Nr.75 - Nedrivning af bebyggelsen og opførelse af nyt enfamiliehus, Sørupvej 41 i Sørup

Sagsnr.: 17/10570

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om nedrivning af bevaringsværdig bebyggelse og opførelse af nyt enfamiliehus med dispensation fra lokalplan F33, Sørupvej 41 i Sørup.

 

Sagsfremstilling og økonomi

Ejerne af ovennævnte ejendom har søgt om tilladelse til at nedrive bebyggelsen, der består af et enfamiliehus i 1½ etage og et udhus. Huset er ubeboet.

 

Der søges samtidigt om tilladelse til at opføre et nyt enfamiliehus i 1½ etage med et boligareal på 240 m² og med en integreret garage på 61 m². Projektet er udført af arkitektfirmaet N + P Arkitektur. Bygningen ønskes beklædt med rødbrune klinkteglsten og med saddeltag ligeledes belagt med rødbrune klinkteglsten. Byggegrunden er på 1285 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 22.

 

De tidligere ejere søgte allerede i 2010 om tilladelse til nedrivning af bebyggelsen og opførelse af et nyt enfamiliehus. Sagen blev behandlet på møder i Plan- og Klimaudvalget i 2011. I forbindelse med den tidligere ansøgning om nedrivning udarbejdede Center for Bygningsbevaring i Rådvad en rapport, der konkluderede, at bebyggelses bevaringsværdi i forhold til omgivelserne ikke vurderes at være væsentlig. Denne rapport lægges fortsat til grund for bebyggelsens vedligeholdelsesstand, dog er huset nu i dårligere stand end i 2011.

 

Plan- og Klimaudvalget var i 2011 positiv overfor ansøgningen om nedrivning og opførelse af et nyt enfamiliehus. Nedrivningen og byggeprojektet blev imidlertid aldrig realiseret.

 

Ved den seneste SAVE registrering i 2014 fik huset en samlet bevaringsværdi på 3, dog en tilstandsværdi på 7. Da huset er omfattet af bevaringsbestemmelser i lokalplan er byggeriet ikke omfattet af bygningsfredningslovens § 18.

 

Ejendommen har i dag tinglyst vejadgang til Sørupvej over ejendommen Sørupvej 43. Søkrogens Vejlaug har givet de nye ejere tilladelse til en ny vejret til Søkrogen.

 

Redegørelse for bebyggelsen og omgivelserne

Det eksisterende hus er ifølge BBR opført år 1900 i bindingsværk med stråtag. Center for bygningsbevaring i Raadvad oplyser:

 

Gavlene er omsat til murværk med bindingsværket malet på.

Bindingsværket er skåret over på sydsiden for at få plads til nye vinduer.

Klimaskærmen (facader,  tag og tagkonstruktion, fundamenter samt døre og vinduer) er i meget dårlig stand, og der kan ikke genetableres en bolig uden en gennemgribende renovering og fornyelse af bygningens konstruktioner.

Huset ligger indeklemt i en spids på grunden i skel mod begge naboer.

 

En stor del af bebyggelsen i Sørup er opført i bindingsværk med stråtag og fremtræder fint restaurerede. Landsbymiljøet opleves særligt mellem Sørupvej nr. 27-35 og 42-58. Ejendommen har tidligere været en del af landsbymiljøet, men der er nu ingen væsentlig sammenhæng med det autentiske miljø, da ejendommen er helt omkranset af nyere bebyggelse.

 

Lokalplanforhold

Ejendommen er omfattet af den bevarende lokalplan F33 for Sørup Landsby vedtaget i 1998.

 

Lokalplanen har bl.a til formål at sikre bevarelsen af karakteristisk bebyggelse med tilhørende omgivelser og at sikre bebyggelsens landsbykarakter ved at ny bebyggelse gives en placering, udformning og materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedlige byggetradition.

