Nr.76 - Landzonesag, Kirkeltevej 142

Sagsnr.: 18/4540

 

Beslutningstema

Stillingtagen til om nedrivning og efterfølgende nybyggeri skal lovliggøres.

Sagsfremstilling og økonomi

På ejendommen Kirkeltevej 142 har der tidligere været et sommerhus. Kommunen har konstateret, at huset er nedrevet, og at et nyt hus er under opførelse på stedet uden de fornødne tilladelser. Administrationen har meddelt et standsningspåbud til de igangværende byggearbejder.

 

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget behandlede sagen den 09-01-2018, hvor et flertal besluttede at meddele afslag på en ansøgning om lovliggørende landzonetilladelse til et nyt og større hus på ejendommen. Udvalget opfordrede ejeren til at undersøge andre muligheder for lovliggørelse.

 

Administrationen har efterfølgende været i dialog med ejeren, og der er nu fundet en løsning som administrationen kan anbefale. Løsningen indebærer, at tagkonstruktionen ændres så bygningen bliver langt mindre dominerende i landskabet. De etablerede ydervægge kan beholdes.

 

Baggrund

Der henvises til referat fra mødet 09-01-2018.

 

Den nye løsning

Huset har den samme placering som det tidligere sommerhus. På grund af de højere liggende veje hæves terrænet ved bygningen ca. 25 cm, og med den nye løsning får bygningen nogenlunde den samme højde fra terræn på ca. 6 m som det tidligere sommerhus havde. Huset er dog ca. 1 m bredere og ca. 0,7 m længere, men til gengæld uden nogle ’tilbygninger’ med fladt tag. Det bebyggede areal er derfor nogenlunde det samme. Der kan etableres en tagetage i den nye bygning, så bygningens samlede areal bliver større end det tidligere sommerhus, som ikke havde en udnyttelig tagetage. Det nye projekt anvender tagpap i stedet for stråtag.

 

Landzonebestemmelserne

Det forudsætter landzonetilladelse at opføre en ny helårsbolig, og det ændrer ikke herpå om det nye hus anses som en genopførelse af det tidligere sommerhus med en efterfølgende ændret anvendelse til en ny helårsbolig.

 

Kommunen har tidligere meddelt tilladelse til at det tidligere sommerhus kunne anvendes som helårsbolig på vilkår at bygningen ikke blev udvidet eller ændret. Tilladelsen blev ikke udnyttet.

 

En eventuel landzonetilladelse kan betinges af, at bygningen ikke må udvides.

 

Transportkorridoren

Ifølge vejledningen om transportkorridoren er det ikke i overensstemmelse med formålet, at meddele landzonetilladelse til ny permanent bebyggelse. Ændret anvendelsen af en bygning fra et sommerhus til helårsbeboelse sidestilles med nybyggeri.

 

Kirkeltefredningen

Byggeriet forudsætter en ny dispensation fra landskabsfredningen.

 

Muligheder for lovliggørelse

Kommunen skal undersøge, om byggeriet kan lovliggøres med de fornødne tilladelser. Se dagsordenen til mødet 09-01-2018. I denne sag er der forhold som taler imod at meddele lovliggørende tilladelser (fx tidligere afgørelser i lignende sager og ond tro hos ejeren). Der er også forhold som taler for at meddele lovliggørende tilladelser (fx at bygningens ydre med den nye løsning ikke adskiller sig væsentligt fra de muligheder for vedligehold og ændringer som ejeren lovligt kunne have udført).

 

Administrationens vurdering

Administrationen vurderer, at kommunen har mulighed for at være principielt positiv til en retlig lovliggørelse af bygningen med det ændrede projekt. Begrundelsen herfor er, at ejeren lovligt kunne have udført vedligeholdsarbejder og ændringer på det gamle sommerhus, med et slutresultat som på mange måder kan ligne resultatet af det ændrede projekt. Dette forhold kan begrunde et vilkår om, at bygningen ikke senere må udvides.

 

Administrationen vurderer også, at kommunen har mulighed for at være principielt positiv til at bygningen kan anvendes til helårsbeboelse, på samme måde som kommunen tidligere har været positiv til en ændret anvendelse af sommerhuset.

 

Administrationen vurderer dog, at planlægningsmæssige hensyn med hensyn til Transportkorridoren kan medføre, at kommunen må ændre sin vurdering af sagen inden kommunen træffer afgørelse i sagen. For at få forholdet nærmere belyst bør statslige myndigheder med interesse i Transportkorridoren høres.

 

Med hensyn til Kirkeltefredningen vurderer administrationen, at det det nye hus ikke opfylder forudsætningerne for fredningsnævnets afgørelse i 2015 (kun mindre bygningsmæssige ændringer), og at en lovliggørelse af byggeriet derfor også forudsætter en ny dispensation fra fredningen. Eftersom det ændrede projekt for bygningen ikke adskiller sig væsentligt fra den gamle bygnings ydre rammer, vurderer administrationen at kommunen kan anbefale en dispensation med de samme begrundelser som tidligere.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Planlovens landzonebestemmelser.

Kirkeltefredningen

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

Kommunikation

Hvis udvalget er principielt positiv til en retlig lovliggørelse (landzonetilladelse) skal kommunen gennemføre en naboorientering inden kommunen kan træffe en afgørelse.

 

Kommunens anbefaling vedr. fredningen skal sendes til Fredningsnævnet for Nordsjælland.

Indstilling

  1. At kommunen er principielt positiv til en lovliggørende landzonetilladelse til det ændrede projekt for en ny bygning, som beskrevet i dagsordenen.
  2. At kommunen er principielt positiv til en landzonetilladelse til at der kan etableres helårsbeboelse på ejendommen.
  3. At kommunen anbefaler en dispensation fra Kirkeltefredningen som beskrevet i dagsordenen.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 10-04-2018

Godkender administrationens indstilling.