Nr.241 - Toftegårdsvænget renovering - skema A ansøgning

Sagsnr.: 13/44429

 
Hossein Armandi

Beslutningstema

Stillingtagen til hensigtsdokument, Skema A, garantistillelse og kapitaltilførsel vedrørende renovering af Toftegårdsvænget B.

Sagsfremstilling og økonomi

Kuben Management har med brev af 25. november 2013 på vegne af Asminderød Boligselskab v/DAB fremsendt skema A ansøgning

for et renoveringsprojekt for den skimmelsvampangrebne afdeling, Toftegårdsvænget B i Asminderød by.


Det bemærkes, at gennemførelse af et renoveringsprojekt, som det der fremgår af nedenstående og den modtagne skema A ansøgning, er en forudsætning for, at den besluttede kondemnering af boligerne kan udskydes, og når renoveringen er gennemført – at kondemneringen kan ophæves. Administrationen har med forbehold for Byrådets godkendelse sammen med boligselskabet og Landsbyggefonden underskrevet et hensigtsdokument herom, jf. bilag til denne dagsorden.


Kommunen har en særskilt interesse i gennemførelsen af renoveringprojektet, idet man derved kan spare betydelige udgifter til yderligere genhusning af beboerne.


1. Toftegårdsvænget B

Toftegårdsvænget B (nr. 301 – 332) består af 32 enfamiliehuse opført i 1969, alle med et boligareal på 112 m² og med en privat have. Husene er bygget i gule mursten og har eternittag. Bebyggelsen har tidligere generelt været attraktiv med lange ventelister. Huslejeniveauet er på 698 kr./m²/år


2. Sagshistorik, skimmelsag

Problematikken vedrørende skimmelsvamp startede tilbage i 2010, hvor  beboeren af Toftegårdsvænget 326 klagede over fugt og skimmel i boligen. Dette førte til omfattende undersøgelser i boligen og en efterfølgende renovering, hvorefter beboeren igen flyttede tilbage til boligen. Der blev dog stadig klaget over helbredsmæssige problemer, som beboeren mente skyldtes skimmel i boligen, og beboeren kontaktede Fredensborg Kommune, som endte med at genhuse beboeren. Fredensborg Kommune igangsatte herefter en gennemgribende undersøgelse af boligen, hvor der også konstateres fugt og skimmelproblemer ved brystninger i de lette facadepartier.


Boligorganisationen og kommunen har efterfølgende fået udført indtil flere tekniske undersøgelser i den samlede bebyggelse, og der er udarbejdet flere byggetekniske rapporter for bebyggelsen, som ligger til grund for helhedsplanens renoveringsforslag.


Fredensborg Kommune bad embedslægen om en lægefaglig udtagelse, og bl.a. på baggrund af denne udtalelse valgte kommunen i januar 2013 at udsende kondemneringsvarsel for hele bebyggelsen med sidste frist for udflytning 1. oktober 2014. Dette kondemneringsvarsel er stadig gældende.


Boligselskabet har gennem en længere periode valgt ikke at genudleje boliger, som fraflyttes, hvilket betyder, at der pt. er 16 tomme boliger ud af afdelingens 32 boliger. Grundet den høje lejeledighed i afdelingen har Landsbyggefonden fremskyndet behandlingen af sagen, således at der nu har kunnet indsendes Skema A-ansøgning.


3. Helhedsplanens indhold – Renovering og fremtidssikring

De byggetekniske undersøgelser af afdelingen har dokumenteret et omfattende behov for renovering og udbedring af byggetekniske problemer, herunder renovering og forebyggelse af skimmelangreb. De lette facadepartier mod haven er utætte, utilstrækkeligt isolerede og generelt nedslidte og utidssvarende. Der er også problemer ved sokler samt kuldebroer, bl.a. ved overgangen mellem lette og tunge facader.


Målsætningen for helhedsplanen er at sikre en sund og attraktiv bebyggelse

for de nuværende og fremtidige beboere og sikre, at boligerne også i fremtiden kan udlejes til en konkurrencedygtig husleje.


Helhedsplanen indeholder følgende hovedelementer:


·         Totaludskiftning af lette facadepartier mod haven inkl. vinduer og døre

·         Totaludskiftning af vinduer i tunge facader

·         Efterisolering af kuldebroer

·         Eftergang og isolering af sokler

·         Eftergang af revner mv. i murværk

·         Etablering af mekanisk ventilation med varmegenvinding

·         Etablering af omfangsdræn

·         Terrænregulering for modvirkning af vandopsamling ved husene


4. Helhedsplanens økonomi

Anlægsbudget

Den samlede anskaffelsessum for helhedsplanen er 23,668 mio. kr. inkl. moms og alle omkostninger, herunder betydelige beløb til lejetab i afdelingen. Budgettet er netop godkendt af Landsbyggefonden.


Støttede og ustøttede arbejder

Ud af den samlede anskaffelsessum udføres de 13,146 mio. kr. som støttede arbejder. Alle de støttede arbejder i helhedsplanen er placeret i Landsbyggefondens kategori ”Opretning” (byggeskader).


