Nr.68 - Igangsætning af lokalplan for Prøvelyst Teglværk, Karlebovej 59

Sagsnr.: 18/6980

 

Beslutningstema

Stillingtagen til igangsætning af udarbejdelse af plangrundlæg for etablering af erhverv på det tidligere Prøvelyst Teglværk, Karlebovej 59.

 

Sagsfremstilling og økonomi

Det tidligere Prøvelyst Teglværk ophørte med driften for 8-10 år siden og bygningerne har efterfølgende overvejende stået ubenyttede hen. I 2016 fik ejendommen ny ejer og administrationen har i perioden herefter løbende haft dialog med ejer om planerne for udnyttelse af ejendommen til forskellige former for erhverv.

 

Ejendommen har en bygningsmasse på ca. 13.500 m2. Ejer har efter overtagelsen foretaget en række vedligeholdelses- og renoveringsopgaver samt nedrivninger på ejendommen. I oktober 2017 kunne administrationen i forbindelse med en besigtigelse på ejendommen konstatere, at der i en del af hovedbygningen var foretaget omfattende ombygninger og indretning af et lager og pakkeri/internetbutik på ca. 1.750 m2. De foretagne ændringer var sket uden tilladelse fra kommunen. Administrationen har efterfølgende haft en proces med ejer om lovliggørelse i forhold til de planmæssige og tekniske forhold omkring det etablerede lager og pakkeri/internetbutik og de udførte byggearbejder. Ud fra en samlet vurdering af ansøgningsmaterialet som administrationen modtog fra ejer i den sammenhæng, har administrationen truffet afgørelse om, at en realisering af planerne for ejendommen, herunder den allerede foretagne indretning af lager og pakkeri/internetbutik i del af hovedbygningen, forudsætter udarbejdelse af en lokalplan.

 

I afgørelsen om lokalplanpligt har administrationen lagt til grund, at der er tale om etablering af erhvervsaktiviteter af en karakter og omfang, der kan medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø. Der er tale om en ejendom med en bygningsmasse på ca. 13.500 m2 i landzone, hvorfra der i en årrække ikke har været aktiviteter af betydning. Samtidig er der nærtliggende boliger (7 boliger skråt over for ejendommen) og endelig er der de trafikale forhold (de overordnede til- og frakørselsforhold til ejendommen i relation til tung trafik) og nærheden til Karlebo Landsby.

 

Ejers planer for ejendommen

Ejer har i forbindelse med ansøgningsmaterialet for lovliggørelse af det etablerede lager og pakkeri/internetbutik og de udførte byggearbejder fremsendt en situationsplan over henholdsvis den hidtidige og den fremtidige planlagte anvendelse af bygningerne på ejendommen. Som udgangspunkt ønskes en fuld udnyttelse af bygningsmassen, herunder udnyttelse af en stor og en mindre åben overdækket lagerhal.

 

Af situationsplanen fremgår det, at der er tale om en blanding af forskellige typer af erhverv, herunder kontor, lager og pakkeri, oplag for stilladser, garage/vinteroplag for landbrugs- og entreprenørmaskiner og hobby autoværksted. Ifølge ejer er der ikke ønsker om at udvide den nuværende bygningsmasse, men der lægges op til væsentlige indretningsmæssige ændringer/ombygninger, samt efter administrationens vurdering, betydelige udvendige facadeændringer. Det skal bemærkes, at en del af de indvendige ændringer/ombygninger samt facadeændringer allerede er gennemført, og der skal derfor gennemføres en lovliggørelsessag efter byggelovens regler, hvilket dog først kan ske når det planmæssige grundlag er tilvejebragt. Situationsplan samt facadetegninger fremgår af bilag 1.

 

Planforhold og tilvejebringelse af lokalplan

Administrationen har som det fremgår ovenfor truffet afgørelse om, at en realisering af ejers planer for erhvervsmæssig udnyttelse af ejendommen Karlebovej 59 forudsætter tilvejebringelse af en lokalplan.

 

En forudsætning for tilvejebringelse af en lokalplan som muliggør erhverv er, at ejendommen i Kommuneplan 2017 udlægges som nyt rammeområde til erhverv. Ejendommen er i dag omfattet af kommuneplanens rammeområde LJ10, hvor anvendelsen er jordbrugsområde.

