Nr.6 - Revideret skema B - Egedalsvænge renovering

Sagsnr.: 10/31479

 

Beslutningstema

Stillingtagen til revideret skema B for Egedalsvænge foranlediget af stor budgetoverskridelse.

Sagsfremstilling og økonomi

Boligforeningen 3B har i forlængelse af orienteringen på Økonomiudvalgets møde den 15. december 2014 fremsendt anmodning om godkendelse af revideret skema B for renoveringen af afdelingen i Egedalsvænge. Med ansøgningen fulgte en nærmere redegørelse for sagens forløb, for budgetoverskridelsen, og for hvordan 3B (og Landsbyggefonden) forestiller sig budgetoverskridelsen finansieres. Redegørelsen er vedlagt som bilag 2.


Byrådet godkendte 1. oktober 2012 skema B med en samlet byggesum på 325 mio. kr. ekskl. klimaprojektet på 22 mio. kr. Disse udgifter forventes nu i værste fald at ville andrage 494 mio. kr. ekskl. klimaprojektet.


Boligforeningen 3B’s forklaring på den betydelige overskridelse af udgiftsbudgettet ifølge det oprindelige skema B gengives nærmere nedenfor. Indledningsvis bemærkes det, at budgetoverskridelsen ifølge de aftaler, der er lagt op til mellem 3B Landsbyggefonden får følgende konsekvenser:


-      Kommunens garantistillelse forøges med ca. 81 mio. kr.

-      3B kan trække 48 mio. kr. på sin reguleringskonto

-      Der vil ikke komme yderligere lejeforhøjelser til lejerne udover de 20 kr. /m2, der blev godkendt med det oprindelige skema B.


3B oplyser, at de øgede udgifter overordnet skyldes to forhold. Begge forhold omfatter fordyrelse af arbejder, der er omfattet af kommunens tilsagn af 1. oktober 2012:

 

  1. Oprensning af større mængder af forurenende stoffer som PCB og bly og de deraf afledte ekstraudgifter til behandling og bortskaffelse af disse stoffer samt afværgeforanstaltninger i forbindelse med dette arbejde.

 

  1. Forsinkelse, mængdereguleringer af materialer og tilpasninger til de eksisterende bygninger samt afklaring af omfattede arbejder. Vedrørende disse forhold er der en betydelig uoverensstemmelse med entreprenøren om ansvaret herfor og prissætning heraf.

 

De øgede udgifter er nærmere beskrevet i bilag 1.

 

3B understreger, at der er tale om en ”worst case vurdering” af de forøgede udgifter, da den endelige opgørelse afventer byggesagens afslutning samt afklaring af en betydelig uenighed (om ca. 50 mio. kr.) med entreprenøren. Redegørelse herfor fremgår ligeledes af bilag 1.

 

3B anerkender at have kendt til forøgelsen af udgifterne til projektet siden juni 2013, og at de (3B) skulle have orienteret kommunen om de forventede ændringer i projektet allerede på dette tidspunkt.

 

Bilag 2 omfatter en redegørelse for forløbet af byggesagen. Bilag 2 omfatter endvidere en redegørelse for 3B’s ændrede procedurer for at sikre en bedre håndtering af lignende sager i fremtiden.

 

Forhøjelse af skema B

På baggrund af de forøgede udgifter anmoder 3B kommunen om godkendelse af et revideret skema B, jf. nedenstående tabel.

 

 

 

 

 

Støttede arbejder

Ustøttede arbejder

Arbejder i alt

Godkendt skema B af 1. oktober 2012

276.725.992

47.718.000

324.443.992

 

Forøgede udgifter:

 

 

 

1. Oprensning forurening

78.878.199

4.846.221

83.724.420

2. Forsinkelse, mængdereg. mv.

30.795.244

34.850.618

65.645.862

Omkostninger, honorarer mv.

17.080.000

2.870.000

19.950.000

Samlet forhøjelse af byggesagen

126.753.443

42.566.839

169.320.282

 

 

 

 

Reguleret anskaffelsessum

403.479.435

90.284.839

493.764.274

 

Klimaprojekt

 

22.000.000

22.000.000

Samlet reguleret skema B

403.479.435

112.284.839

515.764.274

 

Som det fremgår forhøjes skema B med knap 170 mio. kr. som følge af forøgede udgifter i byggesagen samt med 22 mio. kr. som følge af klimaprojektet, da det er aftalt med Landsbyggefonden, at klimaprojektet finansieres i forbindelse med den samlede sag. Det betyder, at skema B forhøjes med i alt 192 mio. kr.

