Nr.179 - Boligforeningen 3B, afd. Egedalsvænge - renovering

Sagsnr.: 10/31479

 

Beslutningstema

Byrådet skal tage stilling til skema B om støtte til byggeskaderenovering og miljøfremmende foranstaltninger samt forbedrings- og opretningsarbejder i Egedalsvængebebyggelsen. En del af renoveringen indgår som led i det store klimatilpasningsprojekt i Kokkedal.


Sagsfremstilling og økonomi

Boligforeningen 3B, afdeling Egedalsvænge, Kokkedal har fremsendt skema B ansøgning omfattende byggeskaderenovering, miljøfremmende foranstaltninger samt forbedrings- og opretningsarbejder.


En sammenligning med skema A, som Byrådet godkendte den 29. november 2010 ser således ud:



Skema A

Kr.

Skema B

Kr.

Difference

Kr.

Renovering/byggeskader

220.624.992

220.624.992

0

Miljøforanstaltninger

44.215.000

44.215.000

0

Ombygning/sammenlægning

5.943.000

5.943.000

0

Tilgængelighed

5.943.000

5.943.000

0

I alt ifølge skema A og B

276.725.992

276.725.992

0

Ustøttede arbejder

47.718.000

47.718.000

0

Støttede + ustøttede i alt

324.443.992

324.443.992

0


Udgifterne i skema B er opgjort til 276.725.992 kr., efter at licitation nu er afholdt, og svarer således til skema A. I tilknytning til de støttede arbejder, omfattet af skema A og B, udføres der desuden ustøttede forbedringsarbejder for 47.718.000 kr., således at det samlede renoveringsprojekt udgør 324.443.992 kr.


Som vilkår for sin godkendelse af skema A vedtog Byrådet:

  1. at der arbejdes videre med projekterne til byggeskaderenovering og miljøfremmende foranstaltninger samt forbedrings- og opretningsarbejder, herunder Plan- og Klimaudvalgets anbefalinger. Det anbefales, at energimæssige og bæredygtige tiltag indgår i renoveringsprojekterne 
  2. at kommunen er sindet af stille garanti for lån, kr. 276.490.000, til finansiering af byggeskaderenovering og miljøfremmende foranstaltninger under forudsætning af, at Landsbyggefonden påtager sig regarantiforpligtelsen for halvdelen af lånet
  3. at kommunen er sindet at stille garanti for lån, kr. 47.718.000, til forbedrings- og opretningsarbejder under forudsætning af, at Landsbyggefonden yder driftsstøtte, svarende til ydelserne på et lån på 40.000.00
  4. at huslejeforhøjelsen på kr. 20,00 pr. m2/år accepteres.

Det bemærkes, at den i punkt 2 (ovenfor) omtalte garanti rettelig skulle have været på 276.725.992 kr.


Ad finansieringen.

Anlægs- og driftsfinansieringen beskrives skematisk og i ord nedenfor:


Finansiering af anlægssum

”Lån”

Kr.

Finansiering af årlige ydelser på

Årlige ydelser

Kr.


Realkreditlån med kommunal garanti

276.726.000

Driftsstøttelån (dækker ydelser på lån på 299.426.000 kr.)

10.394.000

Trækkes fra egen disp.fond


Realkreditlån med kommunal garanti

30.417.992


”rest” realkreditlån

7.717.992 kr.

Lejeforhøjelse 20 kr. pr. m2


Subtotal realkreditlån

307.143.992




Landsdispositionsfond

13.000.000




Egen trækningsret

4.300.000




Anlægssum i alt

324.443.992





Landsbyggefonden har med brev af 5. juli 2011 meddelt støttetilsagn, hvoraf det bl.a. fremgår, at der til finansiering af anlægsudgiften kan trækkes ca. 13 mio. kr. fra Landsdispositionsfonden og ca. 4,3 mio.  kr. fra den såkaldte ”egen trækningsret”. Der er således et behov for lånefinansiering på 307.143.992 kr. svarende til summen af de to realkreditlån med kommunal garanti.


Til at dække ydelserne på disse to realkreditlån har Landsbyggefonde givet tilsagn om årlige driftsstøttelån på 10.394.000 kr., der trækkes fra boligselskabets egen dispositionsfond. Driftsstøttelånet fungerer som et stående lån, der henstår uden afdrag indtil andre eksisterende realkreditlån er afviklet. Herefter skal der afdrages på driftsstøttelånet. Det nævnte lån er imidlertid kun tilstrækkeligt til at dække ydelserne på et lån svarende til 299.426.000 kr. af de 307.143.992 kr.


På det resterende lånebeløb på 7.717.992 kr. skaffes finansieringen af de årlige ydelser ved at gennemføre en lejeforhøjelse på 20 kr. pr. m2 pr. år. Den nuværende leje andrager 626 kr. pr. m2 pr. år.


