Nr.16 - Rammer for udbud og salg af 4da Nederste Torp By, Humlebæk

Sagsnr.: 16/6549

 
Hanne Berg (F)

Beslutningstema

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til rammer for udbud og salg af matr. nr. 4 da Nederste Torp By, Humlebæk.

Sagsfremstilling og økonomi

Økonomiudvalget besluttede den 18. april 2016, at der skal arbejdes videre med rammer for udbud og salg af 3-4 villagrunde på matr. nr. 4 da Nederste Torp By i Humlebæk.

 

Området

Arealet er beliggende ud mod Fredensborgvej i Humlebæk, og udgør sammen med de øvrige ubebyggede kommunale arealer syd for Fredensborgvej en grøn bufferzone mellem villabebyggelsen og Fredensborgvej. Allé træerne langs Fredensborgvej er et særligt karakteristisk træk og skaber visuel sammenhæng på tværs og langs af Fredensborgvej. Øst for arealet ligger Humlebæk privatskole, og vest for arealet er der en sti, der via en tunnel giver mulighed for sikker passage for cyklister og gående under Fredensborgvej. Ved det syd-vestlige hjørne af arealet er der et lille sygevognshus og sprøjtehus, som er udpeget med høj bevaringsværdi. 

 

 

I forbindelse med udbud og salg skal følgende forhold tages i betragtning:

  • Den centrale del af området er udpeget med risiko for oversvømmelse, se bilag 1.
  • Støjen i området antages at overskride 58 dB, hvilket skyldes vejstøj fra Fredensborgvej og muligvis også støj fra den nærliggende skole. Det må således forventes, at etablering af boliger i området vil forudsætte en støjskærm.  
  • På arealet er der en brønd, der er forbundet med en brønd beliggende lige syd for Fredensborgvej, og der er ligeledes tilsluttet en drænledning til brønden. Brønden er ikke til hinder for byggeri på arealet, men brøndens eksistens og anvendelse samt rørføring bør forud for et salg tinglyses som en byrde på ejendommen, således at brøndens funktion opretholdes.
  • De tilstødende matrikler 4dl, 4q og 4y Nederste Torp By, Humlebæk er beliggende meget tæt op mod arealet, hvorfor det vil være nødvendigt at fastlægge en byggelinje mod disse matrikler.

 

Plangrundlag

Omtrent 2/3 dele af arealet er omfattet af Byplanvedtægt nr. 32 for et område mellem Torpenvej og Ny Torpenvej. Arealet er beliggende i delområde 2, hvor der kun må opføres åben lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. Herudover stiller byplanvedtægten en række øvrige krav til bebyggelsen, udstykning samt byggelinjer mod vej og sti.

 

Arealet er omfattet af kommuneplanramme HB20, som fastlægger områdets anvendelse til åben lav boligområde. Bebyggelsesprocenten er fastlagt til 30 % for den enkelte ejendom og bebyggelsen må ifølge kommuneplanen maksimalt opføres i 1 etage med udnyttet tagetage.


Administrationen vurdering

Det er administrationens vurdering, at en udvikling af området til åben lav boligbebyggelse vil være i fin harmoni med det tilstødende villaområde samt i overordnet overensstemmelse med Byplanvedtægt nr. 32 og kommuneplanramme HB20.

 

I rammer for udbud og salg af ejendommen bør det være et krav, at området markeret med risiko for oversvømmelse friholdes fra bebyggelse jf. Kommuneplan 2013 samt at der etableres støjforanstaltninger, der sikrer at støjen på arealet ikke overskrider miljøstyrelsens vejledende støjgrænser. Det er endvidere nødvendigt at fastlægge byggelinjer mod de tilstødende ejendomme, veje og stier. Desuden er det vigtigt, at fastholde Fredensborgvejs og områdets grønne karakter, hvorfor allé træerne bør bevares, og hegn være levende. 

 

Administrationen har indhentet et uforbindende overslag på etablering af en støjskærm på arealet, og det vurderes, at det vil koste omkring 5.000 kr. pr løbende m. Det vil sige omkring 750.000-1.000.000 kr., hvilket naturligvis vil påvirke kommunens salgsprovenu. 

 

Forslag til rammer for udbud

Anvendelse:

  • Området skal anvendes til åben lav boligbebyggelse i form af max 4 fritliggende enfamiliehuse.

Bebyggelse:

  • Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastlægges til max 30 %.
  • Der fastlægges en byggelinje på 10 m mod Fredensborgvej og en byggelinje på 5 m mod Boserupvej og sti samt en byggelinje på 5 m mod matr. nr. 4dl, 4q og 4y Nederste Torp By, Humlebæk. 
  • Arealet markeret med risiko for oversvømmelse på kortbilag 2 skal friholdes for bebyggelse.
  • Bebyggelse skal opføres i max 1 etage med udnyttet tagetage.
  • Facader og tage skal udføres i ikke-reflekterende materialer, og der må ikke anvendes materialer, der indeholder zink eller kobber.

