Nr.83 - Forslag til lokalplan F108 - for del af erhvervsområde ved Kongevejen - Højvangen i Fredensborg

Sagsnr.: 10/41334

 

Beslutningstema

Vedtagelse af offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan F108 - for del af erhvervsområde ved Kongevejen - Højvangen i Fredensborg.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund for lokalplanforslaget

Ejeren af ejendommen, l/S Kongevejen 60 af 15.09.2004, ønsker at opføre 3 butikker til særlig pladskrævende varer.

For at mødekomme disse ønsker er det påkrævet, at der udarbejdes en lokalplan for området.


Ejendommen, der er en del af erhvervsområdet ved Kongevejen – Højvangen, består i dag af en række værkstedsbygninger, en lagerhal samt en villa.


Plan- og Klimaudvalget besluttede på møde den 30. november 2010 principperne for lokalplanforslaget.


Principperne for lokalplanen

·        Der sikres byggefelter til tre nye butikker til særlig pladskrævende varer som biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer.

·        Det samlede byggefelt er max. 3332 m2 

·         Bebyggelsen får en harmonisk udformning set i relation til dens placering ved ”indkørslen” til Fredensborg.

·        De nye butikker opføres som lavenergibebyggelse, i henhold til bygningsreglementets bestemmelser

·        Den eksisterende lagerhal bevares.

·        Der installeres anlæg til opsamling af regnvand fra tage til brug for wc-skyl og tøjvask i maskiner.

·        Den eksisterende indkørsel fra Kongevejen bibeholdes i sin nuværende placering, og anvendes som adgangsvej for kunder og varetransport som kommer nordfra af Kongevejen.

·        Der anlægges en ny overkørsel ved Højvangen ca. 110 meter fra rundkørslen. og den eksisterende overkørsel ved Højvangen bevares alene til udkørsel.

·        Der etableres ca. 80 parkeringspladser heraf er 5 handicappladser.

·        Der etableres forgængerareal, der forbinder butikkerne med hinanden

·        Dele af de befæstede arealer skal muliggøre nedsivning

·        Der skal afsættes et areal til forsinkelse, fordampning og evt. nedsivning af regnvand.

·        Den eksisterende beplantning indarbejdes i projektet i videst mulig omfang.


Forslag til Lokalplan F108 – for del af erhvervsområde ved Kongevejen – Højvangen i Fredensborg.


Området er beliggende i byzone, der er en eksisterende ældre og lukket bebyggelse med lager og værksted. Lokalplanen sikre at den nye bebyggelse er bæredygtig, der er krav til materialer der sikre at bebyggelsen får en arkitektonisk kvalitet, området bliver åbnet op og der er krav om et beplantningsbælte omkring området, der skal sikre frodighed i området. Lokalplanen er således med til at sikre en frodig, åben og bedre sammenhæng mellem det eksisterende erhvervsområde om den omkringliggende by.



Kommuneplan 2009

Kommuneplan 2009 fastlægger følgende rammer for lokalplanlægning for Erhvervsområde ved Kongevejen, Højvangen – område FE 03:


Anvendelse: Lettere industri

Max. bebyggelsesprocent: 30 % for den enkelte ejendom.


Andet:

·         Områdets anvendelse fastsættes til erhvervsformål, lettere industri og værkstedsvirksomhed, lagervirksomhed, forretningsvirksomhed der har tilknytning til det pågældende erhverv, samt butikker for særligt pladskrævende varer.

·         Kun ejendomme med et grundareal på min. 7000 m2 kan anvendes til butikker til særligt pladskrævende varer.

·         På hver ejendom kan opføres eller indrettes én beboelseslejlighed


Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2009.


Anvendelse

Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til erhvervsformål, lettere industri samt mulighed for etablering af butikker til særlig pladskrævende varer der ifølge Planloven omfatter biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. For en møbelbutik placeret i områder der alene forhandler pladskrævende vare, skal der forinden i kommuneplanen være redegjort for mulighederne for placering af en møbelbutik i henholdsvis bymidten, bydelscenter eller aflastningsområder. Der er ikke redegjort for dette i Kommuneplan 2009 og det er derfor pt. ikke muligt at etablere møbelbutik i området.