Såfremt Landsbyggefonden på baggrund af det nu foreliggende skema B beslutter sig for at forhøje det årlige driftsstøttelån, vil dette formindske huslejestigningen.


Projektet

Renoveringsprojektet omfatter nye tage og facader (dog bibeholdes de eksisterende inddækkede altaner) betonrenovering og udearealer. Derudover indeholder projektet en række miljøvenlige tiltag som genbrug af regnvand og solceller, samt renovering af opgange.


Nærmere beskrivelse og ændringer

I godkendelsen fra Byrådet 29. november 2010, ønskede Plan- og Klimaudvalget, at der blev arbejdet videre med forskellige emner (nedenfor nævnt med kursiv – boligselskabets tilbagemelding er angivet med almindelig skrift):


Opprioritering af grænseområder
- Egedalsvænge indgår i projektområdet for Klimatilpasning i Kokkedal, og grænseområder bearbejdes derfor i dette projekt.


Friarealer: prioritering af tryghedsfremmende foranstaltninger, sociale mødesteder, tilgængelighed, identitetsskabende beplantning og LAR

Projektet er videreudviklet i samarbejde med både driftspersonale, afdelingsbestyrelse og beboergrupper. Her er Plan- og Klimaudvalgets fokusområder også indarbejdet. Projektet kan ændres i det omfang, det vindende forslag i Klimatilpasningskonkurrencen indeholder ideer, der kan tilføre ekstra kvaliteter.


Facader: arkitektonisk styring af facadeudtryk og begrønning af facader

I skitseprojektet blev det foreslået, at de enkelte blokke fik forskellige farver og materialer. Det er nu ændret til, at alle beklædes med samme alu-facade, de fleste i lys grå /sand nuancer og enkelte i markante farver.

Af driftsmæssige hensyn, er begrønnede facader fravalgt.  


Boliger: etablering af handicapegnede boliger, antal drøftes.

I projektet indgår to opgange med indretning af tilgængelige boliger, dvs. boliger, der lever op til gældende bygningsreglements krav til nybyggeri for så vidt angår adgangsforhold og indretning af badeværelse. Det har været et ønske fra Fredensborg Kommune at øge antallet, dette er dog ikke længere aktuelt.


Tilgængelige boliger indrettes i opgang 23 og 25 som ligger i forlængelse af plejecenteret. Indgang til de to opgange flyttes til den modsatte side af bygningen, og vender således ud til den hovedsti, der er et centralt område i Klimatilpasningsprojektet.


Projektforløb

Den videre bearbejdning af projektet er sket i tæt samarbejde med afdelingsbestyrelsen, driftspersonalet og interesserede beboere. Rådgiverteamet har løbende afholdt møder med Fredensborg Kommune for at kvalificere projektet i forhold til myndighedsmæssige krav.


Udbud

Projektet har været i tidligt udbud som EU-udbud. Der har været prækvalificeret 11 hovedentreprenører. På baggrund af tildelingskriterierne, forventes opgaven tildelt en bestemt navngiven entreprenør. Underskrivelse af kontrakt afventer godkendelse af Byrådet og Landbyggefonden.


Tidsplan

Detailprojektering påbegyndes medio september 2012. Byggearbejderne planlægges påbegyndt primo 2013 og afsluttes medio 2014.


Finansiering

Skema B-ansøgningen er økonomisk baseret på, at byggeriet starter i foråret 2013, og udgifter i denne indledende fase er afholdt over en projekteringskredit. Når skema B er godkendt afholdes en licitation på byggelån og endelig finansiering.




Bevilling

Udover garantistillelsen omtalt i sagsfremstillingen, har sagen ingen bevillingsmæssige konsekvenser.




Retsgrundlag

Almenboligloven.

Kompetence

Byrådet.



Indstilling

1.      At skema B ansøgning om renovering af Egedalsvænge godkendes.

2.      At Byrådet meddeler tilsagn om garantistillelse for realkreditlån på 276.725.992 kr. under forudsætning af, at Landsbyggefonden påtager sig regarantiforpligtelsen for halvdelen af lånet.

3.      At Byrådet meddeler tilsagn om garantistillelse for yderligere realkreditlånbelåning på op til 47.818.000 kr. til forbedrings- og opretningsarbejder.

4.      At Byrådets tilsagn under punkt 2 og 3 betinges af, at Landsbyggefonden yder årlige driftsstøttelån på mindst 10.394.000 kr., som beskrevet i Landsbyggefondens brev af 5. juli 2011.

5.      At byrådet accepterer en lejeforhøjelse for beboerne på 20 kr. pr. m2.  



Beslutning i Økonomiudvalget den 24-09-2012

Anbefaler administrationens indstilling. 


Fraværende: Hanne Berg (F) og Hans Nissen (A).