Nr.181 - Lokalplan F108 for del af erhvervsområde ved Kongevejen - Højvangen i Fredensborg. Endelig vedtagelse

Sagsnr.: 10/41334

 

Beslutningstema

Endelig vedtagelse af lokalplan F108 – for del af erhvervsområde ved Kongevejen - Højvangen i Fredensborg.

Sagsfremstilling og økonomi

Plan og Klimaudvalget udsatte den 8. august 2012 sagen, idet udvalget ønskede bestemmelserne om beplantning suppleret med angivelser af højde. Administrationens forslag til højdeangivelser fremgår i indstillingens punkt 4.


Forslag til lokalplan F108 for en del af erhvervsområdet Kongevejen – Højvangen i Fredensborg har været i offentlig høring fra den 9. maj til den 4. juli 2012.


Hensigten med lokalplanen er at gøre det muligt at erstatte ældre nedslidte garage- og værkstedbygninger med butikker til særligt pladskrævende varer. Hermed bliver det muligt for borgerne i Fredensborg at handle pladskrævende varer lokalt, til gavn for miljø og trafikintensiteten ud af Fredensborg. Den eksisterende anvendelse til lettere industri bevares i den nye lokalplan.


Lokalplanområdet omhandler 1k og 1ai Asminderød By, Asminderød og udgør 11.108 m2. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres bebyggelse med et samlet bruttoetageareal på 3.335 m2. Bebyggelsens højde må ikke overstige en samlet højde på 10 meter.


Borgermøde

I forbindelse med den offentlige høring af lokalplanforslag F108 blev der den 11. juni 2012 afholdt borgermøde på rådhuset. På mødet blev det nye lokalplanforslag præsenteret og en repræsentant for bygherre fortalte om bygherres ønsker for området. Notat fra borgermødet er vedlagt dagsordnen. Bemærkninger fra mødet bliver behandlet i bemærkningerne nedenfor.

  

Offentlig høring af lokalplanforslag F108:

Under den offentlige høring af lokalplanforslaget indkom i alt 7 indsigelser og bemærkninger. Bemærkningerne er grupperet i emner. Resumé af de enkelte indsigelser kan ses af det vedlagte indsigelsesnotat.


I det følgende resumeres synspunkter og spørgsmål indenfor de forskellige emner, med efterfølgende bemærkninger fra administrationen:


1. Kommuneplan 2009

Retningslinjer for ”Områder til erhverv” i kommuneplan 2009 beskriver, at der ikke kan etableres detailbutikker i erhvervsområder.  

1. Administrationens bemærkninger:

Retningslinjen i Kommuneplan 2009 gælder butikker i områder, der alene er udpeget til erhvervsområde. Retningslinjerne for ”Centerstruktur” i kommuneplanen gør det muligt at etablere erhverv og butikker for pladskrævende varer i området ved Kongevejen - Højvangen. Etablering af butikker ved Kongevejen – Højvangen er således ikke i strid med Kommuneplan 2009.


2. Eksisterende lokalplan F21

Ifølge den tidligere lokalplan F21 for området vil alene den der ejer ejendommen kunne drive erhverv fra ejendommen.

2. Administrationens bemærkninger:

Det er ikke muligt i henhold til lokalplankataloget jf. Planloven at optage bestemmelser der omhandler ejerskab. 


3. Miljøklasser

Ifølge lokalplanforslaget kan der alene etableres virksomheder inden for miljøklasse 1 — 3.

3. Administrationens bemærkninger:

Området ved Højvangen er jf. Kommuneplan 2009 udlagt til lettere industri og butikker til pladskrævende varer miljøklasse 1-3. Ændring af dette kræver ændring af kommuneplanen.


4. Hvilke butikker ?

Det er ikke oplyst, hvad der skal være på ejendommen Kongevejen 60.

Der må ikke etableres dagligvarebutik.

