Nr.163 - Toftegårdsvænget afd. A renovering

Sagsnr.: 18/13902

 

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning om godkendelse af renoveringsprojekt med låneoptagelse og kommunal garanti.

Sagsfremstilling og økonomi

Asminderød Boligselskab har den 17. maj 2018 fremsendt ansøgning om kommunal garanti/forhåndsgodkendelse af økonomi vedrørende renovering af Toftegårdsvænget afd. A.

 

 

Toftegårdsvænget afd. A er en rækkehusbebyggelse bestående af 49 boliger opført i 1947. Boligerne er enten i en eller to etager. Til hvert hus hører en lille have.

Boligselskabet oplyser, at det indenfor de senere år er konstateret, at en del af bygningsdelene i klimaskærmen er slidte og trænger til en renovering eller muligvis en udskiftning. Det drejer sig især om vinduer, døre og tage. Herudover har der været rejst spørgsmål om indholdet af isolering i murværksfacader og gavle samt under gulve. En del beboerne har også klaget over problemer med træk og kulde.

På den baggrund har boligselskabet gennemført en omfattende tilstandsvurdering af bebyggelsen. Som resultat heraf - og under hensyntagen til afdelingens muligheder og økonomi - har boligselskabet udarbejdet en renoveringsplan bestående af følgende tiltag:

-         Etablering af nye tage inkl. isolering og fast undertag

-         Renovering af skorstene

-         Udskiftning af vinduer og terrassedøre

-         Isolering af badeværelser

-         Isolering af vægge mod udhus og af væg mod terrasse

-         Udskiftning af gaskedler

-         Udskiftning af vand- og varmeinstallationer.

Boligselskabet har budgetteret renoveringsarbejderne således:

 

Udgifter

t.Kr.

Håndværkerudgifter

32.329

Øvrige håndværkerudgifter i alt (uforudsete)

3.233

Byggepladsomkostninger og vinterforanstaltninger

1.940

Teknisk rådgivning

3.036

Byggesagshonorar

997

Bestyrelsesudgifter

58

Stiftelsesprovision

482

Byggelånsrenter

599

Øvrige finansielle udgifter 

716

Bidrag til byggeskadefonden

438

Udgifter i alt

43.828

 

 

Finansiering

 

Egen finansiering

3.650

30-årigt realkreditlån

40.178

Finansiering i alt

43.828

Boligselskabet oplyser, at realkreditlånet forrentes med 2,56 %, og at den årlige ydelse andrager 2.315 tkr., som afdelingen vil betaler således:

 

t.kr.

Ekstra hensættelse bruges til ydelse*)

1.557

Tilskud fra dispositionsfonden pr. år

300

Besparelse på vedligeholdelse drift pr. år

300

Behov for huslejestigning

158

Låneydelse i alt

2.315

 

*) Afdelingen har siden 2013/2014 henlagt ekstra beløb til renovering. Det betyder dels, at afdelingen kan egenfinansiere en del af anlægsudgiften med 3.650 t.kr. dels fremadrettet kan anvende de 1.557 t.kr., man hidtil har henlagt til vedligeholdelse, til at betale en del af den årlige ydelse på lånet.

Behovet for lejeforhøjelse, som er opgjort til 158 t.kr. pr. år, vil indebære en huslejestigning på 4,04 % fra 974 kr./m2 til  1.013 kr./m2., eller mellem 236 kr. og 309 kr. pr. måned pr. lejemål.

Boligselskabet ansøger om, at kommunen stiller garanti på 5,49 % af den del af realkreditlånet, der ligger udover 80 % af ejendommens værdi. Garantiens størrelse opgøres endeligt ved byggeriets afslutning, men forventes at være nævnte 5,49 % af lånets hovedstol, svarende til 2.206 t.kr.

Det ansøgte projekt er godkendt af boligelselskabets besluttende organer, herunder af afdelingsmødet den 24. april 2018. Selve renoveringen forventes påbegyndt 1. januar 2019 og afsluttet den 31. december 2019.

Administrationen bemærker, at der er tale om et omfattende, men nødvendigt renoveringsprojekt med en fornuftig finansiering, der – i forhold til renoveringens omfang – kun indebærer en beskeden lejeforhøjelse. Der er tale om gennemførelse af et vedligeholdelses efterslæb, som afdelingen i en årrække har hensat midler til. Vedligeholdelsesarbejder af den foreliggende karakter, kan ikke opnå støtte fra Landsbyggefonden, der således ikke deltager i finansieringen. Kommunens garanti på det anførte beløb er en forudsætning for at projektet kan gennemføres.

Bevilling

 

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser. Kommunal garantistillelse for lån til almene boligselskaber påvirker ikke kommunens låneramme.

Retsgrundlag

Almenboliglovens § 29.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. At renoveringsplanen for Toftegårdsvænget afd. A godkendes.
  2. At den fremlagte finansieringsplan, herunder optagelse af realkreditlån på 40.178 t.kr. godkendes.
  3. At det godkendes, at kommunen stiller garanti med ca. 5,49 % af den del af realkreditlånet, der ligger udover 80 % af ejendommens værdi, svarende til 2.206 t.kr.

Beslutning i Økonomiudvalget (18-21) den 11-06-2018

Anbefaler administrationens indstillinger. Hanne Berg (F) var fraværende under punktet.