Nr.138 - Stillingtagen til udvikling af Karlebovej 23

Sagsnr.: 16/1537

 

Beslutningstema

Stillingtagen til rammer for udvikling og salg af Karlebovej 23 i Karlebo

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Den 19. oktober 2015 besluttede Økonomiudvalget, at udvalgte kommunale ejendomme skulle undersøges med henblik på salg, herunder ejendommen matr. nr. 26b Karlebo By, Karlebo.


Ejendommen er omfattet af Lokalplan 37 for Karlebo landsby. Ifølge lokalplanens § 3.3 må området kun anvendes til offentlige formål i form af kommunal materielplads. Det betyder, at salg af ejendommen til eksempelvis boligformål vil forudsætte en ny lokalplan.


Administrationen foreslår at den nødvendige lokalplanlægning for Karlebovej 23 indgår i en kommende lokalplanproces for Karlebo landsby, som forventes igangsat i 2018. jf. særskilt dagsordenspunkt herom. Dette vil nemlig sikre en samlet helhedsplanlægning.



Karlebo landsby

Karlebo landsby ligger i et landskab der er udpeget som regionalt geologisk interesseområde pga. de istidsaflejringer, som er lokaliseret omkring Karlebo og Gunderød. Karlebo Bys ejerlav er udpeget som kulturmiljø, hvor konsekvenserne af udskiftning og udflytning for landskab, landsby og bebyggelsesstruktur står tydeligt frem. I selve Karlebo landsby er vejforløbet og bebyggelsens skala væsentlige bærende træk sammen med den åbne strækning med kig til markerne midt i landsbyen. Herudover bidrager de bevarede gårde, præstegården samt kirkegården med kirkegårdsmur til et idyllisk landsbymiljø.


I 2014 er der foretaget en SAVE registrering af bygninger opført før 1940 i kommunen. I Karlebo er der flere bygninger, som er udpeget som bevaringsværdige.  Boligerne er fortrinsvis opført som længehuse i 1½ plan. Placering af bebyggelse varierer i orientering mod vejen, hvilket bidrager til et interessant vejbillede.


Ejendommen Karlebovej 23

Karlebovej 23 er beliggende foran en karakteristisk firelænget gårdbebyggelse og ved siden af et stråtækt længehus. Fra ejendommen er der udsyn ud over marker.


Nær Karlebovej 23 ligger Karlebo Kirke, og fra ejendommen kan kirketårnet anes. Ejendommen ligger indenfor kirkebyggelinjen, hvilket betyder at der ikke må opføres bebyggelse højere end 8,5 meter


Der er deklareret en vandledning på ejendommen beliggende i den nordlige del af grunden.


Ejendommen har været anvendt som kommunal materielplads. I 1996 viste undersøgelser forurening, som førte til afgravning af mindre jordmængder to steder på grunden. I forbindelse med nærværende sag er det vurderet, at de tidligere undersøgelser ikke var tidsvarende, og at der manglede dokumentation for, at der ikke var efterladt restforurening på grunden. Der er derfor i 2016 gennemført supplerende undersøgelser på grunden.


Ved de supplerende undersøgelser blev der påvist mindre overskridelser af gældende kvalitetskriterier for oliekomponenter samt et mindre område med forurening med tjærekomponenter. Administrationen har været i dialog med Region Hovedstaden, som har tilkendegivet, at ejendommen kan undgå kortlægning som forurenet, hvis den konstaterede jordforurening afgraves, og det dokumenteres, at der ikke er efterladt forurening.


Ejendommen Karlebovej 23 i Karlebo er beliggende foran gårdbebyggelsen Karlebovej 25, hvor ejeren har 9 heste, svarende til 3,1 dyreenheder. For husdyrbrug med over 3 dyreenheder gælder, at det indenfor en afstand på 50 m fra en nabobeboelse ikke er tilladt at etablere anlæg, udvide eller ændre eksisterende husdyrbrug. Det betyder, at beboelse på ejendommen Karlebovej 23 vil kunne begrænse mulighederne for at udvide hesteholdet på Karlebovej 25.


