Nr.251 - Skema A ansøgning - ombygning og opretning af Niverødgård

Sagsnr.: 15/9868

 

Beslutningstema

Stillingtagen til skema A ansøgning fra Fredensborg Boligselskab vedrørende gennemførelse af ombygnings- og opretningsarbejder for afdeling Niverødgård. Der ansøges om kommunal kapitaltilførsel på 180.000 kr. samt kommunal garantistillelse for lån på i alt 9.254.050 kr.

Sagsfremstilling og økonomi

Fredensborg Boligselskab har den 23. oktober 2015 fremsendt skema

A-ansøgning vedrørende gennemførelse af nødvendige ombygnings- og

opretningsarbejder for afdeling Niverødgård.

 

 

Baggrund og sagsforløb

Fredensborg Boligselskab skriver i sin ansøgning, at der er behov for at foretage ombygnings- og opretningsarbejder i den eksisterende boligafdeling Niverødgård. Projektet skal være et væsentligt led i en strategi for at forbedre vilkårene for udlejning af boligerne i afdelingen.

 

Fredensborg Boligselskab købte i sin tid ejendommen af kommunen og ombyggede bygningen, der blev sat i drift i 2009 som 19 almene

ældreboliger, primært to- rums boliger. Lige fra starten var der udlejningsproblemer og allerede det første år var der et lejetab på godt 1 mio. kr. Siden da har der været udlejningsproblemer.

 

I 2009 blev de 19 boliger ommærket til familieboliger. Boligernes indretning har aldrig været tidsvarende i forhold til de krav, eksempelvis børnefamilier stiller, hvorfor de vælger afdelingen fra. Desuden er indskuddet i afdelingen meget højt, hvilket også er med til at holde potentielt interesserede væk.

 

De svære udlejningsbetingelser samt tunge driftsudgifter har medført, at

afdelingen har økonomisk underskud og høj

husleje. Fredensborg Boligselskab har løbende støttet økonomisk op om

afdelingen med bevilling af tilskud til håndtering af udbedring af fejl og

mangler ved byggeriet, afvikling af driftsunderskud samt dækning af

lejetab. Selskabets likviditet er de seneste år, blandt andet grundet støtten

til Niverødgård, kommet voldsomt under pres, og det er ikke muligt at forsætte med store tilskud til afdelingen. Selskabets egenkapital udgør pr.

30. juni 2015 809.000 kr.

 

Forbedringerne af boligerne skal gøre dem lette at udleje. Herved vil også udgifter til lejetab kunne undgås. Ved at omdanne lokaler, der oprindelig var tiltænkt som fællesrum, til en udlejningsbolig, kan der genereres en yderligere huslejeindtægt til afdelingen.

 

Med baggrund i boligselskabets ansøgning og foretagen besigtigelse har

Landsbyggefonden den 1. juli 2015 fremsendt finansieringsskitse til boligselskabet, hvorefter nærværende ansøgning er udarbejdet.

Boligorganisationens bestyrelse har på møde den 22. september 2015

godkendt projektets omfang og det her beskrevne forslag til finansiering i

form af kapitaltilførsel, inkl. den afledte huslejekonsekvens. På

ekstraordinært afdelingsmøde den 7. oktober 2015 blev projektet for

Niverødgård og den deraf afledte huslejekonsekvens enstemmigt vedtaget

af afdelingens fremmødte beboere.

 

Projektets indhold

Med baggrund i de beskrevne vilkår for afdelingen samt det hidtidige

sagsforløb og dialog med Landsbyggefonden består projektet i

nærværende ansøgning af følgende, nødvendige ombygnings- og

opretningsarbejder:

  • Omdannelse af 3 stk. eksisterende 2-rums boliger i stueetage – til 3-rumsboliger.
  • Omdannelse af eksisterende 2-rums bolig til ny og lidt større 3 værelses bolig med to regulære soveværelser.
  • Omdannelse af bolig til ny og lidt mindre 3 værelses bolig med 2 regulære soveværelser.
  • Fælles forrum for to boliger ombygges sådan, at hver af boligerne får egen entré og egen indgang.
  • Etablering af ny 2-rums bolig på 62 m² i eksisterende og ufærdige fællesrum.
  • Der foretages fysisk opdeling og afgrænsning af haverne tilhørende stueetageboligerne. I dag er der kun fysisk opdeling mellem enkelte af boligerne.
  • Der etableres 3x3 m. træterrasser med niveaufri adgang i haver tilhørende stueetageboligerne.
  • Afdelingens ydervægge og gavle efterisoleres med 50 mm facadeisolering beklædt med facadepuds. Arbejdet skal afhjælpe problemet med vedvarende afskalninger af eksisterende facadeoverflade.
  • Eksisterende og rustangreben vinkel-bæreprofil for altangang bliver udskiftet til nyt rustfrit bæreprofil.

Gennemførelsen af arbejderne kræver 6-10 ugers genhusning af de berørte

beboere i 5 boliger.

 

Anskaffelsessum og finansiering

Fredensborg Boligselskab har besluttet at indbetale bidrag til

Byggeskadefonden for de u-støttede arbejder. Anskaffelsessummen for den støttede del af arbejderne er beregnet til 5.030.000 kr. inkl. moms. Anskaffelsessummen for den ustøttede del af arbejderne er beregnet til 4.224.050 kr. inkl. moms. Den samlede anskaffelsessum for projektet er 9.254.050 kr. inkl. moms.

 

Økonomioplysningerne, som danner baggrund for ovenstående

anskaffelsessummer, fremgår af det vedlagte finansieringsbudget, der i øvrigt tager udgangspunkt i, at afdelingen gennem projektet får tilført 1 ekstra bolig i forhold til 19 boliger i dag.

