Nr.256 - Udvikling og salg af arealer centralt i Fredensborg By

Sagsnr.: 18/20345

 

Beslutningstema

Der gives en afklaring om sagens nuværende status.

 

Endvidere skal Økonomiudvalget sætte retningen for den videre proces ved at tage stilling til en række spørgsmål, der nærmere er beskrevet nedenfor i sagsfremstillingen. 

Sagsfremstilling og økonomi

Økonomiudvalget besluttede på sit møde den 27. august 2018, at administrationen skal arbejde videre med henblik på udvikling og salg af de centralt beliggende arealer ved Alexandra House i Fredensborg by.
 

I nærværende sag gives dels en status på administrationens foreløbige arbejde, dels lægges der op til besvarelse af nogle væsentlige spørgsmål, der skal sætte retningen for administrationens videre forberedelse. Det drejer sig om følgende:
 

  1. Hvordan skal arealet afgrænses?
  2. Skal Alexandra House også kunne nedrives?
  3. Hvordan og hvornår inddragelsen af borgerne skal finde sted?
  4. Skal et kommende projekt holde sig inden for den nuværende kommuneplan?
  5. Hvilken udbudsform skal administrationen arbejde videre med?

 

Afslutningsvis foreslås en revideret tidsplan.
 

Status – planmæssige forhold.
Siden den 27. august 2018 er det konstateret, at arealerne ikke er fredsskovspligtige forudsat det pågældende areal er taget i brug til byudvikling inden 2021.
 

Der er iværksat indledende undersøgelser angående tilstedeværelsen af flagermus. En sådan undersøgelse skal dog optimalt foretages i juni og juli, hvorfor resultatet af undersøgelsen først kan foreligge dér. Den foreløbige vurdering er, at tilstedeværelsen af flagermus ikke vil være til hinder for udvikling af arealerne, men vil kunne give bindinger for udnyttelsen eller stille krav om afværgeforanstaltninger.

 

Der er indhentet tilbud og afgivet accept på forureningsundersøgelse, der nærmere skal klarlægge forureningens omfang og mulighederne for at afhjælpe denne mv. Rådgivers rapport forventes at foreligge inden jul.
 

Administrationen har vurderet på proceduren vedrørende ophævelse af save-4-værdien for +Alexandra House, såfremt bygningen skal kunne nedrives, jf. nærmere nedenfor.

 

Administrationen vurderer, at vej og trafikforholdene ikke kræver yderligere undersøgelser på nuværende tidspunkt.
 

Ad 1. Afgræsning af arealet - forholdet til naboen

Som nævnt i den første økonomiudvalgssag den 27. august 2018, har ejerne af matr. nr. 15g ifølge tinglyst deklaration brugsret til kommunens grund matr. nr. 15 h, som ejerne anvender til have. Brugsretten vedvarer ifølge deklarationen selv, ”indtil endelig beslutning om etablering af vej på matr. nr. 15h foreligger”.

 

 

Administrationen har konstateret, at arealet (markeret med blå skravering på kortet ovenfor) er og gennem rigtig mange år har været en del af naboens have. Det formelle matrikelskel løber langs naboens hus og afskærer huset fra sin terrasse, se billederne nedenfor.

 

C:\Users\fki\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\W007VS3O\IMG_2865.JPGC:\Users\fki\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\W007VS3O\IMG_2870.JPG

 

Det er samtidigt konstateret, at den vejadgang, som kommunen i deklarationen har forbeholdt sig at etablere, i dag ikke er en mulighed bl.a. på grund af arealets nærhed til rundkørslen, Helsingørsvej/Jernbanegade. Naboen har fremsat ønske om at købe arealet.

 

Administrationen anbefaler, at der optages forhandlinger med naboen om salg til markedspris og øvrige vilkår herfor. Et forhandlingsresultat vil senere blive forelagt til politisk stillingtagen.
 

Ad 2. Alexandra House.

