Nr.75 - AB Hørsholm Kokkedal - Skovengen - godkendelse af skema C

Sagsnr.: 07/13794

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om godkendelse af endeligt byggeregnskab - skema C - for renovering mv. af AB Hørsholm Kokkedals afdeling 7, Skovengen.



Sagsfremstilling og økonomi

AB Hørsholm Kokkedal har den 12. marts 2013 fremsendt anmodning om godkendelse af skema C vedrørende renovering af afdeling 7 Skovengen, Kokkedal.



Byrådet behandlede i august 2009 boligorganisationens skema B ansøgning omfattende udbedring af byggeskader, etablering af elevatorer og miljøfremmende foranstaltninger samt forbedrings- og opretningsarbejder. Der henvises til vedlagte protokoludskrift fra Byrådets møde den 31. august 2009, hvor Byrådet godkendte skema B med følgende beslutning:

  • ”At den samlede anskaffelsessum for udbedring af byggeskader m.v. samt miljøfremmende foranstaltninger godkendes med kr. 54.500.000
  • At den samlede anskaffelsessum for opretnings- og forbedringsarbejder godkendes med kr. 49.500.000
  • At kommunen stiller garanti for lån til finansiering af udbedring af byggeskader m.v. samt miljøfremmende foranstaltninger på kr. 54.500.000 under forudsætning af, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelsen til at godtgøre kommunen halvdelen af et evt. tab som følge af garantiforpligtelsen.
  • At kommunen stiller garanti for lån til finansiering af opretnings- og forbedringsarbejder med kr. 40.930.000
  • at boligorganisationen, under hensyn til kommende renoveringsforpligtelser i andre afdelinger ikke pålægges yderligere byrder i form at tilskud fra dispositionsfond eller "egen trækningsret" til dette projekt
  • At ydelsesophør i forbindelse med de kommende udamortisationer af lån uden byggefondsforpligtelse anvendes til sikring af det bæredygtige lejeniveau i forbindelse med opbrugt kapitaltilførsel og overtagelse af afvikling af realkreditlån efter ophør af driftslån 
  • At det bæredygtige lejeniveau i afdelingen - efter renovering - fastsættes til kr. 792,00 pr. m2/år.”

Boligorganisationen anfører i sin ansøgning om godkendelse af skema C, at renoveringen er gennemført i perioden fra januar 2010 til december 2012. Der er foretaget delafleveringer undervejs. Skæringsdato er fastsat til 31. december 2012.


Med ansøgningen har boligorganisationen indsendt endeligt byggeregnskab påtegnet af revisor. Påtegningen er uden forbehold, men det anføres, at betonrenoveringen (jf. nedenfor) endnu ikke er gennemført. Der foreligger et bindende tilbud, men den endelige regning kan principielt blive større.


Der er i renoveringsforløbet realiseret merudgifter i forhold til skema B på 13,687 mio. kr., hvoraf en udgift på 8,1 mio. kr. til betonrenovering er den største. Der henvises til tabel 1 og 2 nedenfor.


I forhold til anskaffelsessummen på skema B-niveau, er de samlede merudgifter på skema C-niveau opgjort således: 


Tabel 1

Mio..kr.

Inkl. moms

Renovering

Tilg.hed/miljø

Støttet i alt

Ustøttet i alt

Total

Skema C

47,939

15,238

63,177

54,510

117,687

Skema B

- 38,900

- 15,600

- 54,500

- 49,500

-104,000

Merudgift

9,039

- 362

8,677

5,010

13,687


Afvigelserne er resultatet af en række mer- og mindreudgifter, der fordeler sig som følger på byggeregnskabets hovedposter:


Tabel 2

Mer- og mindreudgifternes fordeling

Mio. kr.

Støttet

Ustøttet

I alt

Asbesthåndtering

1,260


1,260

Vejrlig, varmeforbrug

0,313

0,309

0,622

Indeks (fastprisregulering)

0,883

0,875

1,758

Blød bund, asfalt, antigraffiti, mv.


4,644

4,644

Betonrenovering

8,100


8,100

Byggeskadefonden

0,319

0,337

0,656

Øvrige afvigelser, byggesagsomkostn.

- 2,198

- 1,155

- 3,353

Merudgifter i alt


5,010

13,687


Boligorganisationens tilsynsførende arkitekter har i tilsynsnotat af 29.5.2012, jf. vedlagte bilag givet en detaljeret redegørelse for den del af budgetoverskridelsen, der ikke vedrører betonrenoveringen.


For så vidt angår betonrenoveringen oplyses det, at de tilsynsførende arkitekter i august 2011 konstaterede, at der var væsentlige betonskader på bebyggelsens fundamentsbjælker og altangange. Betonrenoveringen har endnu ikke fundet sted, jf. revisionens bemærkninger ovenfor. Boligorganisationen har løbende været i dialog med Landsbyggefonden om sagen. Landsbyggefonden har således tilkendegivet, dels at man er sindet at medvirke til finansieringen af en samlet merudgift på indtil 13,1 mio. kr., dels at det ikke er nødvendigt at iværksætte revideret skema B-ansøgning for at etablere det nødvendige finansielle grundlag for betonrenoveringen. Merudgifterne kan i stedet medtages i det endelige byggeregnskab, jf. nærværende sag.


