Nr.87 - Strategi for boligplacering

Sagsnr.: 14/37489

 

Beslutningstema

Byrådet skal træffe beslutning om Fredensborg Kommunes strategi for boligplacering af flygtninge i 2015.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Byrådet besluttede på møde i december 2014, at strategien for boligplacering af flygtninge i Fredensborg Kommune er:

 

1. At kommunen fastholder den nuværende strategi for midlertidig boligplacering af flygtninge, hvor hotel anvendes i enkelte og korte perioder og fokuserer på at have relevante boliger til rådighed til hurtig permanent boligplacering af flygtninge.

 

2. At kommunen fastholder den nuværende boligpolitiske handleplan for Egedalsvænge med tilhørende anvisningskriterier, og finder en anden løsning på den permanente boligplacering af flygtninge i 2015.

 

I mellemtiden er Fredensborg Kommunes flygtningekvote steget fra 20 til 64. Udlændingestyrelsen forventes senest den 1. april 2015 at informere om kommunens endelige kvote. Således står Fredensborg Kommune i en ny situation, hvor opgaven er at finde boliger til en firedobling i antallet af flygtninge, plus de kommende familiesammenførte børn og ægtefæller. Udfordringen med at finde små billige boliger til flygtninge på kontanthjælp er blevet væsentligt større.

 

Fredensborg Kommune har pr. 1. marts modtaget 8 flygtninge i 2015, som alle er midlertidigt boligplaceret på Hotel Sleep2Night i Helsingør.

 

Ministeriet for Børn, Ligestilling, Integration og Sociale Forhold har i brev af 6. februar 2015 til kommunerne præciseret mulighederne for anvisning af boliger til flygtninge. Informationsbrevet er vedhæftet i bilag. Nærværende sag indeholder en kortlægning af Fredensborg Kommunes muligheder for henholdsvis permanent boligplacering og midlertidig boligplacering med udgangspunkt i de af ministeriet kortlagte rammer og muligheder.

 

Dialogmøde

Den 16. februar afholdt Fredensborg Kommune et dialogmøde med ca. 65 deltagere heriblandt repræsentanter fra forskellige lokale foreninger, boligselskaber, samarbejdspartnere, nyankomne flygtninge samt en række medarbejdere. I fællesskab blev der fundet gode ideer og kreative løsninger på nogle af de udfordringer, som følger med opgaven med den gode flygtningemodtagelse herunder muligheder for boligplacering.

 

Der er nedsat en administrativ Task Force for Flygtningemodtagelse, som i løbet af 2015 skal fungere som styregruppe for arbejdet med flygtningemodtagelsen og sikre en god koordinering af indsatsen, der går på tværs af mange centre. Task Forcen har i fællesskab kortlagt mulighederne for boligplacering og bearbejdet input fra dialogmødet.

 

Permanente boligplaceringer til flygtninge

Det præcise omfang af udfordringen med at finde permanente boliger til flygtninge i 2015 er uklart, da det afhænger af omsætningen i de relevante boliger, tidspunktet for modtagelse, den endelige kvote samt i hvilket omfang, der vil ske familiesammenføring.

 

Det antages, at langt hovedparten af de flygtninge, som kommunen modtager og skal anvise permanent bolig til, er enlige. Typisk vil familiesammenføring i givet fald ske senere, og der vil i den situation være en række handlemuligheder for familierne. Derfor tages der med forbehold udgangspunkt i, at der skal findes ca. 69 permanente boliger til enlige.

 

Krav til permanent boligboligplacering:

  • Lejemålet må ikke være tidsbegrænset
  • Bolig må ikke ligge i et ghettoområde eller i et område, som opfylder betingelserne for at være omfattet af reglerne om kombineret udlejning (ghettoreglen)
  • Boligen skal ifølge byggelovgivningen og planlovgivningen kunne anvendes som lovlig bolig.

Flygtninge, der bliver permanent boligplaceret, har ret til at blive boende i lejemålet så længe de ønsker det. Hvis kommunen lejer boliger med henblik på fremleje til permanent boligplacering af flygtninge, er kommunen således forpligtet til at opretholde lejemålet så længe den pågældende ønsker det.