4. Administrationens bemærkninger:

På nuværende tidspunkt videst det ikke, hvilke butikker der er tale om, ejeren har ikke ønsket at oplyse dette. Lokalplanforslaget åbner ikke mulighed for dagligvarebutikker.


5. Vareindlevering

Vareindlevering bør foregå i butikkernes åbningstid.

5. Administrationens bemærkninger:

I området må der etableres lettere industri og butikker til pladskrævende varer miljøklasse 1-3. I lokalplanen kan der ikke stilles krav om tidspunktet for vareindlevering, men butikkerne skal overholde støjgrænserne, der er gældende for miljøklasse 1-3..


6. Indkørsel ved Kongevejen

Indkørslen fra Kongevejen vil medføre en betydelig risiko for uheld, grundet den tætte placering på rundkørslen. Området bør derfor kun vejbetjenes fra Højvangen, og den nuværende overkørsel til Kongevejen 60 nedlægges eller alene anvendes til servicering af transformerstationen på ejendommen.

Politiet kræver venstresvingsforbud på Kongevejen af trafiksikkerhedsmæssige årsager.

6. Administrationens bemærkninger:

Der var desværre ved en redaktionel fejl en uoverensstemmelse mellem lokalplanforslagets redegørelse og bestemmelser, hvad angår vejbetjeningen. Det er hensigten, at området alene betjenes fra Højvangen og at overkørslen ved Kongevejen nedlægges. Transformerstationen skal således vejbetjenes inde fra lokalplanområdet. Begrundelsen herfor er at overkørslen fra Kongevejen ligger meget tæt på rundkørslen, og den er etableret før rundkørslen. Med den øgede trafik, der må komme med områdets ændrede anvendelse, bør overkørslen nedlægges af trafiksikkerhedsmæssige årsager.


7. Rundkørslen på Kongevejen

Rundkørslen er farlig for de bløde trafikanter. Der er kommet langt flere bløde trafikanter efter etableringen af Super Brugsen. Det må forventes at med etablering af butikker for pladskrævende varer og en ny skole ved Vilhelmsro, så vil der komme endnu flere bløde trafikanter. Rundkørslen bør være én-sporet, da der skabes mange farlige situationer med biler, der kører stærkt i ydresporet. Der bør etableres fodgængerfelt og kantsten ved cykelstien, så bilisterne ikke kan overhale indenom.

7. Administrationens bemærkninger:

Rundkørslen er ikke en del af lokalplanforslaget. Bemærkninger vedrørende forhold udenfor lokalplanområdet er videregivet til administrationen.


8. Stamvejen Højvangen

Stamvejens nordlige vejside er udlagt til langtidsparkering/opbevaring af lastvogne, busser, campingvogne, traktorer og lign. Udover områdets stamveje er der kun indrettet 1 lastvognsparkeringsplads i området. 2 stk. ud/kørsler fra/til det nye område må derfor nærmest anses for en trafikal misforståelse.

8. Administrationens bemærkninger:

Der ændres ikke på forholdene for langtidsparkering, stamvejens bredde eller stamvejens placering i F21 i forbindelse med lokalplan F108. I forbindelse med etablering af ny og ændring af eksisterende overkørsel på Højvangen skal oversigtsforholdene sikres. Fredensborg Kommunes administration skal give overkørselstilladelse.


9. Parkeringspladser

I henhold til planen vil områdets karakter betyde transport i relativ store biler. Der er ikke afsat p-plads til disse.

9. Administrationens bemærkninger:

Der er ikke stillet krav om ”lange” parkeringspladser, hvor der er afsat plads til biler med trailer, det kan evt. blive nødvendigt at hægte traileren af.

  

10. Cykelparkering

Der er ikke stilet krav om cykelparkering, der bør afsættes 2 parkeringspladser pr. 100 m2detailhandelsbutik til ansatte og kunder, og cykelpladserne bør være overdækket for at motivere de ansatte til at tage cyklen. jf. Cykelparkeringshåndbogen, Dansk Cyklistforbund 2007.

