Nr.215 - Byengen/Nordengen ansøger om godkendelse af skema A vedrørende fysisk genopretning.

Sagsnr.: 12/44110

 

Beslutningstema

Stillingtagen til godkendelse og kommunal medfinansiering af boligsocial, fysisk og økonomisk opretning af Byengen/Nordengen for i alt 226 mio. kr.


Sagsfremstilling og økonomi

Med brev af 5. oktober 2012 har Kuben Management på vegne af Hørsholm Kokkedal Andelsboligforening fremsendt skema A ansøgningsmateriale vedr. endelig helhedsplan for afd. 9 Byengen/Nordengen i Kokkedal. Planen er forhåndsgodkendt af Landsbyggefonden.


En fysisk helhedsplan for bebyggelsen Byengen/Nordengen er udviklet og har været undervejs siden 2006, og der har i forløbet været en løbende dialog mellem boligselskabet, beboerdemokratiet, Landsbyggefonden og kommunen. Også Realdania har været involveret omkring konkrete LAR-foranstaltninger, jf. nedenfor.


Det samlede renoveringsprojekt skal ses i sammenhæng med det store klimaprojekt i Kokkedal og med den nyligt vedtagne forlængelse af den boligsociale helhedsplan, Kokkedal på Vej.


Helhedsplanens tekniske problemstillinger og løsningsforslag er formuleret af Thora Arkitekter som teknisk bygherrerådgiver, baseret på en række gennemførte forundersøgelser, blandt andet ved specialistfirmaer. Kuben Management har som administrativ bygherrerådgiver sammenfattet det økonomiske grundlag for helhedsplanens gennemførelse med finansieringsforslag og driftsøkonomiske analyser. Boligkontoret Danmark har som driftsadministrator bistået rådgiverne og repræsenteret byggeudvalget og beboernes interesser i forløbet med udviklingen af helhedsplanen.


Sammenfattende indeholder helhedsplanen forslag om gennemførelse af følgende fysiske foranstaltninger: 


·      Sammenlægning af små boliger (18 lejligheder à 54,0 m² ombygges

     til 12 lejligheder à 81,0 m²)

·      Ombygning (opgradering) af øvrige små boliger (24 lejligheder à 54,0    

      m² og 38 lejligheder à 61,2 m²)

·      Renovering af toilet-/badeværelser udover ovennævnte (286 rækkehuse)

·      Etablering af elevatorbetjening af altangangsblokke

·      Udskiftning af østvendte entredørspartier og vinduespartier

·      Etablering af gavlvinduer, omlægning af stier og beplantning   

     (kriminalpræventive hensyn)

·      Udskiftning af tagbelægning på samtlige boligblokke, etablering af

      solceller (fællesstrøm)

·      Renovering af varmeanlæg, etablering af individuel varmemåling samt

      vandmåling

·      Isolering og ventilering af krybekældre

·      Renovering af udhuse

·      Partiel omlægning af kloakledninger

·      LAR-foranstaltninger (herunder f.eks. overvejelser om grønne tage og

     kanaler/bassiner på terræn)

·      Diverse følgearbejder  


Det samlede investeringsomfang for de fysiske foranstaltninger ser således ud: 



Mio.kr.

Opretning af byggeskader

113,19

Miljøforbedring

2,35

Ombygning og sammenlægning af lejligheder

13,21

Medfinansierede arbejder

21,00

I alt med renoveringsstøtte fra Landsbyggefonden

149,75

Forbedringsarbejder

25,00

LAR-foranstaltninger

25,00

I alt med renoverings- og/eller driftsstøtte fra Landsb.f.

199,75

Øvrige foranstaltninger

26,25

Helhedsplan i alt inkl. moms og omkostninger

226,00


Landsbyggefondens ”sindettilsagn” af henholdsvis 28. marts og 20. juni og 3. september 2012 lægger op til gennemførelse af den del af den samlede helhedsplan, der vil kunne oppebære renoverings- og/eller driftsstøtte fra Landsbyggefonden, altså et investeringsomfang på i alt 199,75 mio. kr uden lejeforhøjelser.


