Nr.180 - Planmæssige rammer for udbud og salg af Lindelyvej 14

Sagsnr.: 15/17517

 

Beslutningstema

Udvalget skal tage stilling til de planmæssige rammer for udbud og salg af kommunalt areal på Lindelyvej 14 til boligformål.

Sagsfremstilling og økonomi

Området

Ejendommen er beliggende på Lindelyvej 14, matr. nr. 2e, Endrup By, Asminderød. Området ligger centralt og stationsnært i den østlige del af Fredensborg By. På grunden – nærmest Lindelyvej - har der tidligere ligget en kommunal ejendom med 4 lejligheder. Huset er nu revet ned og grunden fremstår med tæt bevoksning på det jævnt skrånende terræn som falder ned mod en lavning med periodevis vandspejl og elletræer i grundens sydøstlige hjørne. Terrænnet falder 4 meter fra det højeste punkt nærmest Lindelyvej og ned til lavningen.

 

Det samlede grundareal er 6515 m2. (se oversigtskort – bilag 1)

 

Nærområdet

Mod nord på den modsatte side af Lindelyvej – i forhold til det udbudte areal - ligger Blindecentret Bredegård. Mod øst grænser området op til hovedcykelstien der forbinder Endrup Skole i nord med det grønne bælte fra Fredensborg Hallen til Skolen ved Vilhelmsro i syd. På østsiden af cykelstien grænser området op til et grønt skovbevokset bælte ud mod det åbne land samt en privat bolig i landzone på Lindelyvej 15. Området syd for grunden består af blandet villabebyggelse på Bøgelyvej og en mindre fredsskov. Mod vest grænser området op til Lindegården som er et bosted og dagcenter for udviklingshæmmede.

 

Ejendommen ligger inden for en afstand af ca. 800 meter fra Fredensborg Station.

 

Det nuværende plangrundlag

I kommuneplan 2013 for Fredensborg Kommune er det udbudte område omfattet af rammebestemmelserne for enkeltområde FB 38 ”Boligområde ved Lindelyvej”.

 

Der gælder følgende rammer for indholdet af en kommende lokalplan:

·         Områdets anvendelse fastlægges til tæt-lav boligområde

·         Den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét er 40.

·         Den maksimale bygningshøjde er 1 etage med udnyttet tagetage.

·         Bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse.

 

Kommuneplanen indeholder en række generelle retningslinjer som fastsætter at det ved planlægning af nye boligområder skal sikres:

·         at der både er adgang til grønne opholds– og legepladser i det nære miljø omkring boligerne og til større natur-, park– eller aktivitetsområder i bydelen, jf. retningslinjer i afsnit 7.2 Grønne områder.

·         at friarealer udformes under hensyn til lokal afvanding af regnvand, jf. retningslinjer i afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri og 7.2 Grønne områder.

·         at bebyggelsen placeres under hensyn til eventuelle særlige landskabelige og/eller biologiske værdier i områderne.

·         at bebyggelse som udgangspunkt skal efterleve kravene i afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri, retningslinje 7.1.2 - 7.1.4.

·         Nye boligområder skal som udgangspunkt planlægges med varierede boligtyper og boligstørrelser.

 

Klimatilpasningsplan 2014-17

Det fremgår af planen, at lavningen i grundens sydøstlige hjørne vil samle regnvand ved kraftig regn og derfor kan denne del ikke udnyttes til bebyggelse.

 

Spildevandsplan 2011-2020

Grunden ligger i kloakopland med separatkloakering. Grunden er således kloakeret til Fredensborg Forsynings kloaksystem. Der er ført stik til spildevand frem til grundgrænsen. Den tidligere bebyggelse har haft lokal afledning af regnvand. Det anbefales at der stilles krav om at der fortsat skal være lokal afledning af regnvand på grunden.

 

Oplæg til det fremtidige plangrundlag

Ved salg skal området omdannes til boligområde i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 for Fredensborg Kommune. Omdannelsen fra landzone til boligområde kræver udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2013 ved justering af rammeområde FB38. Køber og Fredensborg kommune udpeger i fællesskab en ekstern byplankonsulent og deler udgifterne forbundet med dette.