Veje, stier og parkering

Lokalplanen fastlægger, at området vejbetjenes fra Højvangen og Kongevejen. Transformerstation i områdets nordøstlige hjørne vejbetjenes fra Kongevejen. Hvis transformerstationen nedlægges, skal denne indkørsel samtidig nedlægges.


Der skal indenfor lokalplanområdet etableres mindst 80 parkeringspladser, hvoraf 5 skal være handicappladser. Handicappladser skal placeres nærmest butikkernes indgangspartier


Bæredygtighed

Bæredygtighed i byggeriet er et tema i den vedtagne Kommuneplan 2009. På den baggrund har Byrådet besluttet, at der i denne lokalplan bliver der stillet krav om:

·         At ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse, i henhold til bygningsreglementets bestemmelser.

·         At dele af de befæstede arealer skal muliggøre lokal nedsivning.

·         At der skal afsættes et areal til forsinkelse, fordampning og evt. nedsivning af regnvand, og

·         At der skal installeres anlæg til opsamling af regnvand fra tage til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine.


Jordforurening

Lokalplanområdet ligger inden for Fredensborg Kommunes områdeklassificering. Dvs. at jorden er klassificeret som lettere forurenet, og at der er restriktioner på håndtering af jorden (anmeldepligt og analysekrav). Region Hovedstaden er desuden i færd med at undersøge om ejendommen skal kortlægges som forurenet.

Miljøvurdering

Fredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens § 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område lokalt og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.


Administrationens bemærkninger

I den aktuelle situation, hvor en del butikker i Fredensborg Bymidte står tomme, kan det umiddelbart synes uhensigtsmæssigt at iværksætte planlægning for butikker ved udkanten af byen.


Butikkerne i lokalplanforslaget er imidlertid som nævnt alene for de særligt pladskrævende varegrupper, som er nærmere defineret i sagsfremstillingen. Administrationen har ikke konkret kendskab til, hvilke butikker, der ønsker at etablere sig på Højvangen.


Det skal desuden bemærkes, at der med Kommuneplan 2009 blev givet mulighed for etablering af butikker til særligt pladskrævende varegrupper på Højvangen, og at Fredensborg Kommune herefter ikke kan modsætte sig lokalplanlægning til realisering af kommuneplanens muligheder.   


Retsgrundlag

Planloven kap. 5.

Andre virkninger (handicap, integration, ligestilling, miljø, sundhed)

Lokalplanen sikrer, at der etableres handicapparkering i forbindelse med butikkernes indgangspartier og belægningen bliver handicapvenlig. Endvidere sikres der adgang for gående og cyklende til området fra Kongevejen. Overkørslen fra Kongevejen er ensrettet. Byggeriet skal overholde Kommuneplan 2009 rammer for bæredygtighed.


Kompetence

Byrådet.

Kommunikation

Lokalplanforslaget offentliggøres ved annoncering på kommunens hjemmeside og udsendelse til berørte parter.


Der afholdes et borgermøde i høringsperioden den 11. juni 2012 kl. 17-19 på Fredensborg Rådhus


Indstilling

1.      At forslag til Lokalplan F108 – for del af erhvervsområde ved Kongevejen- Højvangen i Fredensborg vedtages til offentlig fremlæggelse i henhold til planlovens § 24.

2.      At der ikke udarbejdes en egentlig miljøvurdering af planforslaget.

3.      At der afholdes borgermøde den 11. juni 2012 kl. 17-19 på Fredensborg Rådhus.


Beslutning i Plan- og Klimaudvalg den 28-03-2012

Anbefaler administrationens indstilling.

Beslutning i Økonomiudvalget den 23-04-2012

Anbefaler Plan- og Klimaudvalgets indstilling.