Nr.9 - Kondemnering, Toftegårdsvænget 301-332

Sagsnr.: 12/39207

 

Beslutningstema

Der skal tages stilling til kondemnering af boligbebyggelsen på Toftegårdsvænget 301-332 som følge af indeklimaproblemer (skimmelsvamp).

Sagsfremstilling og økonomi

Plan- og Klimaudvalget blev orienteret om sagen på mødet den 3. oktober 2012.


Skimmelsvampeangrebet

Der er fundet skimmelsvamp i en række almene boliger i Asminderød på Toftegårdsvænget B. Det er ikke nyt at der er skimmelsvamp inde i gulvkonstruktionerne, men i august 2012 påviste kommunens undersøgelser også skimmelsvamp inde i vægkonstruktionen.


Boligselskabet har tidligere fundet skimmelsvamp i gulvkonstruktionen, samt enkelte problemstillinger i køkken og badeværelse. Der er gennemført mange undersøgelser af boligerne, og selv om ikke alle boliger er blevet undersøgt vurderer både administrationen, embedslægen og boligselskabet at yderligere undersøgelser ikke vil ændre ved, at samtlige boliger i bebyggelsen er ramt af skimmelsvamp i gulvkonstruktionen og ydervæggene.


Skimmelsvampeangrebet skyldes først og fremmest uhensigtsmæssige konstruktioner, som dog var almindelige og lovlige i slutningen af 1960’erne da husene blev opført.


Tilsyn med boligselskabet

Administrationen har ført tilsyn med boligselskabets håndtering af sagen, og har ved enkelte anledninger gennemført yderligere egne undersøgelser som supplement eller kontrol af boligselskabets undersøgelser. Kommunen har selv udført nogle af undersøgelserne, og har benyttet eksterne konsulenter til mere vidtgående undersøgelser. Afdækningen af problemet med skimmelsvamp i væggene er et resultat af en af disse undersøgelser.


Renoveringsprojekt

Boligselskabet har igangsat et renoveringsprojekt for hele bebyggelsen, og har søgt om tilskud fra Landsbyggefonden. Fredensborg Kommune, borgmesteren og kommunaldirektøren, har anmodet Landsbyggefonden om at prioritere sagen. Administrationen er i dialog med boligselskabet og dets rådgiver om renoveringsprojektet, blandt andet for at sikre at processen fremmes.


Som bilag til dagsordenen vedlægges boligselskabets foreløbige tidsplan. Det fremgår af planen, at renoveringsarbejderne i bedste fald kan påbegyndes ultimo 2014. Boligselskabet forventer, at renoveringen af hver enkelt bolig vil tage ca. et halvt år. 


Dialog med beboerne

Administrationen har i flere omgange sendt informationsbreve til beboerne og deltog endvidere på et beboermøde i november 2012 om sagen.


På beboermødet orienterede administrationen om embedslægens vurdering af sagen. Flere beboere var usikre overfor situationen, både med hensyn til omfanget af skimmelsvamp i de enkelte boliger og med hensyn til sammenhængen mellem skimmelsvamp og helbredsmæssige gener.


Administrationen har efter beboermødet etableret en ordning, så de beboere der ønsker det, kan henvende sig med spørgsmål og bekymringer. Administrationen har desuden tilkendegivet at deltage i yderligere beboermøder.


Mange beboere gav på beboermødet udtryk for et ønske om at kunne blive boende i Toftegårdsvænget, og var bekymrede for, om de kan flytte tilbage i deres nuværende boliger efter renoveringsprojektet.

  

Embedslægens anbefalinger

Administrationen har forelagt alle de tekniske undersøgelser for Embedslægerne Hovedstaden, samt oplysninger om bebyggelsen og det planlagte renoveringsprojekt. Administrationen har spurgt embedslægen, om raske beboere uden helbredsmæssige gener kan blive boende i husene indtil renoveringsarbejderne om nogle år påbegyndes.


