Nr.139 - Planmæssige rammer for udbud og salg af Gunderødvej 46 i Karlebo

Sagsnr.: 16/2659

 
Hans Nissen (A), Helle Abild Hansen (I)

Beslutningstema

Stillingtagen til rammer for udbud og salg af Gunderødvej 46 i Karlebo, matr. nr. 5q Avderød By, Karlebo.

Sagsfremstilling og økonomi

Bæredygtig boligudvikling på Gunderødvej 46 i Karlebo

Økonomiudvalget besluttede den 19. oktober 2015, at det gamle idrætsanlæg beliggende på Gunderødvej 46 i Karlebo Landsby skal udvikles med henblik på salg. Formålet med udvikling af det gamle idrætsanlæg er at sikre en balanceret befolkningstilvækst, der blandt andet kan understøtte Karlebo skole.

 

Samtidig bør en bæredygtig udvikling tage hensyn til:

  • At ny bebyggelse med placering og arkitektur indpasses på arealet således, at karakteren af landsby ikke forringes.
  • At Karlebo Tennisklub og Karlebo udeskole bevares i området, fordi de understøtter livet i Karlebo og bidrager til fællesskab.
  • At udvikling af området bidrager til at fremme den grønne omstilling ved at opfordre til vedvarende energiløsninger. Ligesom at regnvandshåndtering både skal sikre det nye boligområde mod oversvømmelser og tilføre området et nyt blå/grønt naturområde.
  • At der med en ny lokalplan gives mulighed for etablering af god mobildækning.

 

Området

Det gamle idrætsanlæg, Gunderødvej 46 i Karlebo, er beliggende indenfor landsbyafgrænsningen i Karlebo Landsby. Karlebo er beliggende i et småbakket landskab, og er udpeget som regionalt geologisk interesseområde pga. de markante terrænformer, som er lokaliseret omkring Karlebo og Gunderød. Selve ejendommen Gunderødvej 46 henligger dog som en flad slået græsmark. Området omkring det gamle idrætsanlæg er i den bevarende lokalplan for Karlebo beskrevet som ”den nyere bebyggelse”. Husene langs Mørkelmosevej er fortrinsvis opført i 1960’erne og enkelte af ejendommene har karakter af typehuse.

 

Et tæt beplantningsbælte og en mark med energipil afgrænser ejendommen mod øst. Endvidere afgrænses arealet af en række træer samt krat mod syd og nord. Langs Gunderødvej er der en række stynede træer, som bidrager til landsbystemningen. Disse er angrebet af råd og svamp og bør således fjernes, men der kan i forbindelse med udvikling på ejendommen med fordel blive genplantet. På den sydlige del af ejendommen er der anlagt et tennisanlæg med tilhørende parkeringsareal. Tennisanlægget tilhører Karlebo Tennisklub.

 

Karlebo Skole har haft succes med at etablere udeskole i Karlebo, og en del af den fremtidige udeskole er planlagt etableret i den nordøstlige del af området.

 

Forhåndsdialog og borgerinddragelse

Administrationen har afholdt dialogmøder med Karlebo Tennisklub samt Forældreforeningen Karlebo. Formålet med møderne har været, at lytte til eventuelle bekymringer og forventningsafstemme i forhold til en eventuel udvikling af området, men uden at træffe beslutninger. Helt overordnet er såvel repræsentanter fra Karlebo Tennisklub som Forældreforeningen Karlebo positive overfor en udvikling af dele af arealet til boliger.

 

Forældreforeningen har klargjort til etablering af udeskole på en mindre del af det nordøstlige hjørne af idrætsanlægget. Forældreforeningen er positiv overfor at udeskolen evt. kan indgå som en del af et kommende fællesareal til en ny boligbebyggelse, men de er også opmærksomme på at deres aftale om brug af arealet er midlertidig, og at det kan blive besluttet at flytte udeskolen væk fra arealet.   

 

Karlebo Tennisklub oplyser, at de godt kan begrænse deres aktivitet på arealet til den sydlige del af området. Det er dog nødvendigt for driften af tennisbanerne, at tungere køretøjer har adgang til banerne. I dag foregår adgangen fra den nordlige del af området, hvor der køres inde på arealet langs Gunderødvej. Denne adgang kan fremover foregå fra den sydlige del. Dette vil dog kræve en bearbejdning af terræn samt beplantning. Håndtering af støj fra tennisaktiviteten er desuden væsentlig, sådan at der ikke opstår klager fra de nye naboer. Yderligere har Karlebo Tennisklub et ønske om, at tennisarealet i forbindelse med en udvikling af området til boliger kloakeres og elforsynes. Endvidere har de et ønske om at få etableret toiletter på arealet.

 

Administrationen har desuden afholdt et uformelt idémøde med tre borgere fra Karlebo, som udtrykte ønske om, at tilbringe pensionisttilværelsen i Karlebo i nye senioregnede boliger med fælleshus.

