Nr.209 - Renovering af Karlebo Kro

Sagsnr.: 17/21799

 

Beslutningstema

Økonomiudvalget skal tage principiel stilling til, om man ønsker at gå ind i en videre dialog med kroejer Søren Sparkov-Nielsen om de forslag til udvikling af kroen og de omkringliggende arealer, som Søren Sparkov-Nielsen er fremkommet med.

 

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Anpartsforeningen Karlebo Kro er ejet af Fredensborg Kommune og Søren og Susanne Sparkov-Nielsen i forening. Der blev indgået en samejeoverenskomst mellem parterne den 1. januar 2002, hvor det bl.a. fremgår, at Søren og Susanne Sparkov-Nielsen tilsammen ejer en ideel anpart af ejendommen på 646 kvm, og samtidig har en eksklusiv brugsret til bestemte områder på ejendommen (bl.a. krodelen, kælderen, beboelseslejligheden på 1. sal og en stor del af udenoms arealerne). Kommunens ideelle anpart er på 506 kvm og kommunen har en eksklusiv brugsret til idrætsdelen, kælderen og arealet omkring idrætsdelen (benyttes af fodboldklubben KIF og en skydeklub). Den indvendige vedligeholdelse påhviler den enkelte brugsretsindehaver. En del af udenoms arealet vedligeholdes af parterne i fællesskab.

Parkeringsarealet ved kroen ligger på en særskilt kommunal matrikel og er ikke en del af kroen.

Søren og Susanne Sparkov-Nielsen har ifølge samejekontrakten en forkøbsret til at købe kommunens andel af kroen, hvis kommunen ønsker at sælge sin anpart.

 

Forslag til ændringer

Søren Sparkov-Nielsen sender den 27. september 2017 en række forslag til ændringer, der bl.a. vedrører en ombygning/renovering af længen ud mod fodboldbanerne, en omfordeling af m2, etablering af en ekstra lejlighed på 1.sal, etablering af jordvarmeanlæg under den tilstødende grusbane, udvidelse af den eksisterende p-plads til grusbanen. (Skrivelse er vedhæftet som bilag).

  1. Vedr. ombygning af længen ud mod grusbanerne:

Søren Sparkov-Nielsen oplyser i brev af 27. september 2017, at kroen oplever et stadigt større behov for flere og større lokaler. Da kommunens andel af ejendommen ifølge Søren Sparkov-Nielsen samtidig trænger til en renovering, kommer han med to løsningsforslag:

 

-Løsningsforslag A: Karlebo Kro køber Fredensborg Kommunes andel af ejendommen og udlejer faciliteter til kommunen til brug for KIF og skydeklubben på en uopsigelig lejekontrakt. Kroen istandsætter og indretter lokalerne. Kroen inddrager KIFs klublokale i stueplan til selskabslokaler, men indretter i stedet et nyt klublokale til KIF på 1.sal. Kroen forestår al udvendig vedligeholdelse og huslejen vil tilsvare tilbagebetalingen af den andel af byggeriet, kommunen råder over, over 30 år. Ifølge Søren Sparkov-Nielsen aftales uopsigelighed typisk for en periode mellem 5 og 10 år. Kommunen skal dog være berettiget til at opsige lejemålet i uopsigelighedsperioden, hvis kommunen ikke længere ønsker at anvende lokalerne til idrætsklub.

 

-Løsningsforslag B: Kroen betaler for et nyt tag over hele længen mod brugsret over førstesalen over krodelen.  Kommunen betaler for en ny facade mod gårdhaven og klargår facaden til at bære tungt tag. Hver part indretter egne faciliteter. Kommunen står for al indvendig og udvendig vedligeholdelse af egne lokaler.

 

  1. Etablering af en ekstra lejlighed på 1.sal

Søren Sparkov-Nielsen ønsker i forbindelse med ombygningen at etablere en ekstra lejlighed på 1. sal hen over idrætsdelen, som kan anvendes til liberalt erhverv eller en ekstra bolig. For at opnå bedre lånemuligheder ønsker han også at få ejendommen omdannet til ejerlejligheder, hvilket kræver dispensation fra ejerlejlighedsloven.