Støttede arbejder:

Mio. kr.

Opretning.

10,643

Miljø.

0,000

Ombygning/sammenlægning

0,000

Tilgængelighed

0,000

Fordelte arbejder (delvis støttet)

2,503

Støttede arbejder i alt

13,146



Ustøttede arbejder:

Mio. kr.

Forbedringer/modernisering

8,097

Vedligeholdelse

4,927

Delsum

13,025

Heraf fordelte arbejder (delvis støttet)

- 2,503

Ustøttede arbejder i alt

10,522


Tilskud til helhedsplanen – Reducering af ustøttede lån

Udover renoveringsstøtten (støttede lån) til helhedsplanen har Landsbyggefonden tilkendegivet indstilling om yderligere støtte til helhedsplanen.


Kapitaltilførsel (1/5-ordningen):

Landsbyggefonden har forudsat en kapitaltilførsel på 1,0 mio. kr.

Kapitaltilførslen forudsætter, at Fredensborg Kommune, Asminderød Boligselskab og realkreditinstituttet også indvilger i 1/5-ordningen som anført nedenfor:




Kr.

Fredensborg Kommune (lån) 1/5

200.000

Realkreditinstitut (lån) 1/5 kr.

200.000

Boligorganisation (tilskud) 1/5.

200.000

Landsbyggefond (lån) 1/5

200.000

Landsdispositionsfond (tilskud*) 1/5

200.000

Kapitaltilførsel I alt 5/5 kr.

1.000.000

*Tilskuddet ydes fra Landsdispositionsfonden under Landsbyggefonden.


Investeringstilskud (fællespuljetilskud):

Udover kapitaltilførslen har Landsbyggefonden givet tilkendegivelse om et

investeringstilskud på 20.000 kr./bolig (32x20.000 kr. = 640.000 kr. i alt).

Investeringstilskuddet forudsætter, at boligorganisationen støtter med yderligere 1/3 af beløbet via trækningsretten.


”Yderligere arbejder”:

Af den finansieringsskitse Landsbyggefonden har udarbejdet, fremgår det, at der kan udføres ustøttede arbejder i helhedsplanen for 7,0 mio. kr. Heri er inkluderet opsamlede udlæg til genhusning, information mv.


Det fremgår ligeledes, at der vil være mulighed for at gennemføre de yderligere arbejder, som afdelingen ønsker (dvs. uden for helhedsplanen og Landsbyggefondens sag) inden for en økonomisk ramme på 3,522 mio. kr., således at den samlede ramme for de ustøttede arbejder er på i alt 10,522 mio. kr.


Reducering af ustøttede lån:


Mio. kr.

Landbyggefondens ramme for ustøttede arbejder.

7,000

Afdelingens udvidede ramme for ustøttede arb.

3,522

Ustøttede arbejder i alt.

10,522

Kapitaltilførsel.

- 1,000

Investeringstilskud (LBF/LDF)

- 0,640

Trækningsret

- 0,220

Behov for ustøttede realkreditlån i alt

8,662


Tilskud til helhedsplanen – Reducering af huslejeniveau

Af finansieringsskitsen fremgår også yderligere tilskud i forhold til huslejeniveauet. Her har Landsbyggefonden tilkendegivet, at afdelingen kan fritages for pligtmæssige bidrag på 93.000 kr./år og fritagelse for indbetalinger til dispositionsfonden på 138.000 kr./år, samt at der kan gives huslejestøtte eller supplerende driftslån til afdelingen på 588.000 kr./år.


5. Huslejepåvirkning

Det nuværende huslejeniveau for Toftegårdsvænget B er pr. 1. okt. 2013 på 698,00 kr./m²/år. Det er vurderet af Landsbyggefonden og Boligselskabet, at der er et vist råderum for huslejestigning, hvilket også vil være nødvendigt for helhedsplanens gennemførelse.


Såfremt helhedsplanen skulle gennemføres helt uden støtte, ville det kræve en huslejestigning på over 60 %. Når alle støttebeløb indregnes i sagen inkl. besparelser på drift og vedligehold, vil helhedsplanens gennemførelse i stedet kræve en huslejestigning på 11,6 %, hvilket fremgår af nedenstående oversigt.



kr./m²/år

Nuværende husleje

698,00

Påvirkning af husleje, støttede lån (renoveringsstøtte)

+ 151,00

Påvirkning af husleje, ustøttede lån

+ 170,00

Huslejeniveau inkl. renoveringsstøtte

1019,00

Fritagelse for pligtmæssige bidrag

- 26,07

Fritagelse for indbetalinger til dispositionsfonden

- 39,69

Huslejestøtte/driftslån fra Landsbyggefonden

- 164,85

Besparelser på DV-plan

- 10,09

Huslejeniveau efter renoveringen er gennemført

779,30



Dette svarer til en gennemsnitlig huslejeforhøjelse på 81,30 kr./m²/år (11,6 %).