Gennemførelse af den resterende ”ustøttede” del af helhedsplanen, altså et

investeringsomfang på i alt 26,25 mio. kr. vil derimod kræve iværksættelse af lejeforhøjelser til dækning af de afledte nettokapitaludgifter. På basis af de i helhedsplanen anvendte beregningsforudsætninger forventes således afledte lejeforhøjelser på ca. 34 kr. pr. m² i gennemsnit eller 3,75% af den i

2012 gældende leje, fordelt på de respektive boligtyper.


En lejeforhøjelse i denne størrelsesorden ligger indenfor den margin på anslået 100 kr. pr m² i gennemsnit, der er meldt ud på seneste afdelingsmøde.


Ovennævnte fysiske investeringsomfang foreslås finansieret på følgende måde:



           Mio. kr.

Realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden

149,75

Realkreditlån uden ydelsesstøtte, men med driftsstøtte

40,24

Realkreditlån uden ydelsesstøtte og uden driftsstøtte

14,69

Tilskud fra Landsdispositionsfonden

7,32

Tilskud fra boligorganisationens ”egen trækningsret”

2,44

Tilskud fra RealDania

11,56

I alt

226,00

  

Finansieringen forudsætter, at Fredensborg Kommune garanterer for den del af belåningen, der overstiger 80% af Byengen/Nordengens belåningsværdi, hvilket – i betragtning af afdelingens eksisterende prioritering - antages at svare til den fulde lånefinansiering. For så vidt angår lånet med ydelsesstøtte regaranterer Landsbyggefonden for 50% af kommunens garantiforpligtelse, mens der til lånene uden ydelsesstøtte, ikke er knyttet en regarantiordning.


Boligselskabet søger således om godkendelse af, at kommunen yder garanti for Byengen/Nordengens optagelse af realkreditlån til finansiering af nævnte investeringsomfang, nemlig som følger, hvor der er modregnet for

Landsbyggefondens regarantiforpligtelse 



     Mio. kr.

Realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden

 149,750

- Regaranti fra Landsbyggefonden (50%)

 - 74,875

Nettogarantikrav realkreditlån med ydelsesstøtte

 74,875

Garantikrav realkreditlån uden ydelsesstøtte

 40,240

Garantikrav realkreditlån uden ydelses- og driftsstøtte

 14,690

Forventet nettogarantikrav i alt

 129,805


Der vil ikke være byrder i form af ydelsesstøtte for kommunen, det vil sige ingen direkte udgifter i forbindelse med finansieringen.


Med henblik på sikring af et fremtidigt bæredygtigt lejeniveau i

Byengen/Nordengen, og herunder opfylde Landsbyggefondens forudsætning om udmøntning af ovennævnte støttede investeringsomfang på 199,75 mio. kr uden lejeforhøjelser, ansøges der om, at kommunen tiltræder, at Fredensborg Kommune deltager med en femtedel i en kapitaltilførsel på i alt 2 mio. kr. (den såkaldte ”femtedelsordning”, hvor de øvrige deltagere er Landsbyggefonden med to femtedele, boligorganisationen med én femtedel, og det medvirkende realkreditinstitut med én femtedel.) Foranstaltningen har til formål at sikre, at driftsudgifterne balancerer med driftsindtægterne.


Deltagelse i kapitaltilførsel efter ”femtedels-ordningen”,

èngangsydelse


0,4 mio. kr.



Den kommunale femtedel af kapitaltilførslen ydes som et lån, der henstår rente- og afdragsfrit i en periode, indtil Byengen/Nordengen efter myndighedernes nærmere vurdering kan påbegynde en afvikling uden risiko for udlejningsproblemer. Det samlede lån indgår i afdelingens samlede kapitalgrundlag og afdelingen vil efter nærmere aftale med Landsbyggefonden kunne trække på kapitalen, hvis dette er nødvendigt for at dække et underskud på driften.