10. Administrationens bemærkninger:

I lokalplanforslaget er der stillet krav om tilgængelighed for cyklister, men ikke til cykelparkering. Med kommunens sundhedsprofil synes det rigtigt, at der stilles krav om cykelparkering, dog er 2 pladser pr. 100 m2 meget højt sat, og det er anbefalinger for detailhandelsbutikker i hovedstadsområdet. I provinsen er anbefalingen 1 plads pr. 100 m2 detailhandelsbutik og 0,4 for andre erhverv. Der forventes ikke samme antal kunder på cykel ved butikker for pladskrævende varer, og heller ikke det samme antal ansatte. Derfor skønnes det at være tilstrækkeligt med 0,4 plads pr. 100 m2 svarende til i alt 14 pladser.


11. Bebyggelsens ydre fremtræden, skiltning og belysning 

Bebyggelsens ydre fremtræden og skiltning bør være i lighed med de regler der gælder for Super Brugsen på Humlebækvej. En diskret fremtræden og skiltning vil være med til at skabe en pæn indgang til Fredensborg.

En pylon bør ikke være med lys i og ikke højere end 3,5 m

11. Administrationens bemærkninger:

I lokalplanforslaget er der taget hensyn til butikkernes placering ved indgangen til Fredensborg, og der er skelet til lokalplanen for Super Brugsen. Skiltning må kun finde sted efter godkendelse af kommunen, der må kun skiltes på facaderne som vis på bilag 4 i lokalplanforsalget, og en pylon må kun være 3 meter høj og placeres ved Højvangen, hvor den ikke generede de omkringboende. Belysning skal være nedadrettet og ikke højere end 3,5 meter.


12. Beplantning

I følge lokalplanforslagets skal der etableres et 5 m bredt beplantningsbælte imod Kongevejen og Højvangen. Der bør etableres et beplantningsbælte mod naboejendommen Kongevejen 58 B, så gener fra lokalplanområdet begrænses muligt.

12. Administrationens bemærkninger:

På kortbilag 3 i lokalplanforslaget er der indtegnet et mindre beplantningsbælte langs ejendommen Kongevejen 58 B. Det kan være fornuftigt at sikre en visuel afgrænsning mellem område med butikker og det omkringliggende erhverv. Af hensyn til den trafikale afvikling på området kan beplantningsbæltet dog kun være 3 meter bredt.



Alle de bemærkninger der ikke omhandler F108 indgår ikke i behandlingen af dette lokalplanforslag, men overgår til administrationen med henblik på nærmere undersøgelser og eventuel sagsbehandling.


Administrationens vurdering 

Med ovenstående bemærkninger er det administrationens vurdering, at der bør ske følgende ændringer i lokalplanen:


Lokalplanens redegørelse:

Eksisterende tekst side 4, Veje, stier og parkering:

Lokalplanen fastlægger, at området vejbetjenes fra Højvangen og Kongevejen. Transformerstation i områdets nordøstlige hjørne vejbetjenes fra Kongevejen. Hvis transformerstationen nedlægges, skal denne indkørsel samtidig nedlægges.

Der skal inden for lokalplanområdet etableres parkeringspladser svarende til 1 pr. 50 m2 bebyggelse, hvoraf 5 skal være handicappladser. Handicappladser skal placeres nærmest butikkernes indgangspartier.


Ændres til:

Lokalplanen fastlægger, at området alene vejbetjenes fra Højvangen. Transformerstation i områdets nordøstlige hjørne vejbetjenes fra Højvangen.

Der skal inden for lokalplanområdet etableres parkeringspladser svarende til 1 pr. 50 m2 bebyggelse, hvoraf 5 skal være handicappladser. Handicappladser skal placeres nærmest butikkernes indgangspartier.

Der skal etableres min. 14 cykelparkeringspladser nær butikkernes indgangspartier.