 

I tabellen nedenfor fremgår et løsningsforslag, der skønnes at kunne skabe 45 ud af de skønnede 69 permanente boliger der vil blive behov for i 2015. De resterende 24 boliger, vil skulle findes på anden måde. Der er under afsnittet ”Mulige langsigtede initiativer til boligplacering” skitseret hvilke andre løsninger der umiddelbart kan arbejdes videre med. Hvis antallet af flygtninge bliver større end 45, vil strategien for nuværende være, at antallet af boliger i løsningsmodel 2 og 3 øges, med mindre kapaciteten i de andre løsningsforslag viser sig at være højere end antaget ovenfor. Såfremt kommunens kvote bliver på samme niveau i 2016 som den har været i 2015, vil der herudover være behov for at der etableres andre og flere permanente boliger til flygtninge ud over de 69.

 

 

 Tabel 1. Skønnet behov og løsningsforslag – permanente boliger

Periode

2014 der forsat mangler bolig

1+2 kvt. 2015

3 kvt. 2015

4 kvt. 2015

I alt

Skønnet behov for nye permanente boliger

5

20

20

24

69

 

Løsningsforslag

1.     Ét-værelses lejeboliger i Humlebæk/Fredensborg

1

1

2*

2.     Delelejligheder i Humlebæk / Fredensborg

5

5

5

15

3.     Delelejligheder i Nivå og Kokkedal

5

5

5

15

4.     Privat udlejning, Boligbørs

1

1

1

3

5.     Kommunal udlejning af private lejemål

5

5

10

I alt

45

*Afhængig af udskiftningen på akutliste

 

 

 

 

 

1. Ét-værelses lejeboliger i Humlebæk og Fredensborg

Der er årligt 8-10 relevante ledige et- eller toværelses lejligheder til rådighed for kommunal anvisning. Disse anvendes normalt til at hjælpe borgere på akutlisten. Der er aktuelt ca. 20 borgere på venteliste til disse boliger. Da akutlisten ikke kan tilsidesættes, skønnes det, at der vil være 0-2 lejeboliger til rådighed for anvisning til flygtninge i disse områder.

Etableringsudgifter: Ingen

Driftsudgifter: Ingen

Tidshorisont: Løbende

Skønnet kapacitet: ca. 2 årligt

 

2. Delelejligheder i Humlebæk og Fredensborg

Der er årligt ca. 10 ledige 3-4 værelses lejligheder til rådighed for kommunal anvisning i Humlebæk og Fredensborg, der vil kunne etableres som delelejligheder. Administrationen anbefaler, at en andel af disse lejligheder tages i anvendelse som permanente boliger. Den juridiske konstruktion ved kommunal udlejning af delelejligheder er, at kommunen står som lejer af ejendommen og udlejer til flygtningene.

Etableringsudgifter: Ingen

Driftsudgifter: Ingen

Tidshorisont: Løbende over året

Skønnet kapacitet: ca. 15

 

3. Delelejligheder i Nivå og Kokkedal

Der er årligt ca. 8 ledige 3-4 værelses lejligheder til rådighed for kommunal anvisning i Nivå og Kokkedal. Byrådet besluttede i december 2014 at fastholde den nuværende boligpolitiske handleplan for Kokkedal, med tilhørende anvisningskriterier, der udelukker boligplacering af flygtninge. Da flygtningekvoten siden er firedoblet, anbefaler administrationen, at der åbnes op for et marginalt indtag af flygtninge i Nivåhøj, Skovengen, Byengen og Egedalsvænge. Dette anbefales med det udgangspunkt, at mange af de flygtninge, der forventes modtaget, vil have en uddannelse og udsigt til at være selvforsørgende inden for en årrække. Administrationen anbefaler derfor, at der anvises ca. 15 flygtninge til delelejligheder i Nivåhøj, Skovengen, Byengen og Egedalsvænge. Dette kræver, at Byrådet træffer beslutning om, at der indføjes et nyt supplerende anvisningskriterium for disse lejligheder.