Et salg af arealerne skal ifølge Økonomiudvalgets beslutning omfatte Alexandra House. Et salgsudbud vil kunne tilrettelægges således, at tilbudsgiver får mulighed for at byde på arealerne, enten således at huset bevares og dets anvendelse integreres i områdets fremtidige udvikling eller således, at huset nedrives. Sidstnævnte vil give de største muligheder for nybyggeri og dermed den højeste salgspris for arealet. Kommunen påtænker ikke at anvende bygningen.
 

For at tilvejebringe den mulighed, der indebærer nedrivning af Alexandra House på trods af save-4-registreringen, skal der træffes en særskilt beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget. Som en del af sit beslutningsgrundlag skal udvalget i overensstemmelse med den administrative praksis, som udvalget har godkendt i forhold til private ansøgere, have forelagt en eksternt indhentet, sagkyndig rapport, der skal forholde sig til, om bygningens bevaringsværdi står i rimeligt forhold til restaureringsudgifterne og anvendelighed.

 

Save-registreringen markerer på hvilket niveau, en bygning er bevaringsværdig. Save-1-registreringen markerer den mest bevaringsværdige bygning ud fra en samlet vurdering af flere forhold, bl.a. den akitektoniske, kulturhistoriske og den miljømæssige værdi.

 

 

Administrationen anbefaler, at der indhentes en sådan ekstern sagkyndig rapport, der kan forelægges Plan-, Miljø- og Klimaudvalget, såfremt Byrådet måtte vælge et købstilbud baseret på nedrivning af Alexandra House.
 

Ad 3. Borgerinddragelse.

Et så stort og vigtigt udviklingsprojekt som det foreliggende vil i overensstemmelse med Byrådets politik forudsætte borgerinddragelse i et omfang, der går ud over, hvad der er lovpligtigt. Flere borgere i nærområdet har endvidere allerede tilkendegivet interesse i at blive inddraget i processen.
 

Administrationen foreslår, at borgerinddragelsen tilrettelægges og afholdes i regi af Plan-, Miljø- og Klimaudvalget. Formålet med borgerinddragelsen er bl.a. at høre borgerne generelt om Byrådets planer om boligbebyggelse af arealerne og herunder også, om hvorvidt et fremtidigt byggeprojekt skal ligge indenfor eller udenfor de gældende kommuneplanrammer.
 

Administrationen gør opmærksom på, at Borgerforeningen Fredensborg By har inviteret til borgermøde og debat om Alexandra House på Jernbanegade og det store kommunalt ejede grundstykke den 11. december 2018 i Fredensborg Bio.
 

Administrationen anbefaler, at sagen oversendes til Plan-, Miljø- og Klimaudvalget for stillingtagen til hvordan, hvornår og med hvilke elementer, borgerinddragelsen skal foregå.
 

Ad 4. Skal et kommende projekt holde sig inden for den nuværende kommuneplan?

Ifølge den gældende kommuneplanramme nr. FC04 er arealerne udlagt til centerformål med en bebyggelsesprocent på 50 for den enkelte ejendom i op til 3 etager. I øvrigt gælder, at karakteristiske bygninger samt områdets særlige kvaliteter skal bevares.
 

Såfremt et kommende projekt holder sig inden for kommuneplanens rammer, er der på grund af projektets omfang under alle omstændigheder pligt til at udfærdige en kategori A lokalplan, hvilket tager ca. 10 måneder efter indgåelse af betinget købsaftale og opstart på lokalplanarbejdet.
 

Såfremt der ønskes en byudvikling på arealerne med en væsentlig ændring af den gældende kommuneplanramme, fx i forhold til bebyggelsesprocent og etageantal, kræver det en proces med forudgående offentlighed, hvor der skal indhentes idéer og forslag i forhold til arealets udvikling.
 

Spørgsmålet om borgerinddragelse/offentlighed udover den lovpligtige er behandlet ovenfor. Administrationen foreslår, at spørgsmålet om overholdelse af gældende kommuneplanramme, gøres til genstand for debat i forbindelse med borgerinddragelsen forud for udbuddet af arealet og derefter indarbejdes i de planmæssige rammer.
 

Ad 5. Udbudsform

Administrationen har noteret, at Økonomiudvalget ikke på nuværende tidspunkt har ønsket at tage stilling til, om et kommende byggeri skal være alment, privat eller en blanding. Der er dog tilkendegivet et politisk ønske om, at et fremtidigt byggeri også skal muliggøre opførelse af familieboliger i variabel størrelse og seniorboliger.

