Nr.190 - Udvikling og salg af arealer centralt i Fredensborg by

Sagsnr.: 18/20345

 

Beslutningstema

Stillingtaget til forslag om udvikling med henblik på salg af kommunalt areal centralt i Fredensborg by. Der skal mere konkret tages stilling til følgende spørgsmål:

  1. Skal administrationen forberede et salg af arealerne?
  2. Skal et kommende byggeprojekt holde sig inden for de nuværende kommuneplanrammer?
  3. Skal Alexandra House ejendommen indgå i et eventuelt salg?
  4. Skal boligbyggeri på arealerne være alment eller privat eller en blanding?

 

Sagsfremstilling og økonomi

  1. Definition af området og opgaven

Fredensborg Kommune ejer et areal/en række grunde centralt i Fredensborg by ved ungdomsklubben Alexandra House. Arealet består af matr. nr. 15c, 15e, 15h, 15o og 15bv Asminderød By, Asminderød, i alt 12.428 m2. Se kortet nedenfor. De blå pile markerer eksisterende vejadgange/overkørsler.

De pågældende arealer er de sidste større, sammenhængende og ledige arealer med en så central beliggenhed, der kan udvikles i overensstemmelse med Byrådets overordnede visioner for Fredensborg by.

 


Med baggrund i et foretræde for Økonomiudvalget har udvalget bedt administrationen redegøre for, hvordan området kan udvikles med henblik på salg og opførelse af beboelsesbygninger. Nedenfor gives en kortfattet beskrivelse af de eksisterende forhold og af de forhold, der vil skulle tages hånd om i den forbindelse. En mere fyldig redegørelse fremgår af vedlagte bilag.

Nedenfor berøres følgende udfordringer:

  1. Planmæssige forhold
  2. Veje og trafik
  3. Miljøforhold
  4. Planmæssig vurdering af udviklingsmuligheder
  5. Særligt om Alexandra House og nabobrugsret
  6. Offentligt udbud
  7. Den videre proces


 

  1. Planmæssige forhold

Alle de nævnte matrikler indgår i dag i kommuneplanramme nr. FC04. Arealerne er udlagt til centerformål med en bebyggelsesprocent på 50 for den enkelte ejendom i op til 3 etager. I øvrigt gælder, at karakteristiske bygninger samt områdets særlige kvaliteter skal bevares. Byggeretten under ét for alle arealer udgør således ca. 6.214m2. Der er ikke vedtaget lokalplan for området.

Såfremt et kommende projekt holder sig inden for kommuneplanens rammer, er der på grund af projektets omfang under alle omstændigheder pligt til at udfærdige en kategori A lokalplan (= en ”stor lokalplan” med 8 ugers høringsperiode, jf. PMK møde 7/11 2017). Det tager ca. 10 måneder at gennemføre følgende A lokalplanproces:

  • Igangsættelse af lokalplan, som behandles i PMK
  • Vedtagelse af forslag til plan i Byrådet
  • Offentlig høring 8 uger
  • Vedtagelse af endelig plan i Byrådet

Såfremt der ønskes en byudvikling på arealerne med en væsentlig ændring af den gældende kommuneplanramme, fx i forhold til bebyggelsesprocent og etageantal, kræver det en proces med forudgående offentlighed, hvor der skal indhentes idéer og forslag i forhold til arealets udvikling.

Der skal således tages stilling til, om et kommende projekt skal holde sig inden for kommuneplanens rammer.
 

  1. Veje og trafik

Vejdirektoratet skal høres ved byggeri og etablering af overkørsler indtil 50 m fra statsvejen (Helsingørsvej). Der skal endvidere tages hensyn til den tinglyste byggelinje fra Helsingørsvej på 15 m. Et eventuelt byggeprojekt skal trafiksikkerhedsrevideres i forhold til etablering af overkørsel til Jernbanegade.

Kommuneplanen foreskriver, at der vil skulle etableres minimum 1,5 parkeringspladser pr. tæt-lav- eller etagebolig.
 

  1. Miljøforhold

En del af matr. nr. 15h er V2 kortlagt på grund af olieforurening i jord og grundvand. Ved historiske undersøgelser er der fundet oplysninger om et benzinanlæg samt om 5 øvrige nedgravede tanke. Ved udførelse af bygge- og anlægsarbejder eller ændring til følsom arealanvendelse på V1/V2 kortlage arealer, skal der forinden søges tilladelse efter jordforureningsloven. En tilladelse herefter vil sikre, at projektet er miljømæssigt i orden, herunder at der ikke sker en øget risiko for grundvandet samt, at en eventuel senere offentlig indsats ikke fordyres.

Såfremt arealet skifter anvendelse til boligformål, gælder det ifølge jordforureningsloven, at det skal sikres, at enten de øverste 50 cm af det ubebyggede areal er uforurenet eller, at der er etableret fast belægning.

Administrationen har rekvireret rapport over de udførte undersøgelser fra Region Hovedstaden. Rapporten er i skrivende stund endnu ikke modtaget.

