Nr.247 - Forslag til Lokalplan F109 - Store Kro

Sagsnr.: 13/13340

 
Hossein Armandi

Beslutningstema

Byrådet skal vedtage at offentliggøre forslag til lokalplan nr. F109 - Store Kro, samt forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013. Planforslagene giver mulighed for fortætning af byggemuligheder for Hotel Store Kro.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Plan- og Klimaudvalget vedtog på sit møde den 8. maj 2013, at igangsætte forslag til lokalplan - Store Kro på baggrund af idéoplæg og ansøgning fra kroens nuværende ejer om forøgelse af byggeprocenten på Hotel Stor Kro i Fredensborg.


Ansøgning om udvidelse af Store Kro

Ansøger beskriver at Store Kro bygningsmæssigt i dag fremstår meget nedslidt og med manglende vedligehold. Bygningerne skal således på mange måder genoprettes. Infrastrukturen i bygningerne er uhensigtsmæssige og skal derfor ændres for at der fremadrettet vil kunne drives hotel-, konference- og restaurantvirksomhed. Store Kro har i dag for få værelser til at kunne drive rentabel hotelvirksomhed. En udvidelse af Store Kro til en værelseskapacitet på ca. 100 værelser er derfor nødvendig og vil kunne realiseres indenfor en bebyggelsesprocent på ca. 60 % for ejendommen, samt en ændring af byggemulighederne indenfor lokalplanområdet.  


Bebyggelse og omgivelser

Lokalplanområdet anvendes til hotel- og restaurationsformål, hvilket også er hensigten for anvendelsen fremover.


Bebyggelsen består i dag af en hovedbygning – Store Kro - med tilhørende tilbygninger, samt hotel anneks i Rejsestalden, der er beliggende på den modsatte side af Slotsgade. Der er i lokalplanområdet en villa, der ved kroens udvidelse vil blive nedrevet.


Bebyggelsen indeholder 22 værelser i hovedbygningen (Store Kro), 11 værelser opført i tilbygning fra 1980 og nogle utidssvarende værelser i Rejsestalden.


Friarealer i bebyggelsen er primært p-areal nord for Østrupvej, Store Kros have bag hovedbygningen, som i dag består af et gammelt haveanlæg med store træer og veletableret beplantning, en forplads til kroen og to mindre arealer ved Rejsestalden.


Stationsnærhed

Området er beliggende ca. 700 meter fra Fredensborg Station og er således omfattet af kommuneplanens udpegning om stationsnærhedsprincippet, der skal sikre, at så mange af de besøgsintensive bymæssige aktiviteter som muligt lokaliseres med god tilgængelighed til den regionale kollektive trafikbetjening. Udpegningen er ikke en del af fingerplanens stationsnærhedsprincip.


Forslag til Lokalplan F109

Lokalplan F30 for området omkring Slotsgade, der hidtil har været gældende for lokalplanområdet, giver byggemulighed til byggeri i 2 etager med udnyttelig tagetage og en samlet byggeprocent på 40 % for en del af området der omfatter Store Kro.


Forslag til lokalplan F109 vil derfor aflyse den del af lokalplan F30, som udgør matriklerne, der omfatter Store Kro og øge de eksisterende byggemuligheder indenfor lokalplanområdet til en byggeprocent på 60 % for ejendommen. Lokalplanen vil angive byggefelter og arealer til disponering af lokalplanområdet.


Formålet med forslag til lokalplan F109 er:

1.      Området skal kunne fortættes og udvikles til udvidet hotel- og restaurationsvirksomhed med tilknyttede aktiviteter.

2.      Bevaring af eksisterende bevaringsværdige bygninger og store træer. Bydelens arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter og strukturen med grøn beplantning langs gaderne skal fastholdes og forstærkes. 

