Nr.56 - Stillingtagen til 2 private ejendomme udlagt til offentligt grønt område - genbehandling

Sagsnr.: 10/20908

 

Beslutningstema

Byrådet skal genbehandle sagen om de dele af de private ejendomme Slotsgade 2A/2B i Fredensborg, som er udlagt til offentligt formål; grønt område i Lokalplan F30. Baggrunden for genbehandlingen er, at der er kommet nye oplysninger og henvendelser i sagen.

Sagsfremstilling og økonomi

Ejerne af ejendommene Slotsgade 2A/2B (matr. nr. 66a og 66b, Fredensborg By, Asminderød) har henvendt sig til kommunen, med ønske om, at kommunen enten overtager de dele af ejendommenes haver som er udlagt til offentligt formål; grønt område mod erstatning, eller at kommunen medvirker til ændring af lokalplanen, så haverne kan udstykkes og bebygges med boliger. Det er kommunens vurdering, at kommunens overtagelsespligt er bortfaldet på grund af forældelse, men det er taksationskommissionen der har myndighed til at træffe afgørelse om spørgsmålet.


 

Arealet udlagt til offentligt formål; grønt område vist med hvid linje.


Tidligere politiske behandlinger

Sagen blev senest behandlet på Plan- og Klimaudvalgets møde den 3. oktober 2012. Udvalget besluttede at fastholde følgende Byrådsbeslutning af 20. juni 2011:

  • At kommunen igangsætter en lokalplanproces, med henblik på at arealet ændres fra offentligt formål; grønt område til boligområde.
  • Lokalplanen skal udarbejdes for ejers regning af ejers rådgivere, i dialog med kommunens administration.
  • Lokalplanen skal give mulighed for ét nyt enfamiliehus, forudsat at de øvrige lokalplanbestemmelser (herunder byggelinjer) som gælder for lokalplanens omgivende boligområde også kommer til at gælde for det aktuelle areal, og forudsat at der kan etableres overkørsel fra Østrupvej eller Skipperallé (så langt fra Slotsgade som muligt), da det vil være den terrænmæssigt og udseendemæssigt langt bedst indpassede løsning.
  • Der skal indarbejdes en klausul, der sikrer det åbne indtryk mod Slotsgade.

Årsagen til Plan- og Klimaudvalgets behandling den 3. oktober 2012 var, at det ikke var lykkedes ejerne at opnå aftale om vejadgang med ejerne af hhv. Østrupvej og Skipperallé. Plan- og Klimaudvalget vedtog på den baggrund følgende supplerende beslutning:

  • Der optages forhandling med Slots- og Ejendomsstyrelsen om vejadgang fra Skipper Alle.

Nye oplysninger i sagen

Siden Plan- og Klimaudvalgets beslutning er der sket følgende nyt i sagen:


Forhandling med Styrelsen for slotte og kulturejendomme

Administrationen har den 3. januar 2013 afholdt møde med Styrelsen for slotte og kulturejendomme (det tidligere Slots og ejendomsstyrelsen). Administrationen afventer nu en supplerende udtalelse fra Styrelsen, men udgangspunktet på mødet var, at Styrelsen ikke ønsker bebyggelse på ejendommen og øget biltrafik på Skipperallé og derfor fastholder, at de ikke ønsker at indgå aftale om vejadgang.


Ny henvendelse fra ejers svigersøn

Ejernes svigersøn Jesper Helmer har den 31. januar 2013, på vegne af ejerne, sendt et brev til Byrådet, med følgende hovedpointer:

  • En løsning med kun mulighed for udstykning af én byggegrund på det store areal er uacceptabel.
  • Inden vi påbegynder et årelangt slagsmål i taksationskommissionen og om nødvendigt retten, ønsker vi kommunens endelige stillingtagen til vores anmodning.
  • Vi ønsker tilladelse til udstykning af to grunde til brug for to ejendomme. Disse ejendomme skal - selvfølgelig - opfylde samme betingelser for så vidt angår bebyggelsesprocent som områdets øvrige ejendomme, ligesom kommunen skal forpligtige sig til at sikre vejadgang til disse - om nødvendigt ved at kræve dette af enten Slots- og Ejendomsstyrelsen eller de berørte private lodsejere.
  • Området giver reelt mulighed for fire grunde, hvis området ikke var udlagt til offentligt formål. Ender sagen i taksationskommissionen, vil udgangspunktet for vores krav følgelig være en erstatning svarende til værdien af fire byggegrunde.

Der ud over ønsker Jesper Helmer svar fra administrationen på en række spørgsmål om forældelse, og fra Byrådet på en række spørgsmål om det rimelige i sagen. Se Jesper Helmers brev og administrationens notat som er vedlagt som bilag.


Nye oplysninger i forhold til forældelsesspørgsmålet

Der er kommet en ny udgave af den kommenterede planlov. Her står: ”Det er i praksis antaget, at den almindelige 20-årige forældelsesfrist også gælder overtagelsesbegæringer, men at fristen først begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor virkningerne af arealudlægget reelt indtræder”. Administrationen er desuden blevet opmærksom på et brev fra 1977 i ejendommens byggesag. I brevet ansøgte landinspektør B. Teilmann, på vegne af den daværende ejer Tage Hald Andersen, om forhåndstilladelse til udstykning. Ejernes svigersøn / advokat har tidligere gjort gældende, at hvis der gælder en forældelsesregel, så løber fristen først fra det tidspunkt, hvor ejendommen søges udnyttet til opførelse af boliger. I så fald må fristen skulle regnes fra 1977, hvilket ville betyde at forældelsen indtraf i 1997.