En etablering af en ekstra lejlighed på 1. sal vil kræve en ny lokalplan, idet den nuværende lokalplan kun åbner op for, at området må anvendes til offentlige formål, præstegård, forsamlingshus og kro, jf. lokalplan 37 for Karlebo Landsby

 

  1. Etablering af fælles opvarmningskilde i form af jordvarme på den tilstødende kommunale grusbane

Søren Sparkov-Nielsen skriver, at ønsket om at skabe en grøn matrikel med fælles opvarmningskilde vil være at foretrække fremfor den eksisterende løsning med el- og olieopvarmning. Det vil give begge parter en betragtelig besparelse på el, og en miljørigtig besparelse ved at fravælge olie. Han henviser til Transitions energirapport fra 2016 om implementering at fælles varmeanlæg mellem kroen og kommunen, som fremhæver jordvarmeanlæg som en velegnet fremtidssikret løsning. Samtidig kan der skabes synergi mellem kroens solcelleanlæg til varmtvandsproduktion og KIFs omklædningsfaciliteter.

Søren Sparkov-Nielsen henviser til, at det kræver en dispensation at etablere jordvarmeanlæg under én matrikel (grusbanen) til brug for en anden matrikel (kro/KIF).

 

  1. Udvidelse af eksisterende p-plads

Parkeringsarealet ved kroen er ikke en del af kroens areal, men tilhører kommunen. Parkeringsforholdene er trængte og derfor ønsker Søren Sparkov-Nielsen en udvidelse til gavn for kroens gæster, medlemmer af KIF og Karlebo Tennisklub. Han foreslår, at p-pladsen udvides til også at omfatte en del af grusbanen.

En ombygning med yderligere ca. 150-250 kvm. vil kræve dispensation for bebyggelsesgraden, og det foreslås i den forbindelse, at det nuværende p-pladsareal bliver lagt ind under kroens matrikel. 

Søren Sparkov imødeser en positiv dialog, som vil fremtidssikre ejendommen og driften af både kro og forening.

 

Vedligeholdelsestilstand af kommunens andel af kroen

Der er marts 2018 foretaget en bygningsgennemgang af Fredensborg Kommunes andel af bygningen. Gennemgang er vedlagt som bilag.

På baggrund af gennemgangen kan det konkluderes, at tilstand generelt er middel til god, men dårligt isoleret efter nutidige forhold. Enkelte vinduer er nedbrudte og taget bør afrenses for forlængelse af restlevetiden.

Der er de seneste år været følgende forbrug på længen (Bygningen er el opvarmet):

Vandforbrug i 2016 og 2017 har været ca. 230 m3/år svarende til en udgift på ca. 11.000 kr. årligt.

Elforbrug i 2016 og 2017 har været ca. 59.000 kWh/år svarende til en udgift på ca. 60.000 kr. årligt.

Der er i 2018 afsat 179.000 kr. til vedligeholdelse af bygningen (renovering af facade, eftergang af tag, malerarbejder samt udskiftning af brugsvandsanlæg).

 

Administrationens bemærkninger

Administrationen har den 21. februar 2018 holdt møde med Søren Sparkov-Nielsen og dennes advokat. Det blev aftalt, at administrationen forelægger sagen for PMK og Økonomiudvalget med henblik på at få en principiel stillingtagen til, om man ønsker at gå videre med forslagene.

 

Sagsbehandling efter Plan-, Miljø- og Klimaudvalgets møde den 10. april 2018

Der har været afholdt dialogmøde mellem kroejeren og idrætsforeningerne den 2. maj 2018, jf. vedhæftede notat fra dialogmødet. Idrætsforeningerne har haft mulighed for efterfølgende at kommentere på notatet. Tennisklubben har ikke yderligere bemærkninger. Karlebo Kro ønsker blot at tilføje, at man stadig mener, der er behov for ekstra parkeringspladser, og hvis tennisbanerne flyttes til grusbanerne vil behovet blive endnu større.

 

Karlebo IF har sendt supplerende oplysninger i mails af 3. og 6. maj, der er vedhæftet sagen. Karlebo IF efterlyser heri også en længere inddragelsesproces.

 

Sagsbehandling efter Økonomiudvalgets møde den 22. maj 2018 + NY indstilling

Der har været afholdt dialogmøde mellem kroejeren og idrætsforeningerne den 21. august 2018. På mødet forelagde kroejeren uddybende tegninger med plan og snit af de for ham ønskede fremtidige forhold. Forslaget indeholdt fortsat omplacering af arealerne, hvor idrætsforeningernes klublokale placeres på 1. sal og baderum i stueetagen jf. pkt. 1.

Idrætsforeningerne oplyste på mødet, at man ikke umiddelbart kunne gå ind for forslaget, da man ønsker at bibeholde klubfaciliteter i stueplan. Notat fra mødet er vedlagt som bilag. Det blev samtidig oplyst, at forslaget ville blive forelagt på kommende bestyrelsesmøde for Karlebo Idrætsforening den 22. august.