 

Arealet ligger i landzone og er i dag ikke omfattet af en lokalplan.

 

Ved udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg, skal kommunen respektere den overordnede planlægning, herunder fingerplanen. Fingerplanen indeholder ikke specifikke bestemmelser til regulering af lokalplaner for landzoneområde, men sådan planlægning skal overholde de overordnede intentioner i fingerplanen. Det indebærer blandt andet, at den erhvervsmæssige anvendelse, der planlægges for ikke må være af regional betydning og at ejendommen ikke kan overføres til byzone. Af planlovens bestemmelser fremgår det endvidere, at bymæssige erhverv som udgangspunkt skal placeres i byområdet i dertil planlagte erhvervsområder.

 

Med den ny planlov blev reglerne i § 37 om udnyttelse af overflødiggjorte bygninger i landområdet udvidet fra kun at gælde tidligere landbrugsbygninger til også at omfatte øvrige overflødiggjorte bygninger i landområdet. I henhold til § 37, stk. 2 kan øvrige overflødiggjorte bygninger tages i anvendelse til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker på maks. 250 m2, liberale erhverv, forenings- og fritidsformål samt lager- og kontorformål.

 

På grund af karakteren og omfanget af de erhvervsaktiviteter og bygningsmæssige ændringer som ejer ønsker at foretage på ejendommen Karlebovej 59 og de hensyn som skal varetages i planlægningen, navnlig i forhold til at sikre naboernes interesse i at blive orienteret gennem en planproces, har administrationen vurderet, at planlovens § 37, stk. 2 ikke kan finde anvendelse i det konkrete tilfælde.

 

Det er imidlertid administrationens vurdering, at der inden for planlovens regler og fingerplanens intentioner kan tilvejebringes en lokalplan for de anvendelsesmuligheder, som ligger indenfor planlovens § 37, 2tk. 2, jf. ovenfor. Endvidere er det administrationens vurdering, at der kan planlægges for jordbrugsrelaterede erhverv, fx korn- og foderstofvirksomhed og landbrugsmaskinstation, som naturligt høre hjemme i landområdet.

 

Fastlæggelse af ejendommens konkrete anvendelse og disponering med henblik på lokalplanarbejdet bør dog ske i et samarbejde mellem kommunen og ejer af Karlebovej 59.

 

Administrationen foreslår, at der tidligt i planlægningsprocessen for tilvejebringelse af en lokalplan og kommuneplantillæg gennemføres et dialogmøde med naboer og andre interesserede, hvor kommunen og ejer deltager. Da der er tale om en ikke uvæsentlig ændring af kommuneplanens rammer fra jordbrugsformål til erhvervsformål, skal der endvidere gennemføres en forudgående offentlighed (strategidebat) gennem indkaldelse af idéer og forslag med henblik på planarbejdet.

 

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget behandlede på møde i februar 2018 en sag om prioritering af større planopgaver, herunder A-lokalplaner (lokalplaner med 8 ugers høring). Det skal bemærkes, at tilvejebringelse af en lokalplan for ejendommen Karlebovej 59 ikke indgik i sagen om prioriteringen af større planopgaver. Da en lokalplan for Karlebovej 59 forudsætter kommuneplantillæg med krav om forudgående offentlighed, kategoriseres lokalplanen som en A-lokalplan og bør derfor indgå i prioriteringen af større plansager. Administrationen anbefaler, at en lokalplan for Karlebovej 59 prioriteres foran en ny lokalplan for Karlebo Landsby.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Retsgrundlag

Planloven

 

Kompetence

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.

 

Indstilling

  1. At udvalget beslutter, at igangsætte processen for tilvejebringelse af lokalplan og kommuneplantillæg for det tidligere Prøvelyst Teglværk, Karlebovej 59.
  2. At udvalget beslutter, at tilvejebringelse af lokalplan for det tidligere Prøvelyst Teglværk, Karlebovej 59 indgår i prioriteringen af større plansager således, at den prioriteres foran en ny lokalplan for Karlebo Landsby.

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 10-04-2018

Godkender administrationens indstillingspunkt 1. Lokalplanen indgår som højt prioriteret, og udvalget forventer at ejer indgår aktivt i den videre proces