Nr.40 - Toftegårdsvænget B renovering - skema B ansøgning

Sagsnr.: 13/44429

 
Henriette Brandt Pedersen (Ø)

Beslutningstema

Stillingtagen til skema B ansøgning om renovering og samlet finansiering af Asminderød Boligselskabs afdeling, Toftegårdsvænget B.

Sagsfremstilling og økonomi

Renoveringens baggrund

I 2010 blev der konstateret skimmelsvamp i Asminderød Boligselskabs afdeling, Toftegårdsvænget B. Efter et længere forløb med beboerklager og tekniske undersøgelser besluttede kommunen i januar 2013 at udsende kondemneringsvarsel for hele bebyggelsen med frist for udflytning den 1. oktober 2014.


Efter forhandlinger mellem kommunen, boligselskabet og Landsbyggefonden udarbejdede boligselskabet i november 2013 et renoveringsprojekt/en helhedsplan for bebyggelsen. Planen og det tilhørende skema A blev godkendt af Byrådet den 16. december 2013.


Da kommunen ved godkendelsen af skema A tilkendegav at være parat til at stille garanti for lån på den fulde anskaffelsessum på 23,7 mio kr., er der således tale om en betydelig formindskelse af garantibehovet.


Da der således forelå et projekt for hvordan og en tidsplan for hvornår boligerne ville være bragt i en sundhedsmæssig forsvarlig stand, besluttede Økonomiudvalget den 16. juni 2014 efter indhentelse af udtalelse fra embedslægen at udsætte kondemneringsfristen indtil renoveringen er afsluttet, hvilket på daværende tidspunkt blev vurderet til august 2015. Siden er tidsplanen blevet forsinket et par måneder.



Toftegårdsvænge B består af 32 enfamiliehuse hver på 112 m2 og opført i 1969


Skema A godkendelsen

I skema A fra december 2013 var den samlede anskaffelsessum for helhedsplanen opgjort til 23,7 mio. kr. Af Byrådets godkendelse af skema A fremgår det,


-      ”At kommunen tilkendegiver, at ville stille garanti for op til 100 % af de støttede og ustøttede lån med en note om, at det endelige krav om garanti først kendes og besluttes endeligt ved skema B.

-      At kommunen vil medvirke til kapitaltilførsel, hvor kommunens andel andrager 0,2 mio. kr., som likviditetsmæssigt først skal udbetales, når renoveringen er gennemført, og realkreditlån skal optages. Dette vil forventeligt ske i 2015, hvorfor beløbet medtages i budgettet for dette regnskabsår”


Kommunen har nu modtaget skema B ansøgning, der indeholder det endelig projekt og de endelige priser ifølge den afholdte licitation.


På trods af at skema B udgifterne er højere en skema A udgifterne, vil behovet for kommunal garantistillelse være under halvdelen af de 23,7 mio. kr., Byrådet ifølge godkendelsen af skema A var indstillet på at yde, jf. nedenfor. Så samlet set er det kommunale engagement i renoveringen mindre ifølge skema B end ifølge skema A.

 

Sammenligning af skema A og skema B

Den samlede anskaffelsessum for helhedsplanen er i skema B opgjort til 29,733 mio. kr. mod 23,668 mio. kr. ved skema A (jf. linje 11 i tabellen nedenfor). Når beløbene skal sammenlignes på licitationstidspunktet, hvor skema B udfærdiges skal skema A beløbet indeksreguleres, hvor efter det udgør 24,515 mio. kr. (jf. linje 15 i tabellen nedenfor)


Når boligselskabet samtidigt i forbindelse med fremsendelsen af Skema B har tilbudt af egne midler at betale et ekstraordinært finansieringsbidrag på 1,130 mio. kr. (jf. linje 14 i tabellen nedenfor), kan den regulerede anskaffelsessum i skema B opgøres til 28,603 mio. kr., hvilket er således 3,888 mio. kr. højere end skema A (jf. linje 16 i tabellen nedenfor).

 

Tabel 1

Inkl. moms og omkostninger

Skema A

Mio.kr.

Skema B

Mio.kr..

Afvigelse

Mio.kr.

1.    Afværgeforanstaltninger

0,208

1,104

0,896

2.    Lette facader

5,968

5,845

-0,123

3.    Tunge facader

3,456

5,797

2,341

4.    Installationer

2,225

2,450

0,225

5.    Terræn

2,320

3,238

0,918

6.    Håndværkerudgifter i alt

14,117

18,434

4,257

7.    Byggeplads, vejrlig, forbrug

1,276

1,309

0,033

8.    Håndværkerudgifter inkl. byggeplads

15.453

19.743

4.290

9.    Genhusning, lejetab, flyttehjælp, mv

3,958

4,581

0,623

10.Omkostninger

4,258

5,410

1,152

11.I alt iht LBF-tilsagn inkl. forberingsarb.