Etableringsudgifter: Ingen

Driftsudgifter: Ingen

Tidshorisont: Kort

Skønnet kapacitet: ca. 15

 

4. Privat udlejning, boligbørs

Kommunen kan ved at etablere en ”boligbørs” formidle kontakt til private lejeboliger, som stilles til rådighed af ejerne. Da kommunen alene optræder som formidler, er det ejeren og flygtningen selv, som er parter i lejeaftalen. Lejelovens regler vil også i disse tilfælde være gældende. Heri ligger blandt andet, at det er meget vanskeligt at opsige lejemålet fra udlejers side, med mindre flygtningen misligholder lejeaftalen. Lejemålet må ikke være tidsbegrænset. Det er lejeren selv (flygtningen), som er ansvarlig for lejebetaling og beskadigelser med videre.

Etableringsudgifter: Ingen

Driftsudgifter: Ingen

Tidshorisont: Længere

Skønnet kapacitet: ca. 3

 

5. Kommunal udlejning af private lejemål

Kommunen kan indgå aftale med en ejer af et privat udlejningsbyggeri om at stille en lejlighed til rådighed for boligplacering af flygtninge. Det vil være kommunen, der hæfter for lejemålet og betingelserne i lejekontrakten over for udlejer. Herunder påhviler det kommunen at betale lejen fra det tidspunkt, at lejligheden er til rådighed, og indtil udlejning sker, jf. boligstøttelovens § 71. I forhold til lejeren (flygtningen) gælder, at kommunen kan give lån til betaling af boligindskud efter boligstøttelovens kapitel 11. Der kan også gives såkaldte pligtlån til flygtninge, der skal flytte ind i privat udlejningsbyggeri. Hvis der ydes lån til indskud, kan kommunen efter ansøgning stille garanti for opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser over for udlejeren til at istandsætte boligen ved fraflytning, boligstøttelovens § 70. Så længe lejeforholdet består, gælder samme regler for boligstøtte som for andre lejere. Der er løbende private boliger i Fredensborg Kommune, der udlejes. Pt. er der en ledig 8 værelses lejlighed på 171 m2 i Kokkedal. Her skønnes det, at 4-5 flygtninge kan indkvarteres permanent, hvis det er kommunen, der står som udlejer.

Etableringsudgifter: 50.000

Driftsudgifter: Ingen

Tidshorisont: 2-3 måneder

Skønnet kapacitet: ca. 10

 

 

Muligheder for midlertidig boligplacering

Det er administrationens vurdering, at der over det næste halve år vil være behov for at etablere en kapacitet på op til 25 midlertidige boliger, ud over de 69 permanente boliger nævnt ovenfor. Hvis adgangen til permanente boliger er til stede, vil behovet for midlertidige boliger naturligvis blive mindre.

 

Krav til midlertidig boligplacering:

  • Boligen skal ifølge byggelovgivningen og planlovgivningen kunne anvendes som lovlig bolig.
  • Opholdsstedet behøver ikke at være i den kommune, hvor flygtningen er visiteret til.
  • Der er ikke fastsat krav til, hvor længe flygtningen kan være midlertidigt indkvarteret.
  • Der er fastsat et loft over, hvad kommunen kan kræve i egenbetaling fra flygtningen (2.122 kr. for enlige, 3.885 kr. for par u. børn, 4.239 kr. for par med 1-3 børn, 4.592 kr. for par med fire børn eller flere)

Nedenstående er oplistet de muligheder der umiddelbart er for etablering af midlertidige boliger. De er opstillet i prioriteret rækkefølge for, hvordan de vil blive taget i anvendelse. Med godkendelse af strategien vil der blive etableret midlertidige boliger til flygtninge som beskrevet, i den prioritet der fremgår, såfremt behovet er der:

 

1. Privat udlejning via kommunal ”boligbørs” (3-6 midlertidige boliger)

Det skønnes, at nogle private borgere vil være interesseret i at udleje boliger og værelser til flygtninge. Der kan oprettes en boligbørs med tilbud om boliger fra borgere, administreret af Center for Borgerservice. Kommunen kan indgå en lejekontrakt med ejeren af boligen og derved være ansvarlig for lokalerne og for eventuel beskadigelse. Der vil ske annoncering efter midlertidige private boliger og større udbydere vil blive spurgt direkte. Hertil hører også private boliger, lejligheder eller rækkehus, som ikke kan sælges.