 

Den eksisterende bebyggelse er kendt bevaringsværdig og omfattet af lokalplanens § 6.1 hvoraf fremgår:  ”at ejerne skal indhente kommunens tilladelse inden bygningerne nedrives, ombygges eller deres ydre fremtræden på anden måde ændres. F.eks. ved ændring eller udskiftning af vindues- eller dørtype eller tagmaterialer”. §  6.1 er en såkaldt kompetencenorm, og ansøgningen om nedrivningen skal derfor behandles som en dispensationsansøgning.

 

Det nye hus kræver følgende 3 dispensationer fra lokalplanen:

 

§ 5, stk. 7, idet der ønskes udført større vinduespartier, hvor lokalplanen angiver, at døre og vinduer ikke må udføres som gennemgående vinduesbånd eller større sammenhængende glaspartier.

 

§ 5, stk. 10, idet skorsten udmunder i tagfladen, hvor lokalplanen angiver at skorstene skal udmunde i tagryggen mindst 3 m fra gavlen.

 

§ 5, stk. 11, idet der ønskes etableret en stor kvist med altan på østsiden i en bredde på 6,1 m og kvistvinduer på vestsiden med tag belagt med tegl, hvor lokalplanen angiver at kviste skal udføres i en bredde på max. 1,40 m og med tag belagt med enten zink, kobber eller tagpap.

 

Lokalplanens indhold og muligheder for dispensation

Kommunen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen, jf. planlovens § 19.

 

Det følger af fast praksis i Natur- og Miljøklagenævnet og af retspraksis, at en bestemmelse i en lokalplan - for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse - skal være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej.

En del af den aktuelle lokalplans formålsbestemmelser i § 2 er dog så generelle og upræcise, at de ikke lovligt kan håndhæves. Det gælder for eksempel bestemmelsen i § 2 om at: sikre bebyggelsens landsby karakter ved at ny bebyggelse gives en placering, udformning og materialevalg, som er i overensstemmelse med den stedlige byggetradition. Hvis kommunen skulle have været i stand til at håndhæve denne bestemmelse, skulle det have været konkretiseret, hvad man forstår ved den stedlige byggetradition, idet der i næromgivelserne er meget forskelligartet byggeri, såsom boligerne på Sørupvej 39, 43 og 45 eller Sørupvej 72.

 

Hvis man ville have sikret sig lavere byggeri, et andet materialevalg, en lavere bebyggelsesprocent, en bestemt placering af byggeri på grundene mv., skulle bestemmelserne i lokalplanen have været anderledes udformet, idet det nye byggeri overholder lokalplanens krav til højder, materialevalg, og form. For så vidt angår byggeriets placering pågrunden  indeholder lokalplanen ikke et byggefelt og afstandsbestemmelserne til vej overholdes. Lokalplanen har ikke bestemmelser om afstand til naboskel. Byggeriet opfylder dog de almindelige krav i bygningsreglementet.

 

Administrationen vurderer, at de ansøgte dispensationer fra lokalplanen til både nedrivningen og det nye hus ligger indenfor kommunens dispensationskompetence.

 

Fredensborg Kommunes arkitekturpolitik

I Kommunens arkitekturpolitik fra 2016 defineres begrebet arkitektonisk kvalitet ud fra følgende 6 temaer:

 

  • Byrum, bygninger og anlægs selvstændige arkitektoniske kvalitet.
  • Styrkelse af lokal by- og landskabsidentitet
  • Nytænkning og innovation i anlæg og drift
  • Miljømæssig bæredygtighed – klima og ressourcer
  • Social bæredygtighed – tryghed og trivsel
  • Kulturel bæredygtighed – kulturarv og formidling.

 

I administrationens vurdering er der lagt vægt på punkterne A, B, C og F.

 

Naboorientering og partshøring

Ansøgningen har været udsendt i naboorientering til de nærmeste naboer, Vejlauget Søkrogen og Bevaringsforeningen ”Fredensborg”.

 

Vejlauget Søkrogen har sendt deres bemærkninger på vegne af 10 ejendomme i Søkrogen og Sørupvej.