Boligorganisationen ansøger om, at merudgifterne finansieres således:


Tabel 3 

Lånegarantier

Mio. kr.

Støttet lån

Ustøttet lån

Brutto i alt

LBF 50 %

Netto i alt

I alt

8,677

5,010

13,687

- 4,338

9,349


Det bemærkes, at tillægsbelåningen forudsættes at opnå pant udover ejendommens belåningsværdig. Nettoværdien af den yderligere kommunale garantistillelse er opgjort til i alt 9,349 mio. kr.


Finansieringen af den samlede anskaffelsessum ser herefter således ud:


 Tabel 4

mio. kr.

Støttet lån, kommunal garanti (50 % regaranti fra LBF)

54,500

Støttet lån, kommunal garanti (50 % regaranti fra LBF) merudg.

8,677

Henlæggelsesmidler

1,450


Tilskud fra landsdispositionsfond

5,340


Tilskud fra boligorg. egen trækningsret

1,780


Ustøttede realkreditlån, 100 % kommunal garanti

22,000


Ustøttede realkreditlån, 100 % kommunal garanti

18,930


I alt til forbedring og opretning

49,500

49,500

Ustøttet realkreditlån, 100 % kommunal garanti merudg.


5,010

Samlet anskaffelsessum og finansieringsbehov

117,687



I kraft af driftsstøttelån og senere anvendelse af ydelser fra udamortiserede lån (lån der er afviklet) kan lejen efter gennemførelsen af det samlede projekt fortsat holdes på 792 kr. pr. m2/år (i 2009-prisniveau), som forudsat i Byrådets godkendelse af skema B. Målsætningen om at etablere tidssvarende og konkurrencedygtige boliger til en bæredygtig husleje kan herefter anses for opfyldt.


Udover at vedstå sine tilsagn i forbindelse med godkendelse af skema B anmoder boligorganisationen særligt Byrådet om:


·         At godkende den i alt 13,687 mio. kr. højere anskaffelsessum i forhold til skema B-niveau


·         At meddele tilsagn om udstedelse af de nødvendige forhøjede lånegarantier


·         At anbefale overfor Landsbyggefonden at merudgifterne finansieres med realkreditlån i kombination med en forhøjelse af driftsstøttelånet som foreslået af Landsbyggefonden selv.


Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser, idet de anbefalede garantistillelser ikke påvirker kommunens låneramme.



Retsgrundlag

Almenboligloven.



Kompetence

Byrådet.



Indstilling

  1. At skema C godkendes
  2. At den samlede anskaffelsessum for udbedring af byggeskader m.v. samt miljøfremmende foranstaltninger (støttede arbejder) i overensstemmelse med skema B godkendes med 54,5 mio. kr. og med en merudgift på 8,677 mio. kr.
  3. At den samlede anskaffelsessum for opretnings- og forbedringsarbejder (ustøttede arbejder) i overensstemmelse med skema B godkendes med 49,5 mio. kr. og med en merudgift på 5,01 mio. kr. 
  4. At kommunen stiller garanti for lån til finansiering af udbedring af byggeskader m.v. samt miljøfremmende foranstaltninger ifølge pkt. 2 under forudsætning af, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelsen til at godtgøre kommunen halvdelen af et evt. tab som følge af garantiforpligtelsen.
  5. At kommunen stiller garanti for lån til finansiering af opretnings- og forbedringsarbejder ifølge pkt. 3.
  6. At boligorganisationen, under hensyntagen til kommende renoveringsforpligtelser i andre afdelinger ikke pålægges yderligere byrder i form af tilskud fra dispositionsfond eller "egen trækningsret" til dette projekt.
  7. At ydelsesophør i forbindelse med de kommende udamortisationer af lån uden byggefondsforpligtelse anvendes til sikring af det bæredygtige lejeniveau i forbindelse med opbrugt kapitaltilførsel og overtagelse af afvikling af realkreditlån efter ophør af driftslån.
  8. At anbefale over for Landsbyggefonden, at merudgifterne på 13,687 mio. kr. finansieres med realkreditlån i kombination med en forhøjelse af driftsstøttelånet, jf. punkterne ovenfor.
  9. At det bæredygtige lejeniveau i afdelingen - efter renovering - fastsættes til kr. 792,00 pr. m2/år (i 2009-prisniveau). 

Beslutning i Økonomiudvalget den 22-04-2013

Anbefaler administrationens indstilling, idet Økonomiudvalget anmoder boligforeningen om en udtalelse vedrørende budgetoverskridelsen på 13,1. mio. kr. inden byrådsmødet den 29. april 2013.