Lokalplanens bestemmelser:

Eksisterende tekst side 9, § 5 Veje, stier og parkering


Ændres til:
§ 5 Veje og parkering 


Der tilføjes en ekstra bestemmelse:

§ 5.5 Der skal etableres min. 14 cykelparkeringspladser nær butikkernes indgangspartier.


Eksisterende tekst side 11, § 9 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn
2. Imod Højvangen og Kongevejen skal der etableres et 5m. bredt beplantningsbælte med buske suppleret med enkelte højstammede løvfældende træer. Beplantningen kan på indersiden støttes af et max. 1,2 meter højt trådhegn.


Ændres til:
2. Imod Højvangen og Kongevejen skal der etableres et 5 m. bredt beplantningsbælte. Bælterne skal beplantes med buske suppleret med enkelte højstammede løvfældende træer. Beplantningen kan på indersiden støttes af et max. 1,2 meter højt trådhegn.
Mod Kongevejen 58 B etableres et 3 meter bredt beplantningsbælte med buske og træer.


Lokalplanens kortbilag:

Kortbilag 2

Overkørsel fra Kongevejen fjernes.


Kort bilag 3

Overkørsel fra Kongevejen fjernes. Der tegnes et beplantningsbælte langs skellet til Kongevejen 58 B på min. 3 meter.

Bevilling

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Planloven.

Andre virkninger (handicap, integration, ligestilling, miljø, sundhed)

Emner omkring handicapvenlighed og miljømæssige aspekter er indarbejdet i lokalplanforslaget.

Kompetence

Byrådet.

Kommunikation

Lokalplanens vedtagelse vil blive annonceret, og de berørte parter vil blive orienteret om afgørelse.

Indstilling

1.       At lokalplan F108 for del af erhvervsområde Kongevejen - Højvangen i Fredensborg rettes som følger:


2.       At Redegørelsen side 4, 4. afsnit ændres til:
Veje og parkering
Lokalplanen fastlægger, at området alene vejbetjenes fra Højvangen. Transformerstation i områdets nordøstlige hjørne vejbetjenes fra Højvangen.

Der skal inden for lokalplanområdet etableres parkeringspladser svarende til 1 pr. 50 m2 bebyggelse, hvoraf 5 skal være handicappladser. Handicappladser skal placeres nærmest butikkernes indgangspartier.

Der skal etableres min. 14 cykelparkeringspladser nær butikkernes indgangspartier.


3.       At Bestemmelserne side 9 ændres til:
§ 5 Veje og parkering 
og der tilføjes en ekstra bestemmelse
§ 5.5 Der skal etableres min. 14 cykelparkeringspladser nær butikkernes indgangspartier.


4.                  At Bestemmelserne side 11 ændres til:
§ 9 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn
2. Imod Højvangen og Kongevejen skal der etableres et 5 m. bredt beplantningsbælte. Beplantningsbæltet skal fremstå som en tæt sammenhængende beplantning med en minimums højde på 1,5 meter suppleret med enkelte højstammede løvfældende træer. Beplantningen kan på indersiden støttes af et max. 1,2 meter højt trådhegn.
Mod Kongevejen 58 B etableres et 3 meter bredt beplantningsbælte med buske og træer med minimumshøjde på 2,0 meter.


5.       At På kortbilag 2 fjernes overkørsel fra Kongevejen.


6.       At  På kortbilag 3 fjernes overkørsel fra Kongevejen, og der tegnes et beplantningsbælte langs skellet til Kongevejen 58 B på min. 3 meter.


Og herefter:


7.       At Lokalplan F108 - for del af erhvervsområde Kongevejen - Højvangen i Fredensborg vedtages endeligt i henhold til planlovens § 27.

Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 08-08-2012

Udsatte sagen.







Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 05-09-2012

Anbefaler administrationens indstilling. 


Fraværende: Ergin Özer (A), Hans Nissen (A) og Preben Goth (V)

Beslutning i Økonomiudvalget den 24-09-2012

Anbefaler Plan- og Klimaudvalgets indstilling. 


Fraværende: Hanne Berg (F) og Hans Nissen (A).