Nr.180 - Forslag til Lokalplan H105 - Boliger på Slettenhus

Sagsnr.: 11/40505

 

Beslutningstema

Byrådet skal vedtage at offentliggøre forslag til lokalplan nr. H105 for boliger på Slettenhus samt forslag til tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2009 for Fredensborg Kommune, samt godkende det udkast til udbygningsaftale der er udarbejdet i forbindelse med planforslagene. 

Planforslagene giver mulighed for omdannelse af Slettenhus i Humlebæk fra erhverv til boligformål gennem ny- og ombygning.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Plan- og Klimaudvalget vedtog på sit møde den 11. januar 2012, at Slettenhus i Humlebæk kan omdannes fra erhverv til boligformål gennem ny- og ombygning, og at det forud for igangsætning af kommuneplantillæg- og lokalplanproces skulle undersøges hvorvidt projektet udløser behov for ændringer på offentligt vejareal.


Udvalgets beslutning blev taget på baggrund af ansøgningsmateriale udarbejdet på ejers vegne af Ai-gruppen august 2011 samt en forudgående høring med et borgermøde som blev afholdt d. 2. november 2011.


Det fremgik af udvalgets beslutning:


·         at udvalget vurderer, at det ansøgte vil bidrage positivt til lokalmiljøet og til en udvikling hvor større kontorarbejdspladser på sigt koncentreres i kommunens center- og erhvervsområder, hvor tilgængeligheden er høj.

·         at udvalget noterer sig, at ejer har iværksat en trafikanalyse, og forventer at bygherre udnytter mulighederne for at der indgås en udbygningsaftale med henblik på ejers betaling af relevante trafikanlæg, herunder fartdæmpende foranstaltninger på Dageløkkevej.


Udvalgets beslutning var ledsaget af en række vilkår om:


1)     Planprocessen

2)     Trafik

3)     Arkitektur/udseende

4)     Bæredygtigt byggeri

5)     Udbygningsaftale.


Lokalplanområdet

Slettenhus ligger i den sydlige udkant af Sletten, direkte til Øresund. Lokalplanområdet omfatter ejendommen Slettenhus i Humlebæk (Gl. Strandvej 163, matr. nr. 13a og 48, Sletten, Humlebæk) samt en del af vejarealet i krydset Gl. Strandvej/Dageløkkevej, idet indretningen af boliger forudsætter ændringer af vejforholdene.


Projektet

Projektet går ud på at etablere boliger i ejendommens eksisterende nordfløj og hovedbygning samt i en ny sydfløj. Den gældende lokalplan H19 giver i forvejen mulighed for opførelse af sydfløjen til erhvervsformål. Ansøger ønsker i stedet at opføre sydfløjen til boligformål, og foretage en mindre ændring af placeringen, så der opstår symmetri i det samlede anlæg. I forbindelse med projektet ønsker ansøger at føre ejendommen tilbage til et mere oprindeligt udtryk, herunder bl.a. fjerne nyere småbygninger og -tilbygninger.


1) Planprocessen

I overensstemmelse med Plan- og Klimaudvalgets beslutning er der nu udarbejdet forslag til lokalplan og kommuneplantillæg i et samarbejde mellem ejers rådgivere og administrationen.


2) Trafik

Udvalget stillede i sin beslutning vilkår om:


·         min. 2 p-pladser pr. bolig

·         krav om at der tages højde for parkeringskapaciteten i en evt. overgangsfase hvor der både er erhverv og boliger på ejendommen.


Dette er nu indarbejdet i lokalplanforslaget, blandt andet således at antallet af boliger reduceres fra 14 til 13 samlet af hensyn til parkeringsforhold.


Udvalget besluttede også at der skulle redegøres nærmere for de trafikale konsekvenser af projektet.


Som grundlag for lokalplanforslaget er der derfor udarbejdet en trafikanalyse. I analysen konkluderes det at trafikmængden / trafikmønsteret ikke udløser behov for ændringer af vejnettet, men at hensynet til trafiksikkerheden udløser behov for en ændring af krydset Gl. Strandvej/Dageløkkevej, fordi projektet medfører en ændring / flytning af adgangen til parkeringsarealet.


Den valgte løsning omfatter etablering af en hævet flade der følger krydsets primærretning Dageløkkevej - Gl Strandvej-syd. Den ensrettede nordlige del af Gl. Strandvej og adgangen til parkeringsarealet adskilles fra primærvejen med en overkørsel. I forlængelse af trafikanalysen er der gennemført en trafiksikkerhedsrevision af den valgte løsning. Det fremgår af revisionen, at løsningen tydeliggør primærvejens forløb og pålægger parkeringsarealet vigepligt, og dermed muliggør en logisk regulering af konflikten mellem de forskellige færdselsretninger.


Løsningen med den hævede flade er derfor indarbejdet i lokalplanforslaget.


3) Arkitektur / udseende

Udvalget stillede i sin beslutning vilkår om at:

·         De gældende krav til arkitektur og udseende i lokalplan H 19 videreføres. Dog tillades den ansøgte ændring af sydfløjens placering.

·         De nyere tilbygninger og småbygninger skal fjernes som ansøgt

·         Behov for, og omfang af, kviste, udhuse og areal til affaldshåndtering skal undersøges nærmere.