 

2. Ungeboligerne, Teglgårdsvej 215, Humlebæk (7 midlertidige boliger)

Huset vurderes egnet til midlertidig boligplacering som delebolig/bofællesskab. Huset rummer 7 værelser med eget bad. Der er fællesrum/kontor, opholdsstue og køkken. Rækkehuset har tidligere været anvendt til midlertidig boligplacering af flygtninge. De unge, der aktuelt bor i huset, vil blive omplaceret i andre boformer i løbet af de næste måneder. Anvendelse af Teglgårdsvej 215 til flygtninge kan kun ske ved boligselskabets accept af ny anvendelse. Efter forsøg med midlertidig boligplacering i en periode, kan det eventuelt undersøges om boligerne kan anvendes til permanent boligplacering. 

 

3. Farvergården (8-12 midlertidige boliger)

Ejendommen Farvergården har 488 m2 til beboelse. Ejendommen er tidligere anvendt som døgninstitution til børn/unge. Ejendommen har to sektioner, hver med værelser til enten 6 enkelt personer eller 3 par. For hver 2 værelser er der et lille forrum samt bad/WC. Herudover er der fælles køkken, spiserum, opholdsstue, uderum og udearealer. Fredensborg Kommunen ejer Farvergården, men der eksisterer en aftale med Hørsholm Kommune om, at hvis der ikke opnås enighed om brugen af Farvergården, skal bygningen sælges. For at benytte Farvergården skal der indgås en aftale med Hørsholm Kommune om anvendelse af Farvergården til boligplacering af flygtninge. Alternativt skal Hørsholm Kommune købes ud. Eventuel pris for at købe Hørsholm ud er 3.000.000 kr. I forbindelse med eventuel benyttelse af Farvergården til midlertidig boligplacering, kan der optages et lån til finansieringen. Der er jf. Lånebekendtgørelsens § 2 stk. 13 nu automatisk låneadgang til ”erhvervelse og indretning af ejendomme til udlejning til beboelse i henhold til integrationsloven”. Driftsudgifterne skønnes til årligt ca. 140.000 kr. samt lønudgifter til ejendomsadministration. Med strategien godkendes at der kan indgås lejeaftale med Hørsholm Kommune, såfremt kapacitetsbehovet er der. Eventuelt køb af ejendommen, vil der i givet fald bliver fremlagt et særskilt beslutningssag.

 

4. Mølledammen (6 midlertidige 2-rumsboliger)

Der er aktuelt 5 ledige boliger i Mølledammen, som består af 2-rums boliger. Lejlighedernes indretning gør at de kun er egnet til par eller enlige. Huslejen udgør 8.253 kr. mdl. + indskud 47.470 kr. Boligerne er således ikke relevante økonomisk som permanente boliger til enlige flygtninge. De vil alene kunne anvendes som midlertidige boliger. Anvendelse til midlertidige flygtningeboliger er umiddelbart muligt, hvis anvisningskriterierne ændres.

Kriterierne for anvisning til Mølledammen er for nuværende:

  • Borgere, der opfylder de gældende kriterier for ældrebolig (funktionstab)
  • Seniorer (+55), der ønsker en ældrevenlig bolig

Med vedtagelsen af strategien gives tilsagn om at boligerne på Mølledammen kan anvendes til boligplacering af flygtninge. Hvis der er tale om par vil de blive anvendt som permanente boliger, da to flygtninge vil kunne betale huslejen. Til enlige vil der kun være tale om midlertidig boligplacering. Da det er kommunen der har udgiften til tomgangsleje, vil det være bedst hvis de enten anvendes til 1) ældre indenfor nuværende målgruppe, 2) permanent bolig til flygtningepar eller 3) midlertidig bolig til enlige flygtninge. Der er ikke andre ledige ældreboliger i kommunen.