 

Grunden er, i kraft af det faldende terræn, meget velegnet til tæt-lav bebyggelse i op til 2 etager fremfor fx åben-lav bebyggelse i et plan, som giver et stort bebygget areal på terrænnet. De enkelte boliger kan forskydes indbyrdes og placeres i grupper der optager terrænspringet og vurderes dermed ikke at dominere de omkringliggende boliger og institutioner der er i 1 etage.

 

Definition af tæt-lav boliger

Betegnelsen tæt-lav boliger svarer til rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse, klyngehuse og lignende. Ved tæt-lav boliger forstås beboelsesbygninger, der hver indeholder én bolig til helårsbeboelse, og som er helt eller delvis sammenbygget med én eller flere bygninger af tilsvarende art. Bygningerne kan være i flere etager med lodret og/eller vandret opdeling i boligenheder.

 

Det fremtidige plangrundlag

Administrationen anbefaler at der i tillæg til Kommuneplan 2013, rammeområde FB 38 fastlægges følgende rammer for indholdet af ny lokalplan:

·         Områdets anvendelse fastlægges til tæt-lav boligområde

·         Den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét er 40.

·         Den maksimale bygningshøjde er 2 etager.

·         Bebyggelsen skal bestå af 8-12 familieegnede boliger med varierende boligstørrelser.

·         Det maksimale bebyggede areal for boligernes samlede bebyggede areal på grunden fastsættes til 1000 m2

 

Udover kommuneplanens rammer vil der i forbindelse med udarbejdelse af ny lokalplan blive stillet krav til adgangsveje, parkering, bebyggelsens udtryk og disponering, byggelinjer, maksimalt bebygget areal, lokal afledning af regnvand, vedvarende energianlæg samt friarealer (se bilag 2 – Planmæssige rammer for udbud og salg af Lindelyvej 14).

 

Lavenergi

Udvalget skal tage stilling til om der i forbindelse med salget skal tinglyses krav om lavenergibebyggelse på grunden:

 

  • Bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse i henhold til enhver tid gældende bygningsreglement. Aktuelt i lavenergiklasse 2015 (BR10).

 

Bedømmelseskriterier

Byrådet besluttede den 29. september 2008, at der i udbudsmaterialet ved salg af kommunal jord eller ejendom, skal stilles krav om at følgende 4 kriterier, som udgangspunkt skal indarbejdes i projekterne:

·          Bæredygtighed, mangfoldighed, arkitektonisk kvalitet og social kontakt.

 

Den kommende køber skal forholde sig til, hvordan de 4 kriterier konkret er indarbejdet i projektet (se bilag 3 – Skema vedr. bedømmelseskriterier).

Bevilling

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser på nuværende stade. 

Retsgrundlag

Planloven

Kompetence

Økonomiudvalget.

Indstilling

  1. At det opstillede planmæssige grundlag jf. bilag 2 ligger til grund for udbud af ejendommen ”Lindelyvej 14”, herunder:
  2. At områdets anvendelse fastlægges til tæt-lav boligområde
  3. At den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét er 40.
  4. At den maksimale bygningshøjde er 2 etager.
  5. At bebyggelsen skal bestå af 8-12 familieegnede boliger med varierende boligstørrelser.
  6. At det maksimale bebyggede areal for boligernes samlede bebyggede areal på grunden fastsættes til 1000 m2
  7. At bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse i henhold til enhver tid gældende bygningsreglement. Aktuelt i lavenergiklasse 2015 (BR10).
  8. At de indkomne bud bedømmes ud fra de fastsatte bedømmelseskriterier jf. bilag 3 og 4.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget den 11-08-2015

Anbefaler administrationens indstilling.

Beslutning i Økonomiudvalget den 24-08-2015

Godkender Plan-, Miljø- og Klimaudvalgets indstilling.


Fraværende: Thomas Bak (V)