 

Finansiering af de øgede udgifter

3B har været i dialog med Landsbyggefonden om finansieringen af de forøgede udgifter. Landsbyggefonden har givet forhåndstilsagn, jf. bilag 4, om at sikre finansiering, så det ikke påvirker den aftalte huslejestigning i forbindelse med det oprindelige projekt.  Jf. bilag 3 finansieres forhøjelser af skema B (inkl. klimaprojektet) med:

 

 

Mio. kr.

Kommunal garanti

mio. kr.

Støttede lån

127

64

Ustøttede lån

17.

17

Reguleringskonto

48.

-

I alt

192.

81

 

Det ustøttede lån på 17 mio. kr. og reguleringskontoen på 48 mio. kr. = i alt 65 mio. kr. finansierer budgetoverskridelsen på de ustøttede arbejder på 42,5 mio. kr. og klimaprojektet på 22 mio. kr.

 

Løsningen med Landsbyggefonden forudsætter kommunens medvirken ved en godkendelse af revideret skema B samt øget kommunal garanti for de støttede lån, jf. nedenfor. Såfremt voldgiftssagen med entreprenøren vindes helt eller delvis, vil kommunens forøgede garantistillelse blive reduceret fra de 81 mio. kr.

 

 

Den fremtidige husleje i Egedalsvænge

Som det fremgår af bilag 4, er der i det løsningsforslag, der er lagt op til  med Landsbyggefonden, at de øgede udgifter til renoveringen ikke påvirker den fremtidige husleje i Egedalsvænge. Baggrunden herfor er, at driftsstøtten primært forhøjes.

 

Landsbyggefonden havde allerede i forbindelse med godkendelsen af det oprindelige skema B stillet et årligt driftsstøttelån på 10,4 mio. kr. i udsigt. Det er dette driftsstøtte lån, der forøges ved træk på primært boligorganisationens dispositionsfond, sekundært fra Landsbyggefonden, således at de terminsydelserne på de forøgede lån kan betales.

 

Det betyder, at der ikke vil ske en huslejestigning i Egedalsvænge udover de allerede godkendte 20 kr./m2/år.

 

Dertil kommer, at beboerne vil opnå en væsentlig besparelse på deres varmeudgifter med den nye klimaskærm.

 

For beboerne i Egedalsvænge er renoveringen følgelige lige så attraktiv som hidtil.

 

Kommunal garanti

Den foreslåede løsning forudsætter, at kommunen stiller garanti for yderligere støttede lån på netto ca. 64 mio. kr. samt ustøttede lån på ca. 17 mio.kr. Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af de støttede lån på 127 mio. kr., så kommunens øgede nettogaranti udgør ca. 64 mio. kr. for de støttede lån og i alt ca. 81 mio.kr.


Udover den forøgede kommunale garanti medfører den foreslåede løsning ikke yderligere finansiel medvirken fra kommunens side.

 

Det bemærkes, at den aftalte finansiering fra Landsbyggefonden betyder, at afdelingens økonomi samlet set ikke påvirkes af de forøgede udgifter. Dermed er kommunens risiko i forbindelse med den øgede garanti alt andet lige uændret i forhold til kommunens tidligere tilsagn.

 

Videre proces

3B anmoder kommunen om en hurtig behandling af ansøgningen om revideret skema B af hensyn til behovet for en forøget låneramme til færdiggørelse af byggesagen.

 

Administrationen bemærker

Økonomiudvalget har på sit møde den 15. december 2014 af 3B’s formand og direktør fået en foreløbig mundtlig redegørelse for 3B’ budgetoverskridelse og for de nærmere forhold i den forbindelse. 3B har samtidigt givet kommunen en uforbeholden undskyldning for først 1½ år efter, at man selv blev bekendt med den betydelige budgetoverskridelse, orienterede kommunen herom. Økonomiudvalget har i forlængelse af mødet udtalt skarp kritik af 3B’s håndtering af sagen.