 

5. Vandrehjem/hotel/campinghytter (0-20 midlertidige boliger)

Hverken vandrehjem, campinghytter eller hotel er en ideel indkvartering for en nyankommen flygtning. Derfor anvender Fredensborg Kommune kun denne løsning i tilfælde af, at permanente boliger eller andre midlertidige boliger ikke er til rådighed. Samtidig er disse tilbud relativt dyre i forhold til andre midlertidige boliger. De tættest beliggende muligheder i denne kategori er Hotel Sleep2Night i Helsingør, Fredensborg Vandrehjem og hytterne i Nivå Camping.

 

Hotel Sleep2Night: Kapaciteten på Hotel Sleep2night er 64 værelser med terrasse. Der er selvbetjeningsvaskeri, restaurant, bar/lounge og TV i lobbyen. Kommunen har pt. 8 flygtninge boende på hotellet til 7.500 kr. om måneden. Fratrukket flygtningens egenbetaling er kommunens udgift er 5.378 kr. pr. flygtning. Efterspørgslen på hotelværelser er stigende i sommerperioden, og andre Nordsjællandske Kommuner forventes at byde på værelserne til deres flygtninge. Derfor forventes prisen på et værelse at kunne stige i løbet af 2015.

 

Nivå Camping: Nivå Camping åbner den 21. marts 2015, hvor alle hytterne er udlejet i højsæsonen. Nivå Camping får 5 mobile homes i april/maj, som Fredensborg Kommune kan byde ind på, hvis de er ledige. Nivå Camping har fra august til november 6 hytter på 16m2 med indlagt vand samt 2 luksushytter med vand og bad, som måske kan komme i betragtning til efteråret.

 

Fredensborg Vandrehjem: Der er ikke aktuelt ledige værelser på Fredensborg Vandrehjem. Ved udgangen af 2015 kan Fredensborg Kommune indgå aftale om eventuelt ledige værelser. 

 

Udgifter til boligplacering af flygtninge

Det øgede behov for boligplacering indebærer øgede udgifter til området. Udgifterne til både permanente og midlertidige boliger er uomgængelige og vil indgå i budgetrevisionen pr. 30/4 2015. Der vil frem mod budgetrevisionen blive regnet på det præcise omfang af merudgifterne, herunder også eventuelle driftsudgifter forbundet med de oplistede forslag til lejeboliger. Det præcise antal flygtninge som kommunen vil modtage kendes endnu ikke. Dette vil også få betydning for udgifternes omfang.

 

Det nuværende budget til midlertidig boligplacering af flygtninge er på 250.000 kr. i 2015. Det forventes, at der med en forhøjet kvote på 64 flygtninge vil være behov for omkring kr. 1.5 mio. til midlertidig boligplacering i 2015. Herudover kommer eventuelle udgifter til leje/køb af Farvergården samt eventuelle udgifter til renovering.

 

Den gennemsnitlige udgift for kommunen til midlertidig boligplacering er ca. 5.000 kr. pr. flygtning pr. måned (60.000 kr. pr. år). Der forventes at være ca. 25 i midlertidig boligplacering i 2015.

 

Økonomien i de forskellige midlertidige boliger fremgår nedenfor:

 

 

Bolig

Ca. husleje inkl. forbrug pr. måned

Egenbetaling fra flygtning pr. måned

Udækket udgift pr. lejer pr. måned*

1

Private boliger

6.000 – 8.000

2.122

4-6.000

2

Ungeboliger Teglgårdsvej

4.545

2.122

2.423

3

Farvergården

Årlig driftsudgift ca. 140.000

2.122

Afhænger af kapacitets-udnyttelse

4

Mølledammen

8.253

2.122

6.131

5

Hotel, vandrehjem og campingplads

9.000**

2.122

6.878

*Beregningerne er behæftet med stor usikkerhed, da de afhænger af mange uforudsigelige faktorer, så som hvor længe boligerne står tomme, og om det er enlige eller par, der flytter ind.