·         Friarealerne skal disponeres med vægt på åbne fællesarealer og mulighed for offentlig passage til stranden og langs stranden. Det store karakterskabende træ nærmest kysten skal bevares.


Dette er nu indarbejdet i lokalplanforslaget, herunder er der fastsat bestemmelser om kviste, udhuse og affaldshåndtering.


4) Bæredygtigt byggeri

Udvalget stillede i sin beslutning vilkår om at:

·         Kommuneplanens krav til bæredygtigt byggeri skal opfyldes, dog undtaget hvis det vil være på væsentlig bekostning af ejendommens arkitektur og bevaringsværdi.


Kommuneplan 2009 fastlægger, at det ved udarbejdelse af lokalplaner som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri, og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering i hver enkelt sag.


Denne sag drejer sig om ombygning af eksisterende bygninger, herunder en hovedbygning med høj bevaringsværdi, samt nybyggeri som skal opfylde de gældende krav til arkitektur og udseende i lokalplan H19. De eksisterende bygningers alder, stand, konstruktioner og bevaringsværdi og de udseendemæssige krav til nybyggeriet gør, at der ikke i dette projekt indarbejdes gennemgribende energitiltag på lokalplanniveau.


Lokalplanforslaget skaber til gengæld mulighed for følgende tiltag:



·         At omfanget af befæstede arealer begrænses til det nødvendige

·         At befæstede arealer muliggør nedsivning

·         At der etableres areal til forsinkelse, fordampning og evt. nedsivning af regnvand

·         At regnvand opsamles til brug for WC-skyl og maskintøjvask.

·         At der ved renovering af eksisterende bygninger energioptimeres hvor det er muligt

·         At krav til lavenergibebyggelse opfyldes ved nybyggeri for de bygningsdele, hvor dimensioner, materialer, overflader og byggeteknik kan indpasses på æstetisk og bevaringsmæssig tilfredsstillende måde i forhold til den samlede oplevelse af bebyggelsen.


5) Udbygningsaftale

Ejer/bygherrre har i forbindelse med lokalplanforslaget anmodet om en udbygningsaftale i overensstemmelse med planlovens regler herom. Udbygningsaftalen sikrer, at ejer/bygherre betaler for de nødvendige vejomlægninger mv., der måtte knytte sig til realisering af lokalplanforslaget. Endvidere sikrer udbygningsaftalen, at ejer/bygherre betaler for udarbejdelsen af det nødvendige plangrundlag. Udbygningsaftalen offentliggøres sammen med lokalplanforslaget.


Forhold til Kommuneplanen 

Slettenhus ligger på nuværende tidspunkt i kommuneplanens rammeområde HE05 som fastlægger ejendommens anvendelse til erhvervsformål, kontor, serviceerhverv, administration. Kommuneplanen indeholder der ud over bestemmelser om rækkefølgen af ny bebyggelse og ændret anvendelse af arealer til byformål. Omdannelse af Slettenhus til boligområde indgår ikke på nuværende tidspunkt i rækkefølgebestemmelserne.


For at bringe lokalplanforslaget i overensstemmelse med kommuneplanen er der i tilknytning til lokalplanforslaget udarbejdet forslag til tillæg til Kommuneplan 2009.


Miljøvurdering

I henhold til ”Lov om miljøvurdering af planer og programmer”, har kommunen pligt til at foretage miljøvurdering af planer, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Administrationen har miljøscreenet lokalplan H 105 og kommuneplantillæg nr. 3 og vurderet, at planerne ikke skal miljøvurderes. 


Bilag til sagen – Lokalplanforslag H105

Der arbejdes fortsat med færdiggørelse af bilagene til sagen, herunder forslaget til lokalplanforslag H105 for boliger på Slettenhus. Bilagene udsendes til udvalget den 4. september 2012.


Der er planlagt møde med bevaringsudvalget for Sletten tirsdag den 4. september 2012. Der vil blive orienteret om bevaringsudvalgets kommentarer på Plan- og Klimaudvalgets møde den 5. september 2012.



Bevilling

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Planloven.

Kompetence

Byrådet.

Kommunikation

Planforslag samt oplysning om, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale, offentliggøres og udsendes til naboer og øvrige berørte parter. 

Indstilling

1.   At Byrådet vedtager, at offentliggøre forslag til lokalplan nr.
      H105 for boliger på Slettenhus samt forslag til tillæg nr. 5 til
      Kommuneplan 2009 for Fredensborg Kommune.

2.   At Byrådet godkender udkast til udbygningsaftale.

3.   At Byrådet beslutter, at planforslagene ikke skal miljøvurderes.

4.   At Byrådet beslutter, at der afholdes borgermøde om
      planforslagene torsdag den 22. november 2012 kl. 17.00 til
      9.00.




Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 05-09-2012

Anbefaler administrationens indstilling. 


Bemærkninger fra dele af bevaringsudvalget i Sletten indgik i sagens behandling og medtages som høringssvar. 


Fraværende: Ergin Özer (A), Hans Nissen (A) og Preben Goth (V).

Beslutning i Økonomiudvalget den 24-09-2012

Anbefaler Plan- og Klimaudvalgets indstilling. 


Fraværende: Hanne Berg (F) og Hans Nissen (A).