Embedslægen har forelagt spørgsmålet for Sundhedsstyrelsen.


Embedslægerne vurderer, at den konkrete eksponering for skimmelsvamp er omfattende, og at den udgør en sundhedsfare, og at kommunens handlepligt derfor er kondemnering. Det er kommunen der fastsætter tidsfristen for afhjælpning.


Embedslægen skriver, at børn som vokser op i boliger med høj fugtighed/skimmelsvamp har øget risiko for at udvikle luftvejssymptomer/astma og luftvejsinfektioner. Personer som i forvejen har astma, høfeber eller nyligt overståede luftvejsinfektioner er mere sårbare og reagerer kraftigere på forekomst af skimmelsvamp.


Embedslægerne anbefaler, at kommunen ved fastsættelse af tidsfristen inddrager ovennævnte viden om sundhedsrisiko ved udsættelse for fugt/skimmelsvamp, og specielt tager hensyn til, at børns risiko for at udvikle irreversibel sygdom øges. I henhold hertil finder Embedslægerne en tidsfrist på to år uforholdsmæssig lang.


Kommunen skal foretage en individuel vurdering af forholdene i de enkelte boliger, inden det afgøres, hvilken fraflytningsfrist der skal fastsættes i hvert enkelt tilfælde. Den individuelle vurdering afhænger af beboernes individuelle helbredsmæssige forhold.


Administrationen vurderer på denne baggrund, at der kan fastsættes en generel fraflytningsfrist på knap 2 år - forudsat kommunen er i kontinuerlig dialog med beboerne, og revurderer fristen i hvert tilfælde hvor der kan være tale om helbredsmæssige problemer relateret til skimmelsvamp.


Ovenstående vurderingsprocedure følger med andre ord embedslægens anbefalinger, idet der sker en individuel vurdering af hver enkelt beboer, og såfremt der er beboere der af helbredsmæssige årsager har behov for at fraflytte boligen tidligere så vil det ske. Embedslægens anbefalinger i hver enkelt sag lægges til grund for revurderingen.


Kondemnering = forbud mod beboelse

Administrationen vurderer, at kommunen på baggrund af embedslægens anbefalinger er pligtig at nedlægge forbud mod beboelse, det vil sige kondemnere boligbebyggelsen.


Det har i denne sammenhæng ingen betydning at boligselskabet har påbegyndt et renoveringsprojekt. Kommunens pligt udløses af det forhold, at der er konstateret sundhedsfare forbundet med beboelsen.




Fraflytningsfrist

Administrationen vurderer, at kommunen på baggrund af embedslægens anbefalinger skal fastsætte en generel frist for fraflytning. Denne frist gælder som en ”sidste fraflytningsfrist” for alle dem, der bliver boende.


Herudover er kommunen pligtig at revurdere fristen i de tilfælde hvor der kan være helbredsmæssige gener relateret til skimmelsvamp. I de husstande hvor kommunen bliver bekendt med sådanne oplysninger skal kommunen sikre et fyldestgørende beslutningsgrundlag ved at indhente oplysninger fra beboerne samt relevant lægelig dokumentation. Oplysningerne forelægges embedslægen til udtalelse, med mindre der er tale om åbenlyse forhold. På denne baggrund skal kommunen revurdere fraflytningsfristen, som i disse tilfælde skal fastsættes individuelt.


Genhusning

Kommunen har pligt til at sørge for genhusning når kommunen har nedlagt forbud mod beboelse. Beboerne har ret til at blive genhuset 6 måneder før fraflytningsfristen, hvis de ønsker det.


Beboere kan blive midlertidigt genhuset i 6 måneder, med forlængelse i yderligere 6 måneder. Herefter er kommunen forpligtiget at sørge for permanent genhusning. Kommunen skal betale den midlertidige genhusning, flytteudgifter samt indfasningsstøtte over 10 år ved permanent genhusning.


