Nr.150 - Fysisk genopretning af Langebjergparken - godkendelse af skema B.

Sagsnr.: 12/48517

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om godkendelse af skema B vedrørende fysisk genopretning af Langebjergparken.

Sagsfremstilling og økonomi

Domea har på vegne af Humlebæk Boligselskab, afd. 0426 Langebjergparken fremsendt skema B, som Byrådet anmodes om at godkende.


Byrådet har tidligere (den 17/12 2012) godkendt skema A med følgende indhold:


1)    Skema A, indeholdende helhedsplan for renovering af Langebjergparken inden for en beløbsramme på 66,7 mio. kr. godkendes.

2)    Kommunen erklærer, at man er sindet at godkende, at der til finansiering af helhedsplanen optages realkreditlån i form af et støttet lån på 53,7 mio. kr. og et ustøttet lån på 8,0 mio.kr.

3)    Kommunen erklærer, at man er sindet at deltage i finansieringen af helhedsplanen ved at stille garanti for en del af det støttede realkreditlån. Nettoværdien af garantien er opgjort til 18,2 mio. kr.


Den samlede helhedsplan omfatter støttede såvel som ustøttede arbejder. Uden for selve helhedsplanen, men som en del af den samlede entreprise, foretages renovering af udhuse/skure.


Arbejderne omfatter:


-      Etablering af ny skalmur med isolering

-      Tilpasning af altaner, trapper, reposer mv.

-      Træbeklædning af gavle.

-      Inddækning af vindskeder mv.

-      Renovering af tag, bl.a. med etablering af tudsten i tag

-      Etablering af lift ved fælleshus.

-      Etablering af niveaufri adgang til boliger (i begrænset omfang).

-      Renovering og opretning a stiarealer/udearealer.


Siden godkendelse af skema A er der sket den ændring i helhedsplanen, at der ikke længere sammenlægges 12 stk. en-rumsboliger. Udlejningssituationen for disse små boligtyper har ændret sig, således at de ikke længere er vanskelige at udleje. Afdelingsmødet og Landsbyggefonden har godkendt denne ændring af planen på betingelse af, at den samlede renoveringssum reduceres tilsvarende.


En opstilling af helhedsplanens udgifter i henholdsvis skema A og skema B ser således ud:


Alle beløb i mio. kr. inkl. moms

LBF støttesag

Håndværker-udgifter

Omkost-ninger

Gebyrer

I alt

Skema A støttet

43,316

9,614

0,771

53,701

Skema A ustøttet

10,404

2,413

0,172

12,989

Samlet

53,720

12,027

0,943

66,690

 

 

 

 

 

Skema B støttet

33,571

8,787

0,442

42,800

Skema B ustøttet

9,680

2,480

0,132

12,292

Samlet

43,251

11,267

0,574

55,092


I de støttede og ustøttede arbejder er der således sket en samlet reduktion af udgifterne fra 66,690 mio. kr. til 55,092 kr. Besparelsen fremkommer dels ved at der ikke at sammenlægge lejligheder, dels ved at licitationsresultatet er bedre end forventet.


Landsbyggefondens fordeling af udgifterne på støttekategorier ser således ud:


 

Opretning

Miljø

Sammenlægning

Tilgængelighed

I alt

Skema A

43,928

-

7,936

1,837

53,701

Skema B

34,668

7,406

-

0,726

42,800


*) udgifter til miljø er i skema A indeholdt i ”opretning”.

Skemaet viser besparelsen på sammenlægning af lejligheder.


Det oplyses i ansøgningen, at der i forbindelse med udarbejdelsen af projektforslaget er gennemført miljømæssige stikprøveundersøgelser vedrørende PCB og bly. Der er fundet spor af bly i maling i mindre omfang, men ikke spor af PCB. Håndteringen af miljøforholdene er medtaget i entreprenørernes tilbud og dermed i skema B udgifterne.


På baggrund af Landsbyggefondens tilsagn om støtte til optagelse af realkreditlån mv. kan anlægsfinansieringen fastlægges således:


Anlægsfinansiering

Mio. kr.

Ydelses

procent

Årlig ydelse mio. kr.

Støttet realkreditlån

 

42,800

3,40

1,455

Ustøttet realkreditlån

12,330

 

 

 

Fællespuljetilskud

-3,760

 

 

 

Egen trækningsret

-1,260

 

 

 

 

7,310

7,310

7,0

0,512

I alt

 

50,109

 

1,967

 

 

 

 

 

Finansiering af de årlige ydelser

 

 

 

Fritagelse for betaling til disp.fond

 

 

1,800

Driftsstøttelån/huslejestøtte

 

 

0,167

I alt

 

 

 

1,967


I finansieringen af de årlige ydelser er der kalkuleret med en kapitaltilførsel på 1 mio. kr., hvoraf Fredensborg Kommune skal indbetale 1/5, svarende til 0,2 mio. kr. De øvrige femtedele indbetales af boligselskabet og kreditforeningen. Landbyggefonden betaler 2/5. Indbetalingen af kapitalindskud er en forudsætning for, at fællespuljetilskuddet fra Landsbyggefonden på 3,760 mio. kr. kan opnås. Opnås dette tilskud ikke bortfalder finansieringsgrundlaget for renoveringen.