I høringsperioden til Byrådets Plan- og Agenda 21-strategi 2015-2020, Fremtidens Fredensborg, er der indkommet en række indsigelser mod nyt boligbyggeri på ejendommen, som ikke anses for at leve op til formålet med Lokalplan nr. 37 for Karlebo landsby. Indsigelserne er fortrinsvis fra ejere af ejendomme i nærområdet. 

 

I forbindelse med en ny lokalplan for området, som muliggør boligbyggeri, bør der igangsættes en borgerinddragelse i Karlebo Landsby.

 

Gældende planlægning

Området er i dag omfattet af Lokalplan 80 for det gamle idrætsanlæg i Karlebo. Lokalplanen udlægger området til fritidsformål. En udvikling af dele af området til boligformål vil derfor forudsætte en ny lokalplan.

 

Kommuneplanramme LL15 Karlebo Landsby fastlægger blandt andet at området skal anvendes til jordbrugsformål, boligformål og offentlige formål samt erhverv, som naturligt kan indgå i landsbymiljøet. Ligesom at de historiske, arkitektoniske, miljømæssige og landskabelige kvaliteter såvel i landsbyen som ved overgangen mellem landsbyen og det åbne land skal bevares, plejes og forbedres.

 

Herudover fastlægger retningslinje 5.1.5 i Kommuneplan 2013 at ny bebyggelse i landzone skal opføres som traditionelle længehuse i form af:

  • Enkle længehuse med smalle bygningskroppe
  • 1 etage med udnyttet tagetage
  • Huse med saddeltag med en hældning på 45-50 grader
  • Huse med tage dækket af ikke-reflekterende tagmaterialer (herfra undtaget solfangere og solceller)

Desuden fastlægger retningslinje 5.1.6 at der normalt ikke gives tilladelse til facader i træ på boliger i landzone, med mindre særlige lokale landskabelige eller kulturhistoriske forhold taler for det.

 

Herudover indgår arealet som en del af udpegningen for kulturhistoriske interesser samt med landskabs- og geologisk værdi.



 

Forslag til rammer for udbud og salg

En ny lokalplan bør indeholde bestemmelser, der sikrer følgende forhold:

 

  • At området kan anvendes til bolig- og offentlige formål i form af idrætsanlæg, fælleshus, legeplads og udeskole. Boligerne bør enten være fritliggende huse eller klyngehuse/rækkehuse. Der kan etableres max 10 fritliggende boliger og max 12 klyngehuse samt evt. fælleshus. Fritliggende boliger skal gives en min. grundstørrelse på 900 m2 og have en maksimal bebyggelsesprocent på 25 %.
  • At ny bebyggelse skal opføres med respekt for landsbymiljøet. Arkitekturen skal således forholde sig til retningslinjer for byggeri i landzone og kan med fordel være en nyfortolkning af det traditionelle længehus.
  • At området disponeres således, at der sikres plads til Karlebo Tennisklub på den sydlige del af arealet samt at Karlebo Udeskole placeres hensigtsmæssigt ift. de nye boliger, evt. som en del af boligernes fællesareal.
  • At nyt vejudlæg i området etableres som ensrettet vej med et enkelt og smalt vejprofil, der understøtter landsby karakteren.
  • At der gives mulighed for opsætning af mobilantennemast i tilknytning til tennisanlægget.
  • At ejendommens afgrænsning mod Gunderødvej markeres med solitære træer, og at der i ejendommens øvrige periferi sikres beplantning, der markerer overgangen til de omkringliggende ejendomme.  
  • At der opføres de nødvendige støjdæmpende foranstaltninger i forhold til tennisanlægget. Såfremt der opsættes en støjskærm mod tennisanlægget, skal den dækkes af beplantning. 
  • At regnvand i området nedsives eller forsinkes. Regnvandshåndteringen skal tilføre området et rekreativt område og kan med fordel indgå som en del af fællesarealet. 
  • At området som udgangspunkt varmeforsynes med vedvarende energi, dog ikke vindenergi.

Bevilling

Sagen har på dette stade ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Planloven

Kompetence

Økonomiudvalget.

Indstilling

  1. At Gunderødvej 46 udbydes til salg på baggrund af de opstillede planmæssige rammer.
  2. At der i forbindelse med senere udarbejdelse af lokalplan for området igangsættes borgerinddragelse i Karlebo landsby.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget den 03-05-2016

Udvalget anbefaler indstillingen pkt. 1 og 2.

 

Udvalget bemærkede, at tagmaterialer må have en glansværdi på maksimalt 60, svarende til halvblank, og at det skal fremgå tydeligt at støjafskærmning mod tennisanlægget skal finansieres af køber af grunden. Udvalget bemærkede, at der kan opføres enten maks. 10 fritliggende huse eller maks. 12 klyngehuse.

Beslutning i Økonomiudvalget den 23-05-2016

Godkender Plan-, Miljø – og Klimaudvalgets indstilling.