Nr.186 - Hejrevangens Boligselskab afd. 6 - godkendelse af belåning med kommunal garanti til udskiftning af tag

Sagsnr.: 16/7202

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning fra Hejrevangens Boligselskab, afdeling 6 om optagelse af lån med kommunal garantistillelse og lejeforhøjelse til finansiering af nyt tag.

Sagsfremstilling og økonomi

Boligkontoret Danmark har på vegne Hejrevangens Boligselskab, afdeling 6 fremsendt ansøgning om kommunal godkendelse af låneoptagelse med kommunal garantistillelse og lejeforhøjelse til finansiering af nyt tag.

 

Afdeling 6 har adresse på Boserupvej i Fredensborg og består af 31 tæt/lav, almene familieboliger, heraf 9 2-værelsesboliger, 17 4-værelsesboliger og 5 5-værelsesboliger. Boligerne er opført i 1972 og huslejen udgjorde pr. 1. juli 2016 687 kr. pr. m2.

 

Nærværende sag skal ses i sammenhæng med en tilsvarende ansøgning fra Hejrevangens Boligselskab, afdeling 5, der behandles som et særskilt punkt på denne dagsorden.

 

Afdelingen har behov for at udskifte boligernes tag. Afdelingen har på et afdelingsmøde den 21. november 2016 - efter nogle års overvejelser og diskussion om hvilket tag, man skulle vælge, besluttet - mod organisationsbestyrelsens anbefaling - at udskifte det nuværende asbesteternittag med en tag-på-tag løsning, som er billigere på kort sigt, men som bl.a. ikke tager hånd om det nuværende tags asbestproblem.

 

Kommunens administration har været inddraget i afdelingens overvejelser om nyt tag. Administrationen har således udtalt, at en tag-på-tag løsning ikke vil være i strid med den gældende lokalplan, men at administrationen i øvrigt ikke kan anbefale en sådan løsning.

 

Hejrevangens Boligselskabs organisationsbestyrelse har indhentet udtalelser vedrørende tagudskiftningen fra Det rådgivende Ingeniørfirma, COWI samt fra Advokatfirmaet HORTEN. Begge rådgivere fraråder en tag-på-tag løsning og anbefaler i stedet en udskiftning af det nuværende asbesteternittag med et tag bestående af betontagsten. En sådan løsning vil også indebære, at der tages hånd om afdelingens asbestproblemer.

 

På denne baggrund har Boligselskabets repræsentantskab benyttet sig af hjemlen i almenboliglovens § 37, stk. 4 nr. 1 til at træffe beslutning om at gennemføre tagudskiftningen med betontagsten, på trods af afdelingsmødets beslutning.

 

Udover de anbefalinger, som boligselskabet har modtaget fra eksterne rådgivere, har boligselskabet endvidere lagt vægt på, at naboafdelingen (afd. 5) har besluttet en sådan løsning, at de to afdelinger udadtil fremtræder som én, og at der vil være økonomiske fordele ved at foretage den samme tagudskiftning på de to afdelinger i én arbejdsgang.

 

Administrationen har, som foreskrevet i almenboliglovens § 37, stk. 6, den 21. maj 2017 indberettet repræsentantskabets beslutning til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet. Ministeriets stillingtagen foreligger endnu ikke, hvorfor kommunens beslutning om eventuelt at godkende låneoptagelsen mv. må ske med forbehold for, Ministeriet kan godkende repræsentantskabets beslutning.

 

I nærværende sag skal der tages politisk stilling til låneoptagelsen, garantistillelsen og lejeforhøjelsen. Stillingtagen til repræsentantskabets beslutning om at tilsidesætte afdelingsmødets beslutning henhører alene under Ministeriet.

 

Anlægsudgifterne for tagudskiftningen med betontagsten ser således ud:

 

 

 

Kr.

Håndværkerudgifter

15.501.600

Omkostninger

3.224.100

I alt

18.725.700

 

Der finansieres således:

 

 

Kr.

30-årigt realkreditlån

18.225.700

Trækningsret

500.000

I alt

18.725.700

 

Ydelsen på realkreditlånet forventes at udgøre 956.849 kr. pr. år. Der er stillet krav om kommunal garantistillelse for lånet, svarende til 50 % af hovedstolen. Afdelingen bidrager til tilbagebetalingen af lånet ved at nedsætte det årlige beløb, der hensættes til vedligeholdelse, med 240.000 kr. Boligorganisationen yder et årligt lån fra dispositionsfonden på 300.000 kr. Endelig forhøjes lejen med 21,16 % pr. år, hvilket svarer til en ny årsleje på 832 kr. pr. m2. En gennemsnitlig bolig vil herefter stige med 1.118 kr. pr. måned.

 

Trækningsretten vedrører afdelingens opsparing i Landsbyggefonden, som afdelingen efter ansøgning kan trække ud til arbejder af den foreliggende karakter.

 

Administrationen bemærker, at boligerne i afdeling 6 før stigningen som følge af det nye tag har den næstlaveste kvadratmeterleje (kun afdeling 5 har en lavere kvadratmeterleje) blandt de almene boliger i kommunen. Bl.a. på baggrund af drøftelser med boligselskabet på styringsdialogmøderne er det administrationens vurdering, at den forholdsvis store lejestigning kan begrundes i, at afdelingen i en årrække har prioriteret en lav leje frem for hensættelser til vedligeholdelse. Afdelingsmødets beslutning om at vælge en tag-på-tagløsning kan endvidere opfattes som et ønske om at fastholde denne strategi.

 

Boligselskabet ønsker at igangsætte arbejdet snarest.

 

Administrationen bemærker, at tagudskiftningen ikke vil kunne gennemføres, såfremt Byrådet vælger at afslå ansøgningen og herunder den kommunale garantistillelse. At der stilles krav om garanti for realkreditlånet i denne sag og ikke i sagen vedrørende afdeling 5 skyldes alene, at der i afdeling 6 ikke er tilstrækkelig friværdi i ejendommen til at belåne denne uden garantistillelse.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssig betydning, idet kommunal garantistillelse for lån til alment byggeri ikke påvirker kommunens låneramme.

Retsgrundlag

Almenboliglovgivningen.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

At Byrådet, forudsat Ministeriet for Transport-, Bebyggelse og Bolig godkender boligselskabets repræsentantskabs beslutning om at tilsidesætte afdelingsbestyrelsens beslutning, vedtager:

  1. At efterkomme ansøgningen fra Hejrevangens Boligselskab, afdeling 6 om optagelse af realkreditlån på 18.225.700 kr. til finansiering af nyt tag.
  2. At påtage sig kommunal garanti for 50 % af lånebeløbet, svarende til 9.112.850 kr.
  3. At godkende den øvrige finansiering, herunder en lejeforhøjelse på 21,16 %.

Beslutning i Økonomiudvalget den 28-08-2017

Anbefaler administrationens indstillinger.