Her skal nævnes, at der ikke er medregnet besparelse på varmeudgifterne, hvilket må formodes at komme grundet totaludskiftningen af vinduer og de lette facadepartier. Stigningen i boligafgiften vil først blive effektueret, når renoveringsstøtteprojektet er gennemført, og realkreditlån skal optages.


6. Garantistillelse

Det vil være nødvendigt med en kommunal garantistillelse, for at afdelingen kan optage realkreditlån til helhedsplanens gennemførelse. Garantien omfatter den del af lånet, som ligger ud over 60 % af ejendommens markedsværdi. På det støttede lån modtager kommunen regaranti fra Landsbyggefonden på halvdelen af garantibeløbet. På ustøttede lån er der ingen regaranti fra LBF.


Der søges om en tilkendegivelse af, om kommunen vil give op til 100 % garanti for de støttede og ustøttede realkreditlån, som ønskes optaget til finansiering af renoveringsprojektet.


Det endelige krav vedrørende garantistillelse må formodes at være væsentligt mindre end 100 %, men kendes først, når der har været afholdt finansieringsudbud, hvilket betyder, at kommunen først i forbindelse med sin stillingtagen til Skema B ansøgningen kan tage stilling til det endelige krav

fra realkreditinstituttet vedrørende kommunal garantistillelse.


Det bemærkes, at garantistillelse for almene boligselskabers låntagning ikke påvirker kommunens låneramme.


7. Beboerinddragelse

Det oplyses, at der løbende har været afholdt beboermøder og udsendt informationsmateriale vedrørende skimmelproblematikken, kondemneringssagen, genhusning og arbejdet med helhedsplanen. Der vil blive afholdt ekstraordinært afdelingsmøde mandag den 9. december 2013, hvor helhedsplanen inkl. huslejestigningen vil komme til afstemning blandt beboerne. Derudover kræver helhedsplanens gennemførelse, at organisationsbestyrelsen også træffer beslutning om at støtte sagen iht. de støttebeløb, som er anført under økonomiafsnittet.


8. Tidsplan

Forudsat Skema A godkendes af Byrådet og efterfølgende af Landsbyggefonden vil der blive igangsat et udbud vedrørende totalrådgivning på sagen. Herefter skal projektet færdigprojekteres og sendes i udbud enten i hovedentreprise eller fagentreprise, hvorefter der vil blive indsendt Skema B til kommunal godkendelse. Efter Skema B-godkendelse kan renoveringsarbejderne

påbegyndes og færdiggøres, hvorefter Skema C vil blive indsendt.


I udkast til Hensigtsdokument fra Fredensborg Kommune har kommunen sat frist for Skema B-indsendelse til kommunen til 1. juni 2014 og frist for igangsættelse af renoveringsarbejderne til 1. oktober 2014. Grundet minimumsfrister for udbud kan det være tvivlsomt, om fristen for Skema B-indsendelse kan nås. Det kan være nødvendigt at igangsætte udbudsforretningen, inden Skema A er vedtaget hos kommunen og Landsbyggefonden, hvilket vil blive drøftet med boligorganisationen, således tidsplanen kan fremskønnes mest muligt.


Det er et ønske, at kondemneringen kan ophæves etapevis for bebyggelsen, således at de første beboere kan flytte ind i husene igen, så snart de første huse er renoveret. Det skal nævnes, at den præcise plan for genhusning og tilbageflytning ikke er besluttet og vil kræve en dialog med beboerne, boligorganisationen og kommunen.





Bevilling

Bevillingstabel


Forventet merforbrug/finansiering (1.000 kr.)

Profit-center

Omkost-ningssted/
PSP-element

2014

2015

2016

2017

Kapitalindskud (femtedelsordning)

ny konto

200 

0

I alt, drift


0

200

0

0

I alt, anlæg


0

0

0

0

Negativt fortegn er indtægt (fx betyder -100, at der er en besparelse på 100.000 kr.)




Retsgrundlag

Almenboliglovens § 91.

Kompetence

Byrådet.



Indstilling

1.      At hensigtsdokument vedr. Toftegårdsvænget B godkendes.


2.      At skema A godkendes.


3.      At kommunen tilkendegiver at ville stille garanti for op til 100 % af de støttede lån og ustøttede lån med en note om, at det endelige krav om garanti først kendes og besluttes endeligt ved Skema B.


4.      At kommunen vil medvirke til kapitaltilførsel, hvor kommunens andel andrager 200.000 kr., som likviditetsmæssigt først skal udbetales, når renoveringen er gennemført, og realkreditlån skal optages. Dette vil forventelig ske i 2015, hvorfor beløbet medtages i budgettet for dette regnskabsår.


5.      At kommunen godkender helhedsplanen med de foreslåede renoveringsarbejder.





Beslutning i Økonomiudvalget den 09-12-2013

Anbefaler administrationens indstillinger med de faldne bemærkninger.