Nr.19 - Forslag til Lokalplan F118 For en del af Kronprinsensvej

Sagsnr.: 17/26400

 

Beslutningstema

Stillingtagen til at sende Forslag til lokalplan F118 for en del af Kronprinsensvej i høring i 4 uger, som B-lokalplan.

Der skal samtidig tages stilling til enfamiliehusets bebyggelsesbestemmelser.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund for lokalplanen

Matr. nr. 45c Fredensborg By, Asminderød (Kronprinsensvej 4, Fredensborg) er en ubebygget grund (se kortet nedenfor det blå skraverede areal). Grunden har i juni 2017 ved en privat handel fået nye ejere, der ønsker at bebygge grunden med facade mod Jernbanegade i niveau med gaden.

De to grønternede arealer på kortet er ejet af Fredensborg Kommune (matr. 45d og 45a). De er i den gældende lokalplan F01 udlagt til grønt område.



Kronprinsensvej 4 (matr. 45c), kan ifølge den gældende lokalplan F1 bebygges med 40%. Grunden er 400 m2. Grundens nuværende form gør det kun muligt at placere bebyggelsen ud mod Jernbanegade. Dette anbefales ikke af administrationen, da det ikke harmonerer med det sårbare kulturmiljø Slotsbyen, dalens unikke karakter og heller ikke med principperne i den strategiske helhedsplan for Fredensborg Bymidte 2017 – 2024. Samtidig ligger grunden i et meget kuperet terræn, som gør det yderligere vanskeligt at indpasse et enfamiliehus.

 

Kulturmiljø-registreringen Slotsbyen:

Kvarteret omkring Kronprinsensvej og Kejserens vej er blandt de mest unikke i Fredensborg. Tættest på slotsparken ligger en række statelige villaer, mens bebyggelsen langs Kronprinsensvej nærmest har landsbykarakter, med enkelte længehuse med frontkvist i en tæt struktur. Husene på Kronprinsensvej ligger lavt og har en relativt lille bygningsvolumen. Blandt andet derfor er de særligt sårbare overfor højtliggende byggeri, som et hus i niveau med Jernbanegade vil være.

 

Strategisk helhedsplan, Den Grønne Slotsby:

I den strategiske helhedsplan er et af de grundlæggende træk at fastholde byens grønne karakter som en bærende værdi for byens identitet. Det betyder konkret, at hjørnet af Rosingsvej og Jernbanegade skal udgøre et grønt hjørne med et grønt kig til slottet og det bevaringsværdige bymiljø på Kronprinsensvej og Kejserens vej.


På grund af ovenstående uoverensstemmelser mellem det byggeri som i dag er muligt på matr. nr. 45c og det eksisterende kulturmiljø samt kommunens helhedsplan for Den Grønne Slotsby, har administrationen indledt en dialog og forhandling med ejeren af matr. nr. 45c om en anden matrikulær opdeling. Dette kan muliggøre, at ejeren af matr. nr. 45c kan lægge beboelsen ud mod Kronprinsensvej, i stedet for i niveau med Jernbanegade. Det vil betyde, at hjørnet af Rosingsvej og Jernbanegade kan bevares ubebygget og grønt.

 

Derudover kan der med en ny lokalplan stilles krav om bebyggelsens udformning og placering, således at bebyggelsen indpasses i kulturmiljøet.

 

Lokalplanens struktur og formål

Afgrænsningen af en ny lokalplan F118, for en del af Kronprinsensvej, vil omfatte de matrikler, som er nødvendige, for at finde den rette indpasning af et byggefelt ved Kronprinsensvej; dvs. matrikel. 45c, 45d og 45a. Heraf ejer Fredensborg Kommune matrikel 45d og 45a.

 

Afgrænsningen ses neden for med grøn markering. Arealet er i alt 1400 kvm. 

matrikel. 45c er 400 kvm, 45d er 340 kvm og 45a er 660kvm.


Afgrænsning ny lkp kronprinsensvej



Et af de væsentligste formål med forslag til lokalplan F118 er at placere et nyt byggeri mere hensigtsmæssigt i forhold til omgivelserne længere ned mod Kronprinsensvej på det areal der i dag er matrikel 45 d. For at dette kan realiseres, skal der foretages en ny matrikulering.


Delområde 1 (privat grundejer):

Delområdet bliver sammatrikuleret til én matrikel, og der gives mulighed for opførelse af et enfamiliehus. Boligbebyggelsen skal placeres bag byggelinjen vist på lokalplanens kortbilag 2. Delområde 1 skal være min. 500 kvm og maks. 550 kvm. Størrelsen afhænger af købsaftalen/mageskiftet.

I delområde 1 fastsættes bebyggelsesprocenten til 40. Afhængigt af matriklens størrelse (500-550m2), vil der med bebyggelsesprocenten på 40, kunne opføres et hus mellem 201 m2 og 219 m2.


 

Delområde 2 (grundejer Fredensborg Kommune):

Delområdet bliver sammatrikuleret til én matrikel, som udlægges til grønt område/offentligt friareal.

Det er intentionen at det grønne areal skal fremstå som en lille lund med en beplantning der tillader udsyn over dalen. Beplantning skal bestå af blomstrende og lysåbne træer samt mindre blomstrende buske.

Størrelsen af denne matrikel afhænger af købsaftalen/mageskiftet. Matriklens mulige størrelser er, ifølge princip for matrikulering minimum 850 m2 og maksimum 900 m2..


Bebyggelsesregulerende bestemmelser

Som beskrevet i dagsordenens første afsnit er der tale om et kulturmiljø med en række bevaringsværdige og fredede bygninger, en stedlig byggetradition med flere bygninger i halvandet plan samt frontkvist, hvorfor der i indpasningen af en ny bygning skal tages en række hensyn.