 

Endvidere skal bemærkes, at gennemførelse af projektet medfører, at

selskabet får dækket en række afholdte udgifter så som dækning af

lejetab og tilskud til genopretningsarbejder i Niverødgård.

 

I henhold til Landsbyggefondens udmeldte finansieringsskitse samt

finansieringsbudgettet optages der til finansieringen af projektet i alt

følgende lån:

 

Hovedstol (kr.)

Årlig ydelse (kr.)

Støttet 30-årigt realkreditlån

5.030.000

129.271

Ustøttet 30-årigt realkreditlån

4.224.050

253.442

I alt

9.254.050

382.713

 

Der ansøges om 100 % kommunal garantistillelse for lånene. Garantierne vil ikke påvirke kommunens låneramme.

 

Ydelser på lån – i alt 382.713 kr. finansieres med huslejestøtte, tilskud fra

Landsdispositionsfonden eller supplerende driftslån á 412.000 kr.

 

Støtten skal desuden bevirke, at huslejen i afd. Niverødgård, inkl. ny bolig,

nedbringes med 20 kr./m² til 960 kr./m², sådan som Landsbyggefonden har fastsat lejeniveauet, svarende til lejen i naboafdelingen Niverød IV.

 

Kapitaltilførsel mv.

For at dække det opsamlede underskud i afdelingen - 522.000 kr. pr. 30.

juni 2015, samt til for at nedbringe beboerindskuddet med 337.000 kr. -

svarende til 220 kr. pr m2, er det nødvendigt, at der gennemføres en

kapitaltilførsel på 900.000 kr. Kapitaltilførslen gennemføres efter den såkaldte femtedelsordning, hvor de involverede parter deltager således::

  • Fredensborg Kommune (1/5) 180.000 kr.
  • Realkreditinstitut (1/5) 180.000 kr.
  • Boligorganisationen (1/5) 180.000 kr.
  • Landsbyggefonden (2/5) 360.000 kr.

 

Byrådet ydede i 2010 Niverødgård et rente- og afdragsfrit lån på 930.000 kr. til dækning af lejetab i afdelingen. Ifølge låneaftalen skal Fredensborg Kommune i 2019 vurdere, hvorvidt tilbagebetaling af lånet kan finde sted over 10 år fra 2020. Huslejekonsekvensen af en afvikling af lånet på ovennævnte vilkår vil være en gennemsnitlig huslejestigning på 50 kr. pr. m² pr. år. Som et led i den samlede plan om forbedringer af afdelingens boliger samtidigt me en reduceret leje og et reduceret indskud anmoder boligselskabet om, at lånets rente- og afdragsfri periode forlænges med 10 år til 2030.

 

Tidsplan

Den overordnede tidsplan for gennemførelse af projektet er således:

 

Skema A behandling: November 2015

Projektering, udbud og licitation: Januar – maj 2016

Skema B behandling: September 2016

Byggeperiode: Oktober 2016 – marts 2017

Regnskabsafslutning – Skema C: April – oktober 2017

 

Administrationens bemærkninger.

Det er administrationens opfattelse, at Boligselskabet fra Landbyggefonden har fået stillet en attraktiv finansiering af nødvendige arbejder og af den fremtidige drift i udsigt. Finansieringen indebærer, at der gøres op med en betydelig del af de realiserede lejetab, ligesom der gives mulighed for at nedsætte huslejen og beboernes indskud. Finansieringsskitsen giver således afdelingen mulighed for fremadrettet at etablere en god driftsmæssig situation.

 

Såfremt Byrådet vælger ikke at godkende ansøgningen, vil de tiltrængte ombygnings- og opretningsarbejder ikke kunne gennemføres, hvorefter det må forudses, at afdelingens udlejningsproblemer vil fortsætte med den konsekvens, at afdelingens og boligselskabets økonomi vil blive sat under pres i et sådant omfang, at afdelingen kan få svært ved at overleve.

Bevilling

Bevillingstabel

Forventet merforbrug/finansiering (1.000 kr.)

Profit-center

Omkost-ningssted/
PSP-element

2016

2017

2018

2019

Kapitalindskud

 

180

 

 

 

I alt, drift

0

0

0

0

I alt, anlæg

180

0

0

0

Negativt fortegn er indtægt (fx betyder -100, at der er en besparelse på 100.000 kr.)

 

Det bemærkes, at der ikke er afsat budget til den ansøgte kapitaltilførsel. Finansieringen må således tages af kassebeholdningen.

Retsgrundlag

Almenboligloven.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. at Skema A for den støttede del af arbejderne godkendes med en anskaffelsessum på 5.030.000 kr.
  2. at Skema A for den u-støttede del af arbejderne godkendes med en anskaffelsessum på 4.224.050 kr.
  3. at den i sagsfremstillingen beskrevne finansiering, herunder den afledte lejenedsættelse på 20 kr. pr. m2 pr. år godkendes, således at den fremtidige, gennemsnitlige leje bliver 960/m2/år.
  4. at Fredensborg Kommune giver tilsagn om 100 % garanti for låneoptagelsen.
  5. at Fredensborg Kommune godkender den af Landsbyggefonden forudsatte kapitaltilførsel med en kommunal andel på 180.000 kr., hvilket beløb finansieres af kassebeholdning.
  6. at Fredensborg Kommune godkender en forlængelse af den rente- og afdragsfri periode med 10 år til 2030 på lån pålydende 930.000 kr.

Beslutning i Økonomiudvalget den 16-11-2015

Økonomiudvalget anmoder administrationen om at tage et møde med boligselskabet om forholdet, herunder alternative finansieringsløsninger.