** Prisen forventes at stige fra 7.500 kr. i dag pga. øget efterspørgsel.

 

Der forventes desuden en udgift til indretning af både permanente og midlertidige boliger, svarende til en kommunal udgift på ca. 150.000 kr. i 2015. Endeligt vil der være en udgift til at administrere de mange boliger, særligt ved eventuel etablering af Farvergården som kommunal udlejning. En vurdering af dette vil ligeledes indgå i budgetrevisionen.

 

Der er refusionsadgang til udgifter til lejetab og istandsættelse ved fraflytning. Hvis boliger reserveres specielt til flygtninge, så refunderes lejetab før udlejning og istandsættelse ved fraflytning med 100%. Der er dog ikke mulighed for at kommunen afholder udgifter til huslejetab efter udlejning, hvis flygtningen ikke har mulighed for at betale den fulde husleje.

 

Integrationsministeriet har præciseret, at flygtninge er berettiget til boligstøtte, hvis de er reelle lejere. Der er ikke skelet til, om det er permanent eller midlertidig placering. Der er dog regler for, at boligen skal have eget køkken og toilet – og flygtningen skal være reel lejer. Det er ikke til at konstatere, hvor meget en boligstøtte vil udgøre, da det afhænger af boligen, men det kan forventes at ligge mellem 500 kr. og 1.000 kr. mdl. pr. flygtning.

 

 

Mulige langsigtede initiativer til boligplacering

Mulighederne for boligplacering på længere sigt, dvs. fra 2016 og som skal undersøges nærmere er:

 

Rosings Minde
Såfremt Socialpsykiatrien flytter til en anden lokalitet, antages Rosings Minde at kunne anvendes til enten midlertidige eller permanente boliger. Fredensborg Kommune er lejer af ejendommen. Opsigelsesfristen er 24 måneder. Ejendommen har anvendelsesareal på 264 m2 med værelser til 2 par og 3 enlige. Ejendommen er fredet med tinglyst bevaringsdeklaration.

 

Kridthuset

Denne mulighed afsøges i dialog med Gentofte kommune, der ejer ejendommen. Der vil blive taget kontakt til Gentofte Kommune om eventuel udlejning.

 

Alexandra House

Huset, der i dag rummer ungdomsklubben Alexandra House, kan eventuelt ombygges til midlertidig boligplacering.

Bevilling

Udgifterne til både permanente og midlertidige boliger er uomgængelige og vil indgå i budgetrevisionen pr. 30/4 2015. Der vil frem mod budgetrevisionen blive regnet på det præcise omfang af merudgifterne, herunder også eventuelle driftsudgifter forbundet med de oplistede forslag til lejeboliger. Det præcise antal flygtninge som kommunen vil modtage kendes endnu ikke. Dette vil også få betydning for udgifternes omfang. Den forventede merudgift til midlertidig boligplacering af flygtninge udgør ca. 1,5 mio. Herudover kommer eventuelle udgifter til leje af Farvergården samt eventuelle udgifter til renovering.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

1.            At Byrådet godkender den fremlagte model for permanent og midlertidig boligplacering af flygtninge.

2.            At Byrådet godkender, at administrationen arbejder videre med en vurdering af udgifterne ved en lånefinansiering af Farvergården.

3.            At Byrådet godkender, at de øvrige uomgængelige udgifter til boligplacering medtages ved budgetrevisionen pr. 30/4 2015.

4.            At Byrådet godkender, at anvisningskriterier for Mølledammen og kommunens anvisning i Egedalsvænge ændres, således at de i det beskrevne omfang kan anvendes til flygtninge.

Beslutning i Social- og Seniorudvalget den 16-03-2015

Anbefaler administrationens indstilling.

Beslutning i Økonomiudvalget den 23-03-2015

Økonomiudvalget anbefaler administrationens indstilling, idet det præciseres 1) at administrationen bemyndiges til at indgå aftaler med de almene boligorganisationer, også ud over den almindelige 25% anvisning og 2) at Social- og Seniorudvalget forelægges en orientering om de indgåede aftaler.