Arealerne ligger i øvrigt inden for områdeklassificeringen, hvilket betyder, at der er risiko for lettere forurening.
 

  1. Planmæssig vurdering af udviklingsmuligheder.

De omtalte arealer er i kommuneplanen defineret som en del af bymidten. En ren boligbebyggelse vurderes overordnet set at være et godt supplement til fortætning heraf.

Det kan oplyses, at arealet har et markant faldende terræn svarende til 2 etager. Dertil kommer arealernes lidt specielle afgrænsning med mange hjørne op mod naboejendommene.

Arealerne er for størstedelens vedkommende tilgroet med høje træer, hvoraf nogle antages at være bevaringsværdige. Spørgsmålet om fredsskov skal også afklares, ligesom der skal screenes for flagermus.
 

  1. Offentligt udbud

Såfremt Byrådet måtte beslutte, at administrationen skal arbejde videre med udvikling af arealerne med henblik på salg, vil et sådant salg være omfattet af reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Ifølge disse regler vil kommunen dog kunne sælge arealerne til et alment boligselskab uden sådant udbud, såfremt salget sker til markedspris.

Måtte Byrådet ønske, at området skal bebygges med en blanding af privat og alment byggeri, vil der skulle tilrettelægges et udbud, der muliggør dette.

Administrationen bemærker, at kommunen ved opførelse af alment byggeri skal bidrage til finansieringen med et grundkapitallån (afhængigt af lejlighederne størrelse og brug) på 10 % af grundkøbet og byggeriets samlede anskaffelsessum. Kommunen vil derefter kunne få mindst 25 % anvisningsret til boligerne, ligesom kommunen kan have indflydelse på, hvilken type af almene boliger, der skal bygges. For så vidt angår privat boligbebyggelse vil kommunen ikke have helt de samme muligheder og indflydelse.

Der er behov for en politisk stillingtagen til, hvilken form for byggeri, der ønskes, samt om der skal være tale om almene eller private boliger eller en blanding af disse.
 

  1. Særligt om Alexandra House og nabobrugsret

Alexandra House.

De relevante matrikelnumre er angivet ovenfor. På matr. nr. 15c ligger Alexandra House, som er Ungfredensborgs klubtilbud til unge (fra 7. klasse til 17 år) i Fredensborg By.

Der skal tages stilling til i hvilket omfang matr. nr. 15c inkl. Alexandra House skal indgå i det område, der skal udvikles. I givet fald vil der skulle etableres nyt tilbud til den pågældende ungdomsgruppe, hvilket vil kunne ske ved at etablere ungdomsklubbens aktiviteter i lokalerne på Benediktevej 33 sammen med Fredensborg Fritidsklub. Mulighederne og herunder de økonomiske konsekvenser, der også indgår som et selvstændigt forslag i de kommende budgetforhandlinger, er nærmere beskrevet i bilaget.

Det bemærkes, at Alexandra House, iht. kommuneplanens bilag 2 er bevaringsværdig med en SAVE-værdi på 4. Bygninger udpeges her i kommunen som bevaringsværdige (kategori 1-4 i SAVE registreringen hvor 1 er de mest bevaringsværdige). Nedrivningsansøgninger for bygninger med en værdi på 4 skal udvalgsbehandles og kan godkendes, hvis der foreligger en væsentlig interesse.

Brugsret ifølge deklaration til ejerne af matr.nr. 15g

Ejerne af matr. nr. 15g har ifølge tinglyst deklaration brugsret til kommunens grund matr. nr. 15 h, som ejerne anvender til have. Brugsretten vedvarer ifølge deklarationen selv, ”indtil endelig beslutning om etablering af vej på matr. nr. 15h foreligger”. Deklarationen er uklar med hensyn til, hvad der skal ske, såfremt det besluttes ikke at etablere vejen. Dette skal afklares i dialog med ejerne af matr. nr. 15g.

Det bemærkes, at ejerne af matr. nr. 15g den 11. juni 2018 har fremsat ønske om at købe den del af matr. nr. 15h, som de i dag anvender som have.

I forbindelse med en udvikling af området vil der herefter skulle tages stilling til, dels om Alexandra House og det tilhørende grundstykke matr. nr. 15c skal indgå heri, dels hvordan der skal forholdes i forhold til den brugsret og det købsønske ejerne af matr. nr. 15g har.
 

  1. Den videre proces.

Som det er fremgået af nærværende sagsfremstilling, er der mange forhold vedrørende arealerne, der kræver yderligere undersøgelser før de nøjagtige og nødvendige salgsoplysninger kan fastlægges. Når disse foreligger, vil arealerne kunne sælges.

Såfremt det besluttes at gå videre med sagen og med et byggeprojekt, der holder sig inden for kommuneplanens rammer (jf. ovenfor), kan en tidsplan se således ud:

August 2018

Principbeslutning om udvikling og salg af arealer

Oