Nr.278 - Ejerforhold Dauglykke Skytteforenings klubhus og grund

Sagsnr.: 13/30757

 

Beslutningstema

Der skal tages en indledende drøftelse af ejerforhold for grund og bygninger på ejendommen matr. nr. 8a og 8g Søholm By, Asminderød, beliggende Humlebækvej 64 forud for administrationens videre forhandling med Dauglykke Skytteforening.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Dauglykke Skytteforening henvendte sig sidste år til administrationen, idet man ønskede en afklaring af ejerforholdene for bygninger og anlæg på Humlebækvej 64 D, hvor Dauglykke Skytteforening har til huse med sine aktiviteter. Henvendelsen var foranlediget af behandling af to forskellige sager. Dels sag behandlet i Økonomiudvalget den 21. maj 2013 om forlængelse af brugskontrakt med brugsret til bygning og anlæg på baggrund af en forestående renovering af bygning og anlæg i forhold til miljøkrav mm. Dels behandling af ansøgning om tilskud/lånefinansiering af varmepumper til samme bygning. I sagsbehandlingen af de to sager var oplysningen om ejerforholdene for bygning og anlæg modstridende.

 

Ejerforhold og vilkår for grund og bygning i dag

Administrationen har efter henvendelsen undersøgt de juridiske ejerforhold for grund og bygninger på ejendommen matr. nr. 8a og 8g Søholm By, Asminderød, beliggende Humlebækvej 64. På baggrund af indholdet af tinglyste dokumenter på ejendommen er der ikke tvivl om, at såvel grund som bygning og anlæg formelt ejes af kommunen.

 

Der er tinglyst en brugskontrakt med Dauglykke Skytteforening den 3.1.1989 med brugsret til kommunens bygninger og anlæg til skytteforeningen. Den 26.7.1990 er der tinglyst et tillæg til brugskontrakten med brugsret til bygninger og anlæg i 30 år. Økonomiudvalget godkendte den 21. maj 2013 en 30 årig forlængelse frem til og med maj 2043 af Dauglykke Skytteforenings brugskontrakt med brugsret til bygning og anlæg.


Det fremgår af den gældende brugskontrakt, at kommunen vederlagsfrit stiller kommunens bygninger og anlæg til rådighed, som er opført af Dauglykke Skytteforening. Det fremgår, at kommunen i 1979 har investeret 35.000 kr. og i 1982 50.000 kr. i bygning og anlæg. Herudover fremgår det, at såfremt kommunen ønsker at sælge bygning, anlæg eller grund eller at anvende det til andet formål, så kan dette ske mod, at kommunen betaler handelsværdien for bygning og anlæg med fradrag af den investering (i indekseret form), kommunen har ydet.

 

Af brugskontrakten fremgår det, at der med foreningens brugsret, er knyttet en forpligtelse til, at de vedligeholder bygninger, anlæg og udenomsarealer.

 

Skytteforeningen har altså ikke de formelle ejerrettigheder (dvs. foreningen kan ikke sælge, pantsætte og lign.) i forhold til bygningen. Foreningen har en 30-årig brugskonktrakt med brugsret til bygning og anlæg kombineret med en ret til kompensation for den investering, foreningen har foretaget, når/hvis brugskontrakten og brugsretten ophører. I forhold til Dauglykke Skytteforenings forpligtelse til at vedligeholde bygninger, anlæg og udenomsarealer kan det være en udfordring, når renoveringsarbejdernes omfang (ift diverse krav for bygning og skytteanlæg) kræver, at der må optages lån for at iværksætte arbejderne.


Skytteforeningen har igennem årene været af den opfattelse, at de ejede bygning og anlæg.


Den hidtidige kommunale praksis med årligt lokaletilskud (jf. folkeoplysningsloven) til drift af bygning og anlæg er ligeledes baseret på, at bygningen ikke er kommunal men ejet af foreningen. Kommunen har i overensstemmelse hermed og jf. brugskontrakten ej heller afholdt udgifter til vedligeholdelse af de kommunale bygninger og anlæg.

 

Dialog med foreningen – møder og ansøgning om ejermodel

Der har siden været afholdt møder mellem administrationen og bestyrelsen for Dauglykke Skytteforening for at drøfte en fremtidig model for ejerforholdene af bygning og anlæg. Dauglykke Skytteforening har ligeledes ønsket at fremlægge drøftelser på generalforsamling undervejs i processen.

 

Foreningen uddybede, at baggrunden for ønsket om at få klarhed og bragt ejerforholdene i orden er foranlediget af, at der er kommet nye regler for indretning af skydebaner bl.a. med krav om ventilation og krav til overflader. Der er behov for gennemgribende renovering af 15 meter bane - primært af miljøhensyn. Udgiften til opfyldelse af gældende krav for indretning af skydebaner er anslået af foreningen til ca. 625.000 kr. Herudover er der anslået yderligere udgifter til ca. 770.000 kr. til renovering og fremtidssikring af faciliteten. Overslag fremgår af bilag til ansøgning fra forening jf. bilag 2. For at foreningen kan optage lån eller finde anden finansiering hertil, er det en forudsætning, at der er klarhed om ejerforhold mm.

 

Administrationen har opstillet tre principielle ejermodeller, som har været drøftet med foreningens bestyrelse. De tre principielle modeller er:

 

1) Kommunen overdrager klubhuset til Skytteforeningen, der får skøde på bygning på lejet grund. Foreningen afholder selv driftsudgifter og modtager lokaletilskud hertil.

 

2) Kommunalt ejerskab: Skytteforeningens brugsret ophæves og bygningen overtages fuldt og helt af kommunen. Kommunen betaler for drift og anlæg og bygningen udlånes til foreningen og evt. andre jf. folkeoplysningsloven.

 

3) Der bygges videre på den eksisterende model, hvor kommunen ejer såvel grund, som bygninger, men hvor foreningen har en tinglyst brugsret til bygningen.

 

Administrationen har anbefalet model 1 ud fra ønske om formalisering af praksis og ud fra at kunne håndtere de renoveringsudgifter som forestår.


Forholdet har efter ønske fra foreningen været forelagt Dauglykke Skytteforenings generalforsamling, der har tiltrådt bestyrelsens indstilling om, at der kan arbejdes for at foreningen overtager bygningerne til eje på lejet grund (model 1).

 

Der udstår at blive enige om vilkårene herfor samt vilkårene for lejeaftale af grund.

 

Foreningens ønsker til de fremadrettede ejerforhold og vilkår for bygning og anlæg

Foreningen har ved møder tilkendegivet, at de mener, at kommunens daværende ”investering”, (som det kaldes i den tinglyste brugskontrakt) kan ses som et uforrentet lån (gældsbrev) til foreningen, som først skal indfries ved ophævelse af foreningen. Investeringen var på 35.000 kr. i 1979 og 50.000 kr. i 1982 til opførsel og indretning af bygning. Foreningen tilkendegiver, at man ser følgende tre scenarier for afvikling af det økonomiske mellemværende; 1) Udbetaling, 2) Afbetaling og 3) Eftergivning. Foreningen ønsker scenarie 3 med eftergivning af det økonomiske mellemværende. Foreningen argumenterer selv for, at kommunen bør eftergive investeringen, med baggrund i at foreningen har vedligeholdt og udbygget bygningen siden 1980 uden at have modtaget tilskud hertil fra kommunen, jf. bilag 1.

 

Foreningen ønsker ligeledes, at Fredensborg Kommune skal betale for tinglysning af fremtidig lejeaftale for grund jf. praksis med forlængelse af brugskontrakt for bygning og anlæg ved behandling i Økonomiudvalget d. 21. maj 2013.


Af ansøgningen fremgår det således, at foreningen søger om eftergivelse af investering samt at bygninger tilskødes af kommunen uden omkostninger for foreningen eller fx til 1. kr.

 

Af ansøgningen fremgår det yderligere, at foreningen vil være taknemlige overfor økonomisk støtte til renoveringen, i den udstrækning Fredensborg Kommune ser sig i stand til at støtte dette. Foreningen foreslår, at det eventuelt kunne være et tilskud fordelt over flere år i forbindelse med den indsats foreningen selv løbende yder med renoveringsarbejdet.

 

Kommunens tidligere investering til bygning og anlæg

Administrationen har i forhandlingerne med foreningen taget udgangspunkt i, at en overdragelse af bygningen til Dauglykke Skytteforening måtte forudsætte, at der samtidig blev gjort op med den gæld foreningen har til kommunen vedrørende bygningen jf. gældende brugskontrakt. Det fremgår af den gældende brugskontrakt, at kommunen i 1979 har investeret 35.000 kr. og i 1982 50.000 kr. i bygning og anlæg. Brugskontrakten tydeliggør at kommunen ejer bygningen og anlæg men også, at såfremt kommunen ønsker at overtage bygningen, kan dette ske mod, at kommunen betaler handelsværdien for bygning og anlæg med fradrag af den investering (i indekseret form), kommunen har ydet.

 

Opgjort efter nettoprisindekset har investeringen følgende størrelse:

 

I 1979, kr. 35.000 reguleret efter nettoprisindeks (jan. 1979=45,4 og sept. 2014 =132,5) til 101.916kr.

I 1981, kr. 50.000 reguleret efter nettoprisindeks (jan. 1982=56,0 og sept. 2014 2013=132,5) til 118.303 kr

I alt = 220.219 kr.


Brugskontrakten regulerer ikke direkte den situation, hvor Skytteforeningens ejendomsret til bygningen formaliseres ved tinglysning af retten. Spørgsmålet er derfor med hvilket beløb foreningen kan indfri investeringen i den situation.

 

Vilkår for leje af grund

Ved en ændring af ejerforholdet, så skal der samtidig laves en lejekontrakt for grunden. Med den nuværende brugskontrakt er adgangen til grunden sikret gennem retten til brug af bygninger og anlæg.


Lejekontrakten for grunden skal indeholde de vilkår, der skal gælde for kommunens erhvervelse af bygning og anlæg ved kontraktens udløb. Lejekontrakten for grunden skal blandt andet tage hensyn til at lejen for grunden i 30 år har været 0. kr. samt eventuelt det forhold at kommunen eftergiver sine investering (såfremt disse to forhold besluttes).

 

Administrationen ser overordnet to spor:

1)    At det fastsættes, at kommunen ikke skal betale for bygninger og anlæg, hvis lejekonkrakten ophører efter 30 år og ikke forlænges, hvormed kommunen ikke påtager sig økonomiske risici. 

2)    At det fastsættes, at kommunen skal betale for bygninger og anlæg, hvis lejekonkrakten ophører efter 30 år og ikke forlænges, hvormed kommunen påtager sig økonomiske risici. Dette baseres på den nuværende brugskontrakt hvoraf det fremgår (jf. ovenstående), at såfremt kommunen ønsker at overtage bygningen, kan dette ske mod, at kommunen betaler handelsværdien for bygningen med fradrag af den investering (i indekseret form), kommunen har ydet.

 

Administrationens bemærkninger og anbefaling for bygning og grund

 

Investering

Administrationen bemærker, at det vil være lovligt for kommunen at eftergive investeringerne (85.000 kr., indekseret ca. 220.000 kr.), idet Dauglykke Skytteforening er en tilskudsberettiget folkeoplysende forening. Det har også betydning, at investeringerne er ydet af kommunen til brug for opførelsen af den bygning foreningen bruger til sine folkeoplysende aktiviteter.

 

Såfremt kommunen ønsker at få indfriet investeringerne, bemærker administrationen, at bestemmelsen i brugskontrakten om indeksering af den oprindelig investering, er indsat for at sikre, at foreningen, såfremt kommunen overtager bygningerne, ikke får hele den forventede værdistigning, mens kommunens investering kun fradrages til den nominelle værdi.

 

I den foreliggende situation vil administrationen anse det for rimeligt at investeringern, hvis ikke de eftergives, kan indfries til pålydende, altså 85.000 kr.

 

Låneoptagelse til renovering

I og med at Skytteforeningen ikke har de formelle ejerrettigheder, så kan foreningen ikke sælge, pantsætte og lign. Hvis skytteforeningen selv er ejer af bygningen og har et lejemål på grunden på mindst ca. 30 år, vil bygningen antagelig kunne belånes i et realkreditinstitut. Belåning er relevant i forhold til de investeringer som foreningen forudser til opfyldelse af miljømæssige krav mv. Belåning er ligeledes relevant i forhold til investering i renovering og fremtidssikring af faciliteten herunder energibesparende foranstaltninger. Såfremt ejendomsretten til bygningen tinglyses for foreningen, vil de nævnte udgifter skulle afholdes af foreningen selv og ikke af kommunen.

 

Drift af bygning og anlæg

I den foreslåede ejermodel for bygning og anlæg vil foreningen selv skulle betale for driften af bygningen, men de vil kunne opnå lokaletilskud (jf. Folkeoplysningsloven) på samme måde som hidtil, hvor det årlige budget fordeles på baggrund af ansøgninger. Modellen vil rent driftsmæssigt være økonomisk neutral for kommunen. Såfremt det indgår i parternes aftale, at bygningen skal energioptimeres for foreningens regning, vil dette alt andet lige være til fordel for kommunen, idet beregningsgrundlaget for lokaletilskuddet bliver mindre.

 

Lejeaftale for grund

Administrationen bemærker, at en overdragelse af huset til Dauglykke Skytteforening vil betyde, at brugskontrakten til bygningen ophører. En lejeaftale for grunden skal træde i stedet og tilpasses til ejermodellen. Det må forventes at lejeaftalen for grunden skal fastsætts således, at den er uopsigelig fra kommunens side i en 30 årig periode. Dette vil formentlig være et krav, såfremt Skytteforeningen skal kunne optage lån med pant i bygningen.

 

Såfremt lejeaftalen for grunden ikke forlænges efter de 30 år, skal foreningen være forpligtet til at overdrage bygningen til kommunen på nærmere aftalte vilkår. Administrationen anbefaler, at kommunen ikke skal betale for bygninger og anlæg, hvis lejekonkrakten ophører efter 30 år. Administrationen vurderer, at værdien af bygningen afskrives over tid samt at årligt kommunalt lokaletilskud samt gratis leje af grund i 30 år medfører, at kommunen ikke skal betale for bygningen ved ophør af lejeaftale efter 30 år såfremt den ikke forlænges.

 

Økonomi

Administrationen anbefaler, at foreningen betaler udgifterne til udarbejdelse af skøde og til tinglysning. Tinglysning af fast ejendom koster 1.400 kr. samt 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Ejendommens værdi skal fastsættes. Ved en værdi på 1,0 mio kr. vil afgiften udgøre 6.000 kr.

 

Administrationen anbefaler, at investeringerne eftergives med begrundelse i, at foreningen har vedligeholdt og udbygget bygningen siden 1980 uden at have modtaget tilskud hertil fra kommunen til at vedligeholdt en bygning som formelt set har været kommunal.


Administrationen anbefaler, at der ikke ydes økonomisk tilskud til foreningen.

 

Videre proces

Sagen forelægges hermed til drøftelse i Fritids- og Idrætsudvalget samt Økonomiudvalget for tilkendegivelse af, hvilket mandat administrationen kan indgå i forhandlinger med Dauglykke Skytteforening i forhold til ejermodel for bygning og for aftale omkring leje af grund. Administrationen vil herefter indgå i endelige forhandlinger med foreningen. På den baggrund fremlægges endeligt oplæg til udtalelse i Fritids- og Idrætsudvalget og godkendelse i Økonomiudvalget.

Indstilling

  1. At administrationen indgår i videre forhandling med Dauglykke Skytteforening med følgende mandat:
    1. At kommunen overdrager bygning på ejendommen matr. nr. 8a og 8g Søholm By, Asminderød, beliggende Humlebækvej 64 til Skytteforeningen, der får skøde på bygning på lejet grund.
    2. At investeringerne eftergives med begrundelse i, at foreningen har vedligeholdt og udbygget bygningen siden 1980 uden at have modtaget tilskud hertil fra kommunen til at vedligeholde en bygning som formelt set har været kommunal.
    3. At foreningen betaler udgifterne til udarbejdelse af skøde og til tinglysning.
    4. At der ikke ydes særskilt økonomisk tilskud til foreningen.
    5. At det fremgår af parternes aftale, at foreningen undersøger muligheden for energiinvesteringer i forbindelse med renoveringen herunder investering i varmepumpe.
    6. At lejeaftale for grund fastsættes så den varer i 30 år og at kommunen ikke skal betale for bygninger og anlæg, hvis lejekonkrakten ophører efter 30 år og dermed ikke forlænges.

Beslutning i Fritids- og Idrætsudvalget den 05-11-2014

Udvalget indstiller til Økonomiudvalget at lade administrationen indgå i videre forhandling med Dauglykke Skytteforening med følgende mandat:


  1. At kommunen overdrager bygning på ejendommen matr. nr. 8a og 8g Søholm By, Asminderød, beliggende Humlebækvej 64 til Skytteforeningen, der får skøde på bygning på lejet grund.
  2. At investeringerne eftergives med begrundelse i, at foreningen har vedligeholdt og udbygget bygningen siden 1980 uden at have modtaget tilskud hertil fra kommunen til at vedligeholde en bygning som formelt set har været kommunal.
  3. At kommunen betaler udgifterne til udarbejdelse af skøde og til tinglysning. Udgiften finansieres af fritidspuljen.
  4. At der ikke ydes særskilt økonomisk tilskud til foreningen udover sædvanlige tilskud efter Fredensborg Reglerne.
  5. At det fremgår af parternes aftale, at foreningen undersøger muligheden for energiinvesteringer i forbindelse med renoveringen herunder investering i varmepumpe.
  6. At lejeaftale for grund fastsættes så den varer i 30 år og at kommunen ikke skal betale for bygninger og anlæg, hvis lejekonkrakten ophører efter 30 år.
  7. At der skal fremgå af aftalerne med Skytteforeningen, at bygningen ikke kan overdrages til tredjemand uden kommunens samtykke.

Beslutning i Økonomiudvalget den 17-11-2014

Godkender Fritids– og Idrætsudvalgets indstilling dog med den præcisering efter indstillingens punkt G, idet det præciseres at Fredensborg Kommune har forkøbsret hvis ejendommen skal sælge.