Kommunen kan principielt afslå at deltage i kapitaltilførslen, men dette vil betyde, at heller ikke Landsbyggefonden og Realkreditinstituttet deltager.


Der er ikke afsat midler i budgettet til dækning af den kapitaltilførsel på 0,4 mio. kr., som kommunen ansøges om. Såfremt Byrådet beslutter at yde kapitaltilførslen, må denne håndteres bevillingsmæssigt i forbindelse med førstkommende budgetrevision.


Afslutningsvis lægges der i ansøgningen op til, at Byengen/Nordengen fritages for forpligtelsen til at indbetale til dispositionsfonden for oprindelige realkreditlån fra byggeriets opførelse, der allerede er afviklet (udamortiseret) i 2007 og 2008. Fritagelsen vedrører de fremtidige indbetalinger til boligorganisationens dispositionsfond fra det tidspunkt, hvor helhedsplanens fysiske foranstaltninger er gennemført, svarende til et årligt beløb på ca. 0,44 mio. kr. Boligorganisationen har tiltrådt, at disse indbetalinger bortfalder på det nævnte tidspunkt.




Bevilling

De ansøgte garantier påvirker ikke kommunens låneramme. Iøvrigt henvises til redegørelsen i sagsfremstillingen.



Retsgrundlag

Almenboligloven.



Andre virkninger (handicap, integration, ligestilling, miljø, sundhed)

Den fysiske helhedsplan forventes at få en betydelig positiv effekt i forhold til miljø og klima. Planen har sammenhæng med det store Realdania klimaprojekt i Kokkedal og med den boligsociale indsats i Kokkedal på Vej.


Endvidere forventes nyindretningen af boligerne med elevatoradgang at gøre boligerne mere tilgængelige og handicapvenlige.


Kompetence

Byrådet.



Indstilling

  1. At skema A, indeholdende opretning af byggeskader, miljøforbedringer, ombygning og sammenlægning af lejligheder samt medfinansierede arbejder godkendes inden for en ramme på 149,75 mio. kr.
  2. At forbedringsarbejder med driftsstøtte, herunder LAR-foranstaltninger godkendes inden for en ramme på 50 mio. kr.
  3. At øvrige foranstaltninger godkendes inden for en ramme på i alt 26,25 mio. kr.
  4. At kommunen er sindet, at deltage i finansieringen af den samlede helhedsplan ved:  

a.      At stille garanti for realkreditlån med ydelsesstøtte. Garantien har en nettoværdi på 74,875 mio. kr., idet Landbyggefonden regaranterer for et tilsvarende beløb. Det samlede lån udgør 149,75 mio. kr.

b.      At stille garanti for realkreditlån uden ydelsesstøtte, men med driftsstøtte på 40,24 mio. kr.  

c.      At stille garanti for realkreditlån uden ydelsesstøtte og uden driftsstøtte på 14,69 mio. kr.

d.      At deltage med en femtedel i en kapitaltilførsel på i alt 2 mio. kr. (efter ”femtedelsordningen”), således at kommunen betaler en engangsydelse på 0,4 mio kr. som et lån til afdelingen.

e.      At godkende, at Byengen/Nordengen fritages for forpligtelsen til at indbetale til dispositionsfonden for realkreditlån, der er afviklet (udamortiseret) i 2007 og 2008 svarende til et beløb på ca. 0,44 mio. kr. pr. år.  

f.       At tage til efterretning, at den fysiske helhedsplan vil medføre en lejeforhøjelse for beboerne på ca. 34 kr. pr. m2 i gennemsnit eller 3,75 % af den leje, der gælder i 2012.


Beslutning i Økonomiudvalget den 19-11-2012

Administrationens indstilling vedtaget.


Økonomiudvalget ønsker på et kommende møde at temadrøfte kommunens risikoprofil ift. støttet byggeri.


Fraværende: Hossein Armandi (Borgernes stemme).