Der ansøges om kommunal garantistillelse for en del af det støttede lån. Nykredit har opgjort den nødvendige garantistillelse for det støttede lån på 42,800 mio. kr. til 69,07 % svarende til en garanti på 29,561 mio. kr. Med Landsbyggefondens regaranti på 50 % kan den reelle værdi af kommunens garantiforpligtelse opgøres til 14,780 mio. kr. mod 18,169 mio. kr. i skema A.


Det ustøttede lån på 7,310 mio. kr. fordrer ikke kommunal garanti, men lånet tinglyses med prioritet forud for det garanterede lån.


Med denne beskrevne finansiering af helhedsplanen, vil denne fortsat kunne gennemføres uden lejeforhøjelse, bortset fra renoveringsprojektet vedr. skure, jf. nedenfor.


Renovering af skure/udhuse – Selvstændigt projekt

Afdelingsmødet har besluttet samtidigt med helhedsplanen, men som et selvstændigt projekt, at gennemføre en udbedring og udskiftning af skure/udhuse, da disse er nedslidte.


Den samlede udgift til renovering af skurene er ved skema B opgjort til 5,78 mio. kr., hvorfor der ansøges om godkendelse af, at dette lån optages. Lånet fordrer ikke kommunal garanti.


De årlige ydelser på lånet er budgetteret til 6 % af lånebeløbet, svarende til 0,347 mio. kr. Ydelsen finansieres ved, at der dels afsættes færre midler til vedligeholdelse (hvilket er forsvarligt, når ejendommen netop er renoveret) dels ved en lejeforhøjelse på 12,60 kr. pr. m2 pr. år.

Bevilling

Bevillingstabel

Forventet merforbrug/finansiering (1.000 kr.)

Profit-center

Omkost-ningssted/
PSP-element

2014

2015

2016

2017

I alt, drift

0

0

0

0

I alt, anlæg

Ny konto

0

200

0

0

Negativt fortegn er indtægt (fx betyder -100, at der er en besparelse på 100.000 kr.)

 

Det foreslås, at kapitaltilskud på 200.000 kr. finansieres af kassebeholdningen.

Retsgrundlag

Almenboliglovens §§ 91 og 92.

Andre virkninger (handicap, integration, ligestilling, miljø, sundhed)

Helhedsplanen indeholder elementer af miljøforbedring samt forbedring af nogle af boligernes tilgængelighed.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

1)    At skema B, omfattende indhold og samlede udgifter på 55,129 mio. kr. for helhedsplan vedrørende afd. 0426 Langbjergparken, godkendes.

2)    At det godkendes, at helhedsplanens samlede udgifter på 55,129 mio. kr. finansieres ved optagelse af realkreditlån på 42,799 mio. kr. til dækning af støttede arbejder og ved optagelse af realkreditlån på 7,310 mio. kr. til delvis dækning af ustøttede arbejder. Øvrige ustøttede arbejder finansieres af fællespuljetilskud på 3,76 mio. kr. og ved egen trækningsret på 1,26 mio. kr.

3)    At kommunen giver tilsagn om at deltage i finansieringen ved at stille garanti for en del af det støttede realkreditlån, svarende til 29,561 mio. kr., mod at Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af forpligtelsen, hvorved kommunens reelle garantiforpligtelse kommer til at udgøre 14,78 mio. kr.

4)    At det godkendes, at afdelingen fritages for egen indbetaling til boligselskabets dispositionsfond med ca. 1,8 mio. kr.

5)    At det anbefales Landsbyggefonden at medvirke til finansieringen ved brug af fællespuljetilskud på 3,76 kr. og afdelingens brug af egen trækningsret/dispositionsfond med 1,26 mio. kr.

6)    At give tilsagn om at medvirke med 0,2 mio. kr. af en samlet kapitaltilførsel på 1 mio. kr., som et engangsbeløb. Beløbet finansieres af kassebeholdningen.

7)    At godkende, at afdelingen til finansiering af renovering af skure/udhuse optager ustøttet realkreditlån på 5,780 mio. kr. uden kommunal garanti.

8)    At godkende, at der til delvis betaling af ydelserne på det under punkt 7 nævnte lån gennemføres en lejeforhøjelse svarende til 12,60 kr. pr m2

Beslutning i Økonomiudvalget den 16-06-2014

Anbefaler administrationens indstillinger med den bemærkning, at kapitalindskud finansieres af bevillingsreserven.



Administrationen har efter økonomiudvalgets beslutning tydeliggjort de bevillingsmæssige konsekvenser:


Forventet merforbrug/ finansiering (1.000 kr.) 

Profitcenter

Omkostningssted/ PSP-element

2014

2015

2016

2017

Finansiering

Nyt "Kapitalindskud til Langebjergparken"

0

200

0

0

Driftsbevillingsreserven

0

-200

0

0

Finansiering i alt

0

200

0

0

Drift i alt

0

-200

0

0