3.      De arkitektoniske principper fra Store Kros hovedbygning skal videreføres i større byggeri.


Arkitektur / udseende

Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, med det formål at tage højde for de arkitektoniske / udseendemæssige og miljømæssige konsekvenser for området, herunder at bevare bydelens arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter og struktur med grøn beplantning mellem bygningerne og langs veje.


For at større byggeri indpasses i områdets arkitektur, vil lokalplanen indeholde bestemmelser om at nybyggeri over 1 etage tilpasses bygningsmæssige principper fra Stor Kros hovedbygnings arkitektur, herunder:

  • Tage og kvistes udformning og hældning
  • Facadens udformning

Bevaring

Lokalplanen vil indeholde bestemmelser med henblik på at bevare bevaringsværdige bygninger og gademiljøet omkring Slotsgade.


Bestemmelserne skal sikrer, at væsentlige karakteristika ved de eksisterende bevaringsværdige og fredede bygningers facader og tage bevares og videreføres i nybyggeriet og at arealerne mod Slotsgade bevarer deres grønne udtryk og friholdes for dominerende byggeri.


Ejendommen rummer mange store karakterskabende træer. Opførsel af ny bebyggelse og etablering af parkeringsarealer vil nødvendiggøre fældning af 6-11 store træer.


For at bevare og styrke områdets grønne karakter vil lokalplanen derfor sikre at der udpeges bevaringsværdige store træer og der disponeres arealer til grønne områder og hegning med levende beplantning.


Bæredygtigt byggeri

Kommuneplan 2013fastlægger, at det ved udarbejdelse af lokalplaner som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri, og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering i hver enkelt sag.


lokalplanen vil skabe mulighed for LAR (lokal afledning af regnvand) løsninger, herunder:

  • At overfladevand fra tage og befæstede arealer skal afledes lokalt.
  • At der kan etableres areal til forsinkelse, fordampning og evt. nedsivning af regnvand.  

Nybyggeri er omfattet af Byggereglementet 2010 krav til lavenergibebyggelse energiklasse 2015.


Veje, stier og parkering

Nuværende vejbetjening til Store Kro er fra Slotsgade. Der er i forbindelse med ejendommen udlagt parkeringsareal til 36 biler på matr.nr. 8ce nord for Østrupvej. Herudover findes der 10 eksisterende p-pladser langs kroens nordfacade mod Østrupvej.


For at forebygge færdsels- og parkeringsproblemer i området vil den nye lokalplan stille krav om at der udlægges parkeringsarealer i området i forholdet 1 p-plads pr. 55 m2 etageareal og minimum 1 handicap-parkeringsplads pr. 25 p-pladser.


Kommuneplan 2013

For at bringe forslag til lokalplan F109 i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, bliver der samtidig fremlagt et tillæg til Kommuneplan 2013, hvor afgrænsningen af rammeområde FC02, Store Kro ændres til kun at omfatte ejendommens nuværende matrikler og tilhørende vejudlæg. Den resterende del af rammeområde FC02 oprettes som nyt rammeområde FC07, med de oprindelige bestemmelser fra FC02 – uden mulighed for hoteldrift.  


Miljøvurdering 

Fredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens § 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.


Borgermøde

I høringsperioden afholdes der borgermøde om lokalplanforslaget. Borgermødet søges afholdt i januar 2014.


Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.


Retsgrundlag

Planloven


Kompetence

Byrådet


Kommunikation

Planforslag offentliggøres og udsendes til naboer og øvrige berørte parter.


Indstilling

  1. At Byrådet vedtager at offentliggøre forslag til lokalplan nr. F109 - Store Kro samt tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013
  2. At Byrådet beslutter at planforslaget ikke skal miljøvurderes.

Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 27-11-2013

Anbefaler administrationens indstilling, idet udvalget anmoder administrationen om, at indtænke mulighed for cykelparkering i forslaget. 

Beslutning i Økonomiudvalget den 09-12-2013

Anbefaler Plan– og Klimaudvalgets indstillinger.