Samtidig har terrænet også betydning for hvordan bygningen kan placeres, samt hvordan bygningen vil fremstå i volumen, da den vil komme til at ligge højere end genboerne på modsatte side af vejen.

Da terrænet skråner ned af mod nord vil genboer måske opleve at et halvandetplanshus vi være dominerende i landskabet, hvorimod et etplanshus i mindre grad vil have denne effekt. Halvandetplanshuset vil dog følge den stedlige byggetradition og give et mindre fodaftryk.

Bygherre har ytret et klart ønske om at få lov til at etablere et etplanshus. Imødekommes dette ønske vil det tale i mod et af forholdende i kulturmiljøet. Samtidig vil etplanshuset få et stort fodaftryk. Dette skyldes at taget skal have 35 graders hældning, hvilket begrænser bygningens bredde. Et etplanshus vil dermed blive langt, sammenlignet med de øvrige bygninger i områder. Fordelen ved et etplanshus er, at det gør byggeriet lavere og dermed i nogen grad tager hensyn til de lavtliggende genboeres udsyn.


Med udgangspunkt i de ovenstående betragtninger er der forskellige forhold der skal afvejes i forbindelse med indpasningen af bygningen:


  • Den stedlige byggetradition, samt bebyggelsesstrukturen i det eksisterende kulturmiljø med bevaringsværdige og fredede bygninger. Her har de fleste bygninger en tæt bygningskrop i enten halvandet eller to plan. Dette muliggør en bygning medfrontkvist, som arkitektonisk vil passe i den stedlige byggetradition.
  • En lav placering i terræn, indordning i forhold til eksisterende bebyggelse. Herunder lavt liggende bebyggelse på den nordlige side af Kronprinsensvej.
  • Trække bygningen nogle meter tilbage fra Kronprinsensvej for at skabe luft til den øvrige bebyggelse.

Administrationen vurderer med afsæt i ovenstående betragtninger, at der er fordele og ulemper ved både et halvandetplanshus og et etplans hus.

Administrationen forelægger derfor to forskellige forslag til bebyggelsesregulerende bestemmelser, der muligøre hhv. etplanshuset eller halvandetplanshuset.

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget skal prioritere en af de to løsninger.


  • FORSLAG 1 - højest med mindst fodaftryk

Enfamiliehuset skal opføres i halvanden plan (én etage med udnyttet tagetage), og være hævet max 8,5 meter over naturligt terræn. Højden er inklusiv saddeltag med 35 graders hældning.


  • FORSLAG 2 - lavest med størst fodaftryk

Enfamiliehuset skal opføres i et plan, og må være hævet max 6 meter over naturligt terræn.

Højden er inklusiv saddeltag med 35 graders hældning.


B-lokalplan, proces og dialog

Forudsat at et af de to lokalplanforslag vælges, følger en 4 ugers høring fra ca. den 12. januar til den 8. februar 2018, som B- lokalplan. Efter høringen kan lokalplanen forelægges Plan- Miljø- og Klimaudvalget i marts 2018, til endelig vedtagelse.

 

Lokalplanen er kategoriseret som en B-lokalplan jævnfør A, B, C kategoriseringen. Dette betyder at Plan-, Miljø- og Klimaudvalget har kompetence til at træffe beslutning om, at planforslaget sendes i offentlig høring. Den offentlige høring har en varighed på 4 uger. Det betyder herudover, at administrationen har kompetence til at vedtage den endelige lokalplan, såfremt der ikke indkommer kritiske høringssvar under den offentlige høring. Indkommer der ét eller flere kritiske høringssvar vedtager Plan-, Miljø- og Klimaudvalget planen.

Administrationen har ved vurderingen lagt særligt vægt på følgende:


  • Planen medfører ikke stort byggeri med mange bygninger og er ikke af stor væsentlighed for kommunens udvikling.
  • Planen omhandler få matrikler.
  • Der er tale om en plan med begrænset indhold.
  • Der har været forudgående dialog med borgerne i området ved et møde med fælles besigtigelse af lokalplanens matrikler, og snak om bygningens arkitektur og placering.

Når administrationen ikke vurderer at der er tale om en C-lokalplan, så skyldes det at planområdet ligger indenfor et udpeget kulturmiljø, at kommunen selv er grundejer på en del af planområdet og at administrationen er bekendt med, at der er en interesse blandt de borgere der bor tæt ved planområdet.

 

Sideløbende sag om mageskifte behandles i Økonomiudvalget

For at den ovenstående omfordeling af arealerne kan realiseres, bliver forslaget til lokalplanen fulgt af en sag om mageskifte af jord, mellem ejeren af matrikel 45c og Fredensborg Kommunes matrikler 45d og 45e. Lokalplanforslaget og sagen om mageskifte skal begge godkendes politisk for at projektet kan lade sig gøre. De to sager er dermed internt forbundne.

Sagen om mageskifte forventes forelagt Økonomiudvalget i januar 2018.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser på dette stade.

Retsgrundlag

Planloven

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

Indstilling

  1. At der vælges en af de to forslag til bebyggelsesregulerende bestemmelser, som blev præsenteret i sagsfremstillingen.
  2. At Forslag til lokalplan F118, med de valgte bebyggelsesregulerende bestemmelser, fremlægges i offentlig høring.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 09-01-2018

Den administrative indstilling, baseret på et forslag om lavest muligt med størst fodaftryk indarbejdet blev godkendt.

For stemmer: 6 A, O, F og Carsten Bo Nielsen (V)

Imod stemmer 3: C, B og Mie Stattau (V)