 

Vejlauget er positive overfor nedrivningen af den eksisterende bebyggelse, der efter deres vurdering ikke kan renoveres eller bevares.

De er ikke positive overfor den nye bebyggelse. De anbefaler, at der udarbejdes en ny lokalplan for ejendommen, med byggemuligheder i overensstemmelse med ”deres” lokalplan F28 for Søkrogen, der bl.a. angiver at byggeri alene må opføres i 1 etage.  De vurderer, at byggeriet bliver dominerende i forhold til omgivelserne, idet kiphøjden bliver på 8,5 m og at der fra huset vil blive indbliksgener til de omgivende grunde.

Vejlauget har medsendt illustrationer, der forsøger at vise omgivelserne efter opførelsen af det nye hus.

 

Naboerne, Sørupvej 43 mener, at det nye hus er for stort og dominerende og at de vil få indbliksgener. Endvidere undrer de sig over, at Kommunen ikke stiller krav om ommatrikulering af ejendommene som i 2011.

 

Bevaringsforeningen ”Fredensborg” har indsendt et høringssvar, et notat om restaureringsomkostninger contra bevaringsværdi og en historisk gennemgang af ejendommen.

 

Bevaringsforeningen vurderer, at de oplistede dispensationsønsker ikke er dækkede for det ansøgte, idet der ikke er søgt om et nyt byggefelt og en ny vejadgang og ikke er søgt om dispensation fra bestemmelserne om nedrivning. De vurderer heller ikke at den nye bebyggelses karakter stemmer overens med den ønskede karakter i Sørup.  Bevaringsforeningen vurderer på denne baggrund at sagsbehandleingen er mangelfuld og ansøgningen bør trækkes tilbage.

 

Ejerne har efterfølgende sendt deres bemærkninger til indsigelserne fra Vejlauget og naboen.

 

Ejerne fastholder ansøgningen, men de er positive overfor en ændring af facader og tag til pudsede og hvidmalede facader og med tag belagt med almindelige sorte teglsten, i stedet for beklædningen af mørkerøde teglstensklinker på facader og tag. Ejerne har medsendt en illustration set fra havnen, der viser omgivelserne efter opførelsen af det nye hus samt fotos af forskellig bebyggelse i Sørup.

 

Ejerne vurderer, at det nye hus ikke er i strid med lokalplanens formål, og harmonerer med omgivelserne hvad angår husets proportioner og materialevalg og at husets placering, detailudformning herunder placeringen af vinduer vil være til mindst ”gene” for naboerne.

 

Administrationens vurdering

Administrationen lægger i høj grad vægt på rapporten fra Center for Bygningsbevaring, og er enig i deres konklusioner, om at husets bevaringsværdi i forhold til omgivelserne og i forhold til restaureringsomkostningerne ikke vurderes at være væsentlig. 

 

Administrationen vurderer, at placeringen af det nye hus er fint tilpasset til grunden og til de omkringliggende grunde.

 

Administrationen vurderer i forhold til kommunens arkitekturpolitik, at den nye bygning har en selvstændig æstetisk kvalitet.  Den nye arkitektur er med til at fortælle historien om Sørups udvikling fra 1700-tallet og frem til i dag. Bygningen opføres i traditionelle og velkendte materiale som tegl og glas og i et ligeledes traditionelt og velkendt formsprog (længehus med tag med høj rejsning). Husets detaljer – dvs. kviste og altaner, samt måden at anvende teglsten på – har imidlertid et moderne udtryk. Til sammen danner det traditionelle og det moderne en fin balance, der både respekterer den stedlige byggetradition og udtrykker moderne boligkvalitet.

 

Administrationen anbefaler de mørke klinktegl i stedet for et hvidpudset hus med sort tegltag for at holde balancen mellem det traditionelle og det moderne.