23,668

29,733

6,065

12.Supplerende afværge (skema A-niveau)

0,477

0

-0,477

13.Samlet anskaffelsessum

24,145

29,733

5,888

14.Tilbud fra boligselskabet, jf. nedenfor

0

-1,130

-1,130

15.Indeksering af licitationstidspunkt

0,570

0

-0,570

16.Reguleret samlet anskaffelsessum

24,715

28,603

3,888


Boligselskabet giver i sin ansøgning en fyldig forklaring på afvigelserne mellem skema A og B, og oplyser bl.a., at efterisolering af hulrum er ændret til udvendig efterisolering af gavle og hjørner, inkl. afslutning med puds og at der etableres omfangsdræn (nye samlebrønde til dræn og regnvand). Endvidere er beløbet til dækning af lejetab for de lejligheder, der står tomme, forhøjet.


Med henblik på at reducere renoveringssagens omkostningsniveau, navnlig under hensyn til de omfattende nødvendige udgifter til afværgeforanstaltninger og lejetab, som de kondemnable forhold har medført, har boligorganisationen besluttet at yde et ekstraordinært engangstilskud på 1,130 mio. kr. som finansieringsbidrag til renoveringssagen.


Finansiering og kommunal garantistillelse

Renoveringssagen finansieres herefter således:


Tabel 2

Inkl. moms og omkostninger

Skema A

Mio.kr.

Skema b

Mio.kr.

Afvigelse

Mio.kr.

Realkreditlån med renoveringsstøtte fra LBF

13,623

18,212

4,589

Realkreditlån uden renoveringsstøtte

8,662

8,532

-0,131

Kapitaltilførsel - femtedelsordningen

1,000

1,000

0

Landsdispositionsfondens fællespulje

0,640

0,640

0

Boligorganisationens trækningsret

0,220

0,220

0

Boligorganisationens dispositionsfond

0

1,130

1,130

I alt inkl. suppl. afværge, skema A-niveau

 

24,145

 

29,733

 

5,588


Der foreligger ikke endelige lånetilbud fra kreditforeningen på realkreditlånene, men efter de ”forsigtige” beregninger, som boligselskabet og dets rådgivere har foretaget, er det forventningen, at der ikke vil være behov for kommunal garantistillelse for så vidt angår det ustøttede lån, men at det må forventes, at der vil være behov for 100 % garanti på det støttede lån på 18,212 mio. kr., hvoraf Landsbyggefonden regaranterer for 50 %, således at kommunes reelle garantistillelse vil andrage 9,106 mio.kr.

 

Huslejen

Ved skema A godkendelsen var det oplyst, at huslejen som konsekvens af renoveringen vil stige fra 698 kr. til 779 kr. pr. m2 (2013-niveau). Lejestigningen kan holdes på dette niveau (indekseret), idet der er kalkuleret med driftsstøttelån fra Landsbyggefonden og med den fritagelse for indbetalinger til dispositionsfonden. Skema B ansøgningen medfører ikke yderligere huslejestigninger, og lejen kan således fortsat betegnes som attraktiv i forhold til sammenlignelige lejemål i Fredensborg.


Som det ses af tabellen ovenfor, er der fortsat kalkuleret med en kapitaltilførsel på en 1 mio. kr., hvoraf kommunen skal betale en femtedel, således som Byrådet også tilkendegav at være parate til i forbindelse med godkendelsen af skema A.


Administrationen bemærker, at det modtagne materiale fremstår gennemarbejdet og detaljeret, hvilket også Landsbyggefonden udtaler. Fonden har i øvrigt givet en forhåndsgodkendelse af skema B projektet, dets budget og finansiering. Administrationen anbefaler, at skema B godkendes.

Bevilling

Intet nyt at bemærke i forhold til skema A, jf. Byrådets beslutning den 16. december 2013.

Retsgrundlag

Almenboliglovgivningen.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. At skema B med en samlet anskaffelsessum for støttede og ustøttede arbejder på 29,733 mio. kr. godkendes.
  2. At Byrådet godkender, at der optages realkreditlån på 18,212 mio. kr. med renoveringsstøtte og regaranti fra Landsbyggefonden og realkreditlån på 8,532 mio. kr. uden renoveringsstøtte.
  3. At det godkendes, at den kommunale garantistillelse for det støttede realkreditlån andrager 9,106 mio. kr. netto og 18,212 mio. kr. brutto, hvoraf Landsbyggefonden regaranterer 50 %.
  4. At kommunen deltager i en kapitaltilførsel med 0,200 mio. kr. ud af i alt 1 mio. kr.

Beslutning i Økonomiudvalget den 16-02-2015

Anbefaler administrationens indstillinger dog således, at Økonomiudvalget opfordrer boligforeningerne til at udarbejde mere præcise budgetter i skema A med henblik på større overensstemmelse til skema B.