 

Matrikulære forhold:

  • Der fastlægges en min. grundstørrelse på 700 m2 pr. énfamiliehus eksklusiv andel i fælles privat vej og ”oversvømmelsesområde”

 

Trafik og støj:

  • Der stilles krav om 2 parkeringspladser pr. bolig.
  • Vejadgang til ejendommen skal etableres over ejendommens sydlige skel mod Boserupvej.
  • Der skal etableres de nødvendige støjforanstaltninger på arealet, som sikrer at støjen ikke overskrider miljøstyrelsens vejledende støjgrænser.


Beplantning og terræn:

  • Allé træerne langs Fredensborgvej skal bevares.
  • Hegn mod vej og sti skal være enten levende hegn eller en støjskærm dækket af stedsegrønne klatreplanter.

Sagsbehandling siden den 12. december 2016

På Økonomiudvalgets møde den 12. december 2016 blev der i sagsbehandlingen af nærværende sag spurgt til behov for etablering af en rundkørsel i krydset mellem Fredensborgvej og Boserupvej.

Økonomiudvalget anmodede administrationen om et bud på, hvad en salgspris kunne blive.

Vejbetjening af matr. nr. 4d Nederste Torp By, Humlebæk

På Økonomiudvalgets møde den 12. december 2016 blev der i sagsbehandlingen af sag nr. 296 omkring rammer for udbud og salg af matr. nr. 4da Nederste Torp By, Humlebæk spurgt til behov for etablering af en rundkørsel i krydset mellem Fredensborgvej og Boserupvej.


Vejbetjening af evt. fremtidige boliger på selve arealet udløser ikke behov for en rundkørsel, da eventuelle boliger vil blive vejbetjent over det sydlige matrikelskel mod Boserupvej. Se nedenstående kort.



I forhold til en eventuel fremtidig udbygning af den sydlige del af Humlebæk, så kan det være relevant at reservere areal til en rundkørsel. I forbindelse med projektet for et nyt pleje- og rehabiliteringscentre i den sydlige del af Humlebæk er der blevet udarbejdet en trafikanalyse. Trafikanalysen konkluderer, at trafikken til/fra pleje- og rehabiliteringscentret ikke vil give anledning til afviklingsproblemer på Boserupvej eller i krydset Boserupvej/Fredensborgvej. Såfremt Humlebæk syd udbygges vil trafikken på Boserupvej øges betydeligt, men den vil fortsat være lille og fuldt acceptabel på en stamvej. Der vil dog være behov for en gradvis udbygning af krydset Boserupvej/Fredensborgvej, hvilket i trafikanalysen beskrives som en yderligere kanalisering og evt. med signal-regulering. Såfremt det ønskes, at fastholde en mulighed for, at en eventuel fremtidig udbygning af krydset skal ske gennem etablering af en rundkørsel bør der reserveres et areal på matr. nr. 4da Nederste Torp By, Humlebæk.   Hvor meget areal der i givet fald skal reserveres til en rundkørsel kan ikke fastslås på nuværende tidpunkt, men vil bero på nærmere undersøgelser.


Administrationen har ikke indhentet en mæglervurdering, men har dog haft en dialog med mægleren bl.a. om en anslået pris for den støjafskærmning, der vurderes at være behov for.


Med udgangspunkt i at der kan bygges 3 – 4 parcelhuse på grunden, men også i at der skal foretages byggemodning, udstykning, støjafskærmning og skabes adgangsforhold, er det administrationens forventning, at der kan opnås et nettoprovenu til kommunen på 2 – 3 mio. kr.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser på nuværende stadie.

Retsgrundlag

Planloven

Kompetence

Økonomiudvalget.

Indstilling

  1. At matr. nr. 4da Nederste Torp By, Humlebæk sættes til salg i offentligt udbud med de ovenstående planmæssige rammer for udbud og salg. 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget den 05-12-2016


Administrationens indstilling anbefales, idet det præciseres at henvisning til en Ny Torpenvej stammer fra Byplanvedtægtens benævnelse.

Beslutning i Økonomiudvalget den 12-12-2016

Sagen blev udsat.

Beslutning i Økonomiudvalget den 24-01-2017


Økonomiudvalget stemte om forslaget fra Plan-, Miljø, - og Klimaudvalget:


For stemte: 3 Lars Simonsen (B), Helle  Abild Hansen (I) , Flemming Rømer (O)


Imod stemte: 7 Hans Nissen (A), Per Frost Henriksen (A), Thomas Lykke Pedersen (A) ,  Ulla Hardy Hansen (C )Lars Søndergaard (V), Tinne Borch Jacobsen (V) , Henriette Brandt Pedersen (Ø)


Forslaget faldt dermed.

Bilag

Bilag 1