da indsiger mener, at enfamiliehuset vil blive for højt i forhold til eksisterende omgivende byggeri

Indsigelserne kan ses i bilag 1. Hvidbog med resume samt administrationens kommentarer til indsigelserne kan ses i bilag 2.


Ansøger har efterfølgende fremsendt sine bemærkninger til de fremsendte indsigelser i forbindelse med naboorienteringen/partshøringen, og har udtrykt ønske eller mulighed for at ændre projektet på følgende relevante punkter:


  • Flytning af det ansøgte enfamiliehus 1–1,5 meter længere væk fra det matrikulære skel mod Skipperallé
  • Fastsættelse af niveauplanet i kote 27.75
  • Etablering af overkørsel fra Skipperallé som angivet i lokalplanen

Ansøgers bemærkninger kan ses i bilag 3.


Privatretligt forhold

Der er i forbindelse med naboorienteringen/partshøringen fremkommet nye oplysninger om et privatretligt forhold mellem ejer af den private fællesvej Skipperallé og ejerne af Slotsgade 2C. Vejejer, som er Slots- og Kulturstyrelsen, har oplyst, at de netop har afvist anmodning fra ejerne af Slotsgade 2C om etablering af overkørsel fra Skipperallé til ejendommen. Dette er et privatretligt forhold, som kommunen ikke har indflydelse på, idet det i den forbindelse er administrationens umiddelbare vurdering, at § 26, stk. 2, nr. 2, i lov om private fællesveje ikke kan bringes i anvendelse i dette konkrete tilfælde, da der ikke er tale om et forhold til gavn for almenheden.


Administrationens vurdering

Der er som beskrevet ansøgt om to dispensationer fra lokalplan F110. På baggrund af udvalgets tildligere beslutning om at meddele den ene af de nu to ansøgte dispensationer, har administrationen arbejdet videre med juridiske vurderinger på området. Nedenstående gennemgås den generelle dispensationskompetence, som den er beskrevet i planloven og af retspraksis. Herefter gives en vurdering af begge dispensationsønskerne.

 

Generelt om dispensationskompetencen i henhold til Planloven

Kommunalbestyrelsen har kompetence til at dispensere fra en lokalplans bestemmelser med hjemmel i Planlovens § 19. Dispensationsmuligheden sigter navnlig mod at give en vis fleksibilitet i administrationen af lokalplaner og tilsvarende ældre plantyper. Der er dog kun adgang til at meddele varige dispensationer til mindre afvigelser, idet der ikke kan meddeles dispensation i strid med lokalplanens principper og struktur. Formålet med denne begrænsning af dispensationskompetencen er, at sikre at lokalplan-lægningen ikke gøres illusorisk. Det gælder ikke mindst inddragelse af offentligheden, som er en vigtig del af lokalplanlægningen. Ønsker kommunalbestyrelsen foretaget andet end mindre afvigelser, kræver det aflysning af den gældende lokalplan eller tilvejebringelse af en ny lokalplan og i begge tilfælde en ny proces med inddragelse af offentligheden.


Da der som nævnt ikke kan meddeles varige dispensationer fra lokalplanens principper og struktur, er det vigtigt at definere, hvad der menes med dette. Definitionen er tydeligt beskrevet i den kommenterede udgave af Planloven, samt i principafgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet. Principperne i en lokalplan skal findes formålsbestemmelserne og i de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med lokalplanen. Der kan derfor som udgangspunkt ikke gives varige dispensationer som strider imod en lokalplans formåls- og anvendelsesbestemmelser. Der kan heller ikke dispenseres fra en lokalplans struktur. Med en lokalplans struktur forstås f.eks. dens fordeling og præcisering af friarealer og bebygget areal.


Ad 1: Dispensation til bebyggelse udenfor fastlagt byggefelt

Som det fremgår af ovenstående, kan der ikke gives en varig dispensation i strid med lokalplanens principper og struktur. Det konkrete dispensationsønske er, at etablere bebyggelse udenfor det byggefelt, som er fastsat i lokalplanen. Det er administrationens vurdering, at dette er i strid med lokalplanes struktur, og derfor ikke er et forhold, der kan meddeles dispensation til. I den konkrete sag fremgår det af lokalplanens anvendelsesbestemmelse (§ 3, stk. 3) at ”Der må opføres ét fritliggende énfamiliehus indenfor byggefelt 1.” En dispensation fra dette vil efter administrationens vurdering være i strid med planens principper og struktur.


Ad 2: Dispensation til anden placering af overkørsel til ejendommen end fastsat i lokalplanen

Som det fremgår af ovenstående udredning, er der adgang til at meddele varige dispensationer til mindre afvigelser, som ikke er i strid med lokalplanens principper og struktur.


Det er administrationens vurdering, at den ansøgte placering af overkørsel til ejendommen fra Skipperallé, som er lidt længere mod øst end vist i lokalplanens kortbilag nr. 3, vil kræve en dispensation fra lokalplanens bestemmelse herom. Det er desuden administrationens vurdering, at der her er tale om en mindre afvigelse, således at det er muligt for administrationen at meddele den ansøgte dispensation for så vidt angår placering af overkørsel.

Bevilling

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Lokalplan F110

Planloven

Kompetence

Plan- Miljø- og Klimaudvalget.

Indstilling

  1. At der meddeles afslag på den ansøgte dispensation til opførelse af et fritliggende enfamiliehus udenfor det i Lokalplan F110 fastsatte byggefelt 1.

  1. At spørgsmålet om dispensation til anden placering af overkørslen håndteres af administrationen.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget den 30-11-2017


Sagen udsat.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 09-01-2018

Den administrative indstilling godkendt efter afstemning

For stemmer 6: V, O, F, B og C

Et mindretal 3: A stemmer imod idet man finder at det nuværende byggefelt ødelægger områdets karakter.