 

Kommunen har i flere større udviklingsprojekter arbejdet med et koncept, hvor der indledningsvist tages politisk stilling til de lokalplanmæssige rammer, der skal være gældende for det område, der skal sælges. Dette var fx tilfældet ved salget af Gunderødvej 46 og før da ved salget af Asminderød Skole. Et salg finder så sted på betingelse af, at kommunen og køber i fællesskab udarbejder en lokalplan, der holder sig inden for de lokalplanmæssige rammer og som samtidigt efter nærmere forhandling muliggør det byggeri, som køber har tilbudt at opføre. Det er i denne model alene prisen, som har været afgørende for hvem, der vandt udbuddet.

 

Det vil være muligt at gennemføre et udbud, hvor der ikke kun lægges vægt på købsprisen for grunden, men hvor der i et nærmere defineret forhold lægges vægt også på selve byggeprojektets indhold og karakter. Denne model kaldes ”Pris og Projekt”.
 

Administrationen anbefaler, at området udbydes på Pris og Projekt. Udbudsmaterialet vil til sin tid, når det er klart, blive fremlagt for Økonomiudvalget til godkendelse. I den forbindelse vil der være en anbefaling af vægtningen af de forskellige relevante tildelingskriterier.
 

Tidsplan

Administrationens forslag til revideret foreløbig tidsplan ser således ud:

November 2018

ØK tager stilling til nærværende sag

Januar 2019

PMK fastlægger borgerinddragelsesprocessen

Januar/februar 2019

Borgerinddragelse – herunder borgermøde

Marts 2019

Planmæssige rammer i PMK, ØK og Byrådet

April 2019

Udbudsmateriale forelægges ØK til godkendelse

Maj/juni 2019

Udbudsperiode

August 2019

Stillingtagen til indkomne tilbud

September 2019

Indgåelse af betinget købsaftale og opstart på lokalplanudarbejdelse

December 2019

Lokalplanforslag udsendes i høring

Januar 2020

Borgermøde om lokalplanforslag og indsigelser

Maj 2020

Endelig vedtagelse af lokalplan – indgået handel er endelig

 

Bevilling

Intet at bemærke på nuværende tidspunkt.

Retsgrundlag

Bekendtgørelse om offentligt udbud ved kommunens salg af fast ejendom, m.fl.

FN's Verdensmål og Byrådets arbejdsgrundlag

Udviklingen af arealerne forudsættes at ske i overensstemmelse med FN’s verdensmål om bæredygtige byer og lokalsamfund (11) samt klimaindsats (13). Endvidere kan der henvises til Byrådets arbejdsgrundlag om ”bygninger og byrum, der skal skaber liv” samt om ”bæredygtigt miljø – vejen frem”

Kompetence

Økonomiudvalget.

Kommunikation

Der vil i sagsforløbet skulle foregå borgerinddragelse, jf. sagsfremstillingen.

Indstilling

  1. At sagens status godkendes.
  2. At administrationen bemyndiges til at optage forhandlinger med ejerne af matr. nr. 15g om deres eventuelle køb af del af kommunens grund matr. nr. 15h.
  3. At der indhentes sagkyndig rapport om bevaringsværdien af Alexandra House i forhold til udgifterne til restaurering.
  4. At opgaven med at tilrettelægge borgerinddragelse i sagen oversendes til beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget.
  5. At spørgsmålet om hvorvidt et fremtidigt byggeprojekt skal ligge indenfor eller udenfor de gældende kommuneplanrammer gøres til genstand for debat i forbindelse med borgerinddragelsen.
  6. At administrationen udarbejder konkret forslag til, hvordan et udbud baseret på ”pris og projekt” kan foregå.
  7. At et kommende udviklingsprojekt skal muliggøre opførelse af familieboliger i variabel størrelse og seniorboliger.

Beslutning i Økonomiudvalget (18-21) den 19-11-2018

Sagen udsættes, idet der holdes ekstraordinært Økonomiudvalgsmøde forud for byrådsmødet i december.