Beboerne har også mulighed for selv at finde genhusning. I så tilfælde skal kommunen dække rimelige udgifter.


Set i lys af genhusningsreglerne kan det vise sig, at kommunen vil være pligtig at sørge for permanent genhusning af beboerne i Toftegårdsvænget, selv om de foretrækker at kunne flytte tilbage til sin egen bolig efter renoveringen. Dette kan formentlig løses ved at beboerne og boligselskabet selv sørger for genhusning. Administrationen har vejledt boligselskabet herom, og boligselskabet vil undersøge mulighederne nærmere.


Økonomiske aspekter

Administrationen vurderer, at sagen kan få bevillingsmæssige konsekvenser i 2013 hvis der er familier som skal genhuses med en forkortet frist, og sagen får med sikkerhed økonomiske konsekvenser i 2014 og 2015 når den generelle frist udløber.


På baggrund af hidtidig erfaring med genhusning, kan udgiften til midlertidig genhusning pr. husstand blive op til ca. 150.000 kr. De økonomiske konsekvenser til midlertidig genhusning kan således i værste fald løbe op i ca. 3,5 mio. kr. Herudover kan kommunen få udgifter til permanent genhusning, som i værste fald kan løbe op i ca. 3,5 mio. kr. over en periode på 10 år. Den største udgift i perioden 2013-2014 kan anslås til ca. 4 mio. kr. Der er mulighed for statsrefusion, byfornyelsesmidler. Kommunens forventede refusionsramme i 2013 er 300.000 kr.


Spørgsmålet om økonomiske og/eller bevillingsmæssige konsekvenser forelægges så snart der er konkrete oplysninger i forbindelse med de individuelle afgørelser.


Bevilling

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser på nuværende tidspunkt, jf. sagsfremstillingen. 

Retsgrundlag

Byfornyelsesloven

Almenboligloven

Kompetence

Økonomiudvalget

Kommunikation

Afgørelsen om kondemnering sendes til samtlige husstande, boligselskabet samt panthavere, og skal tinglyses på ejendommen.

Indstilling

1.      At der nedlægges forbud mod beboelse i samtlige boliger i Toftegårdsvænget afd. B

2.      At fristen for fraflytning fastsættes til 31. oktober 2014.

3.      At fristen for fraflytning skal revurderes i alle de tilfælde, hvor kommunen bliver bekendt med helbredsmæssige forhold for beboerne, som kan have betydning i relation til skimmelsvampeangrebet.

4.      At kommunen er principielt positivt indstillet på en løsning hvor boligselskabet selv – om muligt – sørger for genhusning af beboere, således at de ikke skal permanent genhuses i en anden bolig, men har mulighed for at vende tilbage til sin egen bolig efter renoveringsarbejderne er udført.

5.      At kommunen – i tilfælde af, at boligselskabet ikke sørger for genhusning – som udgangspunkt vil sørge for midlertidig genhusning af beboere, i hvert af de tilfælde hvor der er udsigt til at de kan flytte tilbage til sin egen bolig indenfor 6-9 måneder.

6.      At kommunen – i tilfælde af, at boligselskabet ikke sørger for genhusning – som udgangspunkt vil sørge for permanent genhusning (og eventuel midlertidig genhusning) af beboere, i hvert af de tilfælde hvor der ikke er udsigt til at beboerne kan flytte tilbage til sin egen bolig indenfor 6-9 måneder.

Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 09-01-2013

Administrationens indstilling anbefales.


Udvalget anmoder om, at der til budgetseminaret i april foreligger en redegørelse om i hvilket omfang, der via tilsynet med de almene boligselskaber i kommunen, er mulighed for at forholde sig til nærværende problemstilling, herunder risikoforebyggende.


Fraværende: Hans Nissen (A) og Ole Bergmann (F).

Beslutning i Økonomiudvalget den 21-01-2013

Administrationens indstilling vedtaget.


Fraværende: Hanne Berg (F)