Mulig eksisterende ret til vejadgang

Administrationen er blevet opmærksom på, at der fra Skipperallé er en eksisterende overgang (havelåge) til ejendommen Slotsgade 2A/2B, som ifølge kommunens luftfotos ser ud til at have eksisteret i mindst 17 år. Dette, sammenholdt med oplysninger i ovennævnte landinspektørhenvendelse fra 1977, indikerer, at ejendommen matr.nr. 66a og 66b må formodes at have én vejret til Skipperallé. Kommunen kan dog ikke tage stilling til, om ejendommen har ret til at benytte Skipperallé, da vejret er et rent privatretligt spørgsmål mellem parterne.


En begæring om overtagelse kan trækkes tilbage

I den nye kommenterede planlov står: ”Det må efter nyere praksis antages, at en ejer kan trække en begæring om overtagelse tilbage (….) Efter tidligere praksis var det antaget, at taksationsmyndighederne kunne afvise en overtagelsesbegæring fremsat med forbehold om tilbagekaldelse (…) Dette synspunkt kan ikke længere opretholdes.”


Høring af berørte parter

Administrationen har bedt Jesper Helmer om evt. kommentarer til de nye oplysninger om forældelse, vejret og overtagelse, og bedt Styrelsen for slotte og kulturejendomme om evt. kommentarer til de nye oplysninger om vejret. Administrationen har bedt om, at kommentarerne er kommunen i hænde senest d. 26. februar, så de foreligger til Plan- og Klimaudvalgets møde.


Handlemuligheder


Fastholde nuværende beslutning

Byrådet kan vælge at fastholde sin beslutning af 20. juni 2011 om, at ejerne, i samarbejde med administrationen, skal udarbejde en lokalplan, med mulighed for at udstykke én grund.


For denne handlemulighed taler, at spørgsmålet om vejadgang synes at være kommet nærmere en løsning. Hvis den eksisterende overkørsel til Slotsgade fortsat kommer til at fungere som adgang til begge eksisterende huse, ser administrationen ikke noget til hinder for at en ny grund får vejadgang til Skipperallé. Spørgsmålet om vejret er dog som nævnt et privatretsligt anliggende mellem ejerne og Styrelsen for slotte og kulturejendomme, og styrelsen har endnu ikke meddelt sin stillingtagen til de nye oplysninger om vejret.


Imod denne handlemulighed taler, at ejerne, iflg. Jesper Helmer, ikke ønsker at udarbejde en sådan lokalplan. Da Byrådets beslutning således ikke vil blive ført ud i livet, kan administrationen ikke anbefale denne handlemulighed.


Ændre beslutningen, så der bliver mulighed for to byggegrunde

Byrådet kan vælge at ændre sin beslutning af 20. juni 2011, så lokalplanen kommer til at give mulighed for to byggegrunde (på samme øvrige vilkår som i beslutningen af 20. juni 2011).


For denne handlemulighed taler, at det iflg. Jesper Helmer vil opfylde ejernes ønsker.


Imod denne handlemulighed taler, at der ikke er fremkommet væsentlige nye oplysninger i sagen siden Byrådet d. 20. juni 2011 specifikt tog stilling til, der ikke skulle kunne udstykkes to grunde, men kun én. Desuden vil spørgsmålet om vejret til minimum den ene grund være uløst, og ejernes forventning om at kommunen forpligter sig til at sikre vejadgang vil ikke kunne indfries, da spørgsmålet om vejret som tidligere nævnt er et privatretsligt anliggende. På den baggrund kan administrationen ikke anbefale denne handlemulighed.


Fastholde det nuværende plangrundlag

Byrådet kan vælge at fastholde det nuværende plangrundlag og henvise ejerne til muligheden for at begære sagen indbragt for Taksationskommissionen.


I lyset af ovennævnte udvikling omkring de øvrige handlemuligheder er dette den eneste handlemulighed som administrationen kan anbefale til vedtagelse.


Ejers handlefrihed

Ejer kan når som helst i sagens forløb begære sagen indbragt for Taksationskommissionen, uanset Byrådets beslutning.


Bevilling

Sagen kan føre til en afgørelse i taksationskommissionen. Kommissionen kan beslutte, at kommunen skal overtage arealet og betale en erstatning som fastsættes af kommissionen. 

Retsgrundlag

Planloven.

Kompetence

Byrådet (hvis udvalget vedtager administrationens indstilling eller andet, som afviger fra byrådets beslutning af 20. juni 2011)

Indstilling

  1. At Byrådet fastholder det nuværende plangrundlag (Lokalplan F30) og henviser ejerne til muligheden for at begære sagen indbragt for Taksationskommissionen.

Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 27-02-2013

Udvalget anbefaler, at kommunen anmoder ejerne om - i samarbejde med kommunen - at iværksætte en lokalplanproces med henblik på at give mulighed for et nyt enfamilieshus samt for etablering af dobbelthus i stedet for "baghuset". Dette under forudsætning af, at der skabes vejadgang fra Skipper Alle´ til det nye enfamilieshus.


Det er - på baggrund af administrationens oplysninger - udvalgets opfattelse, at der er vundet hævd på vejadgang fra Skipper Alle´.


Der blev omdelt udtalelse fra ejerne og svar fra Styrelsen for Slotte og Kulturejendomme om vejadgang.

Beslutning i Økonomiudvalget den 18-03-2013

Anbefaler Plan- og Klimaudvalgets indstilling.