På hovedbestyrelsesmøde den 22. august 2018 fastholdt bestyrelsen sin tidligere udtalelse om, at man ikke ønsker klubfaciliteter på 1. sal.

På baggrund af Økonomiudvalgets beslutning på mødet den 22. maj 2018 og idrætsforeningernes ønske om at bevare klubfaciliteterne i stuen, bemærker administrationen vedrørende de af Søren Sparkov-Nielsen rejste forslag i brev af 27. september 2017:

Vedr. pkt. 1, ombygning af længen ud mod grusbanerne med udgangspunkt i at ”bytte” kvadratmeter:

Da både løsningsforslag A og B vil indebære, at klublokalet i stuen overtages af kroen og klubfaciliteter placeres delvist på 1. sal anbefaler administrationen, at det meddeles Søren Sparkov-Nielsen, at kommunen ikke ønsker at gå videre med forslaget om at placere idrætsfaciliteter på 1. sal.

 

Vedr. pkt. 2, etablering af en ekstra lejlighed på 1. sal:

Etablering af ekstra lejlighed på 1. sal henover idrætsdelen vil kræve ny lokalplan, dispensation fra ejerlejlighedsloven samt at Fredensborg kommune ombygger bagfacaden for at kunne bære en ændret tagkonstruktion.

Administrationen anbefaler, at forhandlingerne om en løsningsmodel for etablering af en ekstra lejlighed på 1. sal henover idrætsdelen afventer, at der vedtages en ny lokalplan for Karlebo Landsby.

 

Vedr. pkt. 3, etablering af fælles opvarmningskilde i form af jordvarme på den tilstødende kommunale grusbane:

Administrationen anbefaler, at det undersøges hvorvidt det er muligt at etablere fælles jordvarmeanlæg og hvorvidt der er et besparelsespotentiale for alle parter.

 

Vedr. pkt. 4, udvidelse af eksisterende p-plads:

Administrationen anbefaler, at forhold omkring parkeringsareal og mulige løsninger for forbedring af parkeringsforholdene undersøges i dialog med kroejer og øvrige brugere af arealet. Der skal herunder tages hensyn til etablering af nye baner til Karlebo Tennisklub.

 

Det anbefales således, at administrationen på nuværende tidspunkt alene går i dialog med kroejer om pkt. 3 og 4 i den fremsendte ansøgning.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Kompetence

Økonomiudvalget.

 

Indstilling

  1. At Økonomiudvalget tilkendegiver at være positiv over for at gå i dialog med Søren Sparkov-Nielsen om den fremsendte ansøgning.
  2. At Økonomiudvalget tilkendegiver, at man umiddelbart foretrækker løsningsmodel A.

 

Ny indstilling efter det supplerende sagsforløb og de foregående udvalgsbehandlinger:

  1. At kommunen ikke ønsker at gå videre med forslaget om at placere idrætsfaciliteter på 1. sal
  2. At forhandlinger om en løsningsmodel for etablering af en ekstra lejlighed på 1. sal henover idrætsdelen afventer, at der vedtages en ny lokalplan for Karlebo Landsby
  3. At det undersøges, hvorvidt det er muligt at etablere fælles jordvarmeanlæg og hvorvidt der er et besparelsespotentiale for alle parter
  4. At forhold omkring parkeringsareal og mulige løsninger for forbedring af parkeringsforholdene undersøges i dialog med kroejer og øvrige brugere af arealet

 

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget (18-21) den 10-04-2018

Et flertal anbefaler indstillingen pkt. 1 og 2, men anbefaler at sagen også behandles i Fritids- og Idrætsudvalget ift. det idrætspolitiske.

Det anbefales, at der afholdes et dialogmøde mellem kroejeren og idrætsforeningerne.

 

For stemmer 7: B, C, O, V, Ergin Özer (A) og Carsten Nielsen (A)

Hanne Berg (F) og Bo Hilsted (A) tager forbehold

Beslutning i Fritid- og Idrætsudvalget (18-21) den 15-05-2018

Udvalget anbefaler en model, hvor Karlebo IF beholder deres klubfaciliteter i stueplan.

Beslutning i Økonomiudvalget (18-21) den 22-05-2018

Økonomiudvalget godkender Fritids – og Idrætsudvalgets indstilling, og Økonomiudvalget anmoder administrationen omder afholdes endnu et dialogmøde mellem kroejeren og idrætsforeningerne

Beslutning i Økonomiudvalget (18-21) den 24-09-2018

Godkender administrationens indstillinger. For så vidt angår indstillingens punkt 2 anbefales, at der arbejdes videre med en dispensation.