Administrationens vurdering
Administrationen vurderer, atejendommen kan anvendes til én helårsbolig under forudsætning af, at boligen etableres under særlig hensyn til landsbymiljøet, da ejendommen er beliggende indenfor et kulturmiljø. Inden at arealet udbydes til salg, bør jordforureningen oprenses.


Administrationen foreslår følgende rammer for udbud og salg:


Anvendelse

Anvendelsen fastlægges til boligformål i form af én helårsbolig. I henhold til planloven vil dette give mulighed for, at der på ejendommen kan drives liberalt erhverv i tilknytning til boligen under forudsætning af, at ejendommens karakter af bolig ikke ændrer sig.


Placering og omfang af bebyggelse

  • Bebyggelsesprocenten fastlægges i overensstemmelse med Lokalplan 37 for Karlebo landsby til 25 %.
  • Overkanten af soklen må maksimalt ligge 0,5 m højere end vejkoten, hvilket sikrer udkig til bagvedliggende ejendomme.
  • Garager/carporte og udhuse må ikke placeres foran boligbebyggelsen set fra vejareal, dvs. at de sekundære bygninger enten skal ligge på linje med boligbebyggelsen eller trukket tilbage fra facadelinjen mod vej. 
  • For at sikre et grønt vejbillede fastlægges en vejbyggelinje på 5 m fra Karlebovej.

Udformning af ny bebyggelse

  • Ny bebyggelse skal opføres i respekt for landsbymiljøet
  • Ny bebyggelse opføres som et længehus med en maksimal husdybde på 8 m. Facaderne skal fremstå med traditionel fagdeling.  
  • Taget udføres som saddeltag med ikke-reflekterende røde vinge teglsten (45 til 50 graders hældning). Max glans 20.
  • Bygningens højde til tagryggen må ikke overstige 7 m.
  • Facaderne udføres i pudset murværk.
  • Sekundære bygninger som garager og udhuse skal opføres i tilsvarende materialer som boligen eller opføres i træværk.

Veje og stier

Der må maksimalt etableres én overkørsel pr. ejendom og denne må maksimalt være 4 m bred.


Ubebyggede arealer og øvrige forhold

  • Hegn mod vej skal være levende evt. med et trådhegn på maksimalt 120 cm placeret bag det levende hegn.
  • Regnvand kan håndteres lokalt på ejendommen.
  • Eventuelle solfangere/solceller skal fremstå integreret i tagfladen. Eventuelle varmepumper skal placeres således, at de ikke opleves synlige fra Karlebovej
  • Campingvogne, både og øvrigt oplag skal afskærmes mod Karlebovej af levende hegn.
  • Der må maksimalt terrænreguleres +/- 0,5 m.

Økonomi

Med henblik på at undgå at Karlebovej 23 kortlægges af regionen som forurenet , har administrationen indhentet tilbud på oprensning af forureningen. Af tilbuddene vurderes det, at afgravning og bortskaffelse af forurenet jord samt efterfølgende dokumentation vil koste i størrelsesordenen kr. 100.000. Administrationen foreslår, at udgiften til oprensning og dokumentation vedr. forurening financieres af den forventede salgsindtægt.

Bevilling

Udgift til oprensning og dokumentation vedr. forurening anslås til kr. 100.000.

Administrationen foreslår, at udgiften finansieres af den forventede salgsindtægt.

Retsgrundlag

Planloven.

Kompetence

Økonomiudvalget.

Indstilling

  1. At oprensning af jordforurening på Karlebovej 23 i Karlebo igangsættes.
  2. At udgift til oprensning finansieres af salgsindtægten.
  3. At arealet efter oprensning af jordforurening udbydes til salg i overensstemmelse med de ovenstående rammer for udbud og salg.
  4. At den nødvendige lokalplanændring for ejendommen indgår i en kommende lokalplanproces for Karlebo landsby.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget den 09-05-2017

Den administrative indstilling anbefales. De nærmere rammer for udformning af byggeri afventer den kommende lokalplanproces.

Beslutning i Økonomiudvalget den 22-05-2017

Godkender Plan-, Miljø-, og Klimaudvalgets indstilling.