 

Husets overholder byggeretten i bygningsreglementet, og medfører ikke indbliksgener ud over hvad der er sædvanligt i et parcelhuskvarter. Alt i alt vurderer administrationen, er det er lykkedes at skabe et stykke moderne arkitektur, som falder naturligt ind i miljøet, og som både repræsenterer tradition og fornyelse.

 

Sagsbehandling siden den 9. januar 2018.

Administrationen har den 18. januar 2018 holdt møde med ejerne om projektet.

 

Ansøger har efterfølgende fremsendt et revideret projekt.

 

I forhold til det oprindelige projekt er facade- og tagmaterialet ændret fra mørke klinktegl til facader i hvidfilsede teglsten, og tag belagt med sort naturskiffer. Materialerne er i overensstemmelse med lokalplanens muligheder. Endvidere ændres skorstens placering, således at den udmunder i tagryggen, hvilket er i overensstemmelse med lokalplanen. Den tidligere ansøgning om dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 10, bortfalder hermed.

 

Administrationens vurdering af det reviderede projekt.

Administrationen kan fortsat anbefale projektet. Administrationen vurderer, at det reviderede tag- og facademateriale er i overensstemmelse med traditionelt byggeri og fint tilpasset den eksisterede bebyggelse, der ligeledes fremstår med hvide facader med sort tag.

 

Revideret indstilling:

  1. At der meddeles tilladelse til nedrivning
  2. At der meddeles de nødvendige dispensationer fra lokalplan F33 til opførelse af det ansøgte enfamiliehus med facader i hvidfilsede teglsten, og tag belagt med sort naturskiffer.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Retsgrundlag

Lokalplan F33 for Sørup Landsby

Planloven

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

 

Elektroniske bilag

Indstilling

  1. At der meddeles tilladelse til nedrivning
  2. At der meddeles de nødvendige dispensationer fra lokalplan F33 til opførelse af det ansøgte enfamiliehus i mørke teglklinker.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 09-01-2018

Sagen udsættes.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 06-03-2018

Der nedlægges et § 14 forbud med henvisning til, at ejendommen overflyttes til lokalplanen F28 for Søkrogen men der gives tilladelse til nedrivning.

For stemmer 5: C, V, O, Carsten Nielsen (A)

Imod stemmer 4: B, F og Ergin Özer og Bo Hilsted (A), idet F, Ergin Özer og Bo Hilsted (A) ønsker, at der gives tilladelse til nedrivning og at det ansøgte byggeri imødekommes.

Hanne Berg (F) og Ergin Özer (A) begærer sagen i Byrådet.

Beslutning i Økonomiudvalget (18-21) den 19-03-2018

Sagen drøftet

Beslutning i Byrådet (18-21) den 03-04-2018

Sagen blev sendt til fornyet behandling i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget, da der er kommet nye oplysninger i sagen.

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 10-04-2018

Den administrative indstilling punkt 1 godkendt.

Den administrative indstilling punkt 2 nedstemt efter afstemning.

For stemmer 2: F og Ergin Özer (A)

Imod stemmer 7: B, C, O, V, Bo Hilsted og Carsten Nielsen (A)

Udvalget stiller dermed overfor Byrådet forslag om, at der nedlægges et forbud efter planlovens § 14 mod opførsel af et enfamilieshus i 1 1/2 plan på ejendommen, idet der lægges vægt på følgende planmæssige begrundelser:

  • at en nedrivning af det gamle hus samt ændret placering af det nye hus på grunden medfører at det nye hus i højere grad skal ses som en del af det bagvedliggende villaområde der er omfattet af lokalplan F28 og som ejendommen oprindeligt har ligget i.
  • at de eksisterende bestemmelser i lokalplan F33 er for vide og ønskes præciseret, således at nyt byggeri i bedre grad understøtter landsbypræget
  • at det ansøgte byggeri, omfang, udformning mv. ikke understøtter intentionerne i den bevarende lokalplan F33.

For stemmer 7: B, O, C, V, Bo Hilsted og Carsten Nielsen (A) 

Imod stemmer 2: F, Ergin Özer (A)