 

3B har siden økonomiudvalgsmødet sammen med Landsbyggefonden arbejdet på den løsning af sagen, der er gennemgået ovenfor. På trods af budgetoverskridelsens størrelse og 3B’s kritisable håndtering af sagen i øvrigt er der fundet en løsning, der gør det muligt at færdiggøre renoveringen uden yderligere lejeforhøjelser for lejerne.

 

Såfremt byrådet måtte vælge at sige nej til at deltage med den yderligere garantistillelse på netto 81 mio. kr., der ansøges om, vil 3B skulle finansiere 127 mio. kr. uden garanti, hvilket antagelig ikke kan lade sig gøre. Det vil endvidere betyde, at en årlig udgift på 10 – 15 mio. kr. til betaling af terminsydelser på lånet skal overvæltes på huslejen, hvilket vil gøre lejlighederne praktisk taget umulige at udleje. For kommunens vedkommende vil risikoen for de eksisterende kommunale garantier i afdelingen inkl. de knap 200 mio. kr. (netto), kommunen har givet tilsagn om i den oprindelige skema B ansøgning, blive forøget, og endelig er det tvivlsomt om Boligforeningen 3B kan undgå en konkurs.

 

3B oplyser i sin redegørelse (bilag 2), at der fremover internt i 3B

 

-      Vil være skærpet opmærksomhed fra direktionen på større byggesager

-      Vil blive gennemført en skærpet forretningsgang i forhold til orientering af kommuner og Landsbyggefonden i forhold til budgetoverskridelser.

-      Vil blive gennemført en ændret model for samarbejde og kontraktindgåelse med entreprenører.

 

Efter en samlet vurdering af sagen og den finansieringsløsning, der lægges frem anbefaler administrationen at det reviderede skema B godkendes, og at kommunen påtager sig den yderligere garantistillelse, der anmodes om.

 

Administrationen har for sit vedkommende besluttet fremover i større nybygnings- og renoveringsager at stille egentlige krav til det almene boligselskab om at indsende kvartalsvise rapporter over byggeriets fremdrift, udfordringer og økonomi.

 

Administrationen har på Økonomiudvalgets foranledning indhentet en udtalelse fra Landsbyggefonden om sagens forløb, herunder om den dialog 3B har haft med Landsbyggefonden angående pcb og budgetteringen hertil. Udtalelsen er vedlagt som bilag 4. Der er efter administrationens vurdering ikke oplysninger i Landsbyggefondens udtalelse, der er i modstrid med de oplysninger, 3B fremkom med på Økonomiudvalgets møde den 15. december. Der er således ikke grundlag for yderligere kritik i den anledning.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssig betydning, men en godkendelse af det reviderede skema B indebærer, at kommunen garantistillelse forøges til med ca. 81 mio. kr., jf. sagsfremstillingen.

Retsgrundlag

Almenboliglovgivningen.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. At det reviderede skema B med samlede udgifter inkl. klimaprojektet på 22 mio. kr. godkendes med et beløb på 515,8 mio. kr.
  2. At kommunen stiller garanti for yderligere 64 mio. kr. støttede lån. Den yderligere belåning er på 127 mio. kr. hvoraf Landsbyggefonden forudsættes at regarantere 50 %. Den samlede støttede låntagning andrager med godkendelsen af det reviderede skema B 403,5 mio. kr. og den samlede kommunale garantistillelse vedrørende støttede lån andrager 202,3 mio. kr.
  3. At kommunen stiller garanti for yderligere 17 mio. kr. ustøttede lån. Den samlede ustøttede belåning andrager med godkendelsen af det reviderede skema B 64,8 mio. kr. og den samlede kommunale garantistillelse vedrørende ustøttede lån andrager 64,8 mio. kr.
  4. At kommunen betinger sig, at den resterende del af renoveringen inklusiv budgetoverskridelsen og klimaprojektet på i alt 48 mio. kr. finansieres af reguleringskontoen.

Beslutning i Økonomiudvalget den 19-01-2015

Anbefaler administrationens indstillinger dog således at der tilføjes et punkt 5 til indstillingerne, idet Økonomiudvalget forudsætter, at der ikke sker huslejestigninger ud over den allerede varslede i forbindelse med renoveringen som beskrevet i sagen.


Helle Abild-Hansen (I) og Thomas Bak (V) stemte imod, idet de kommunale garantier øges, og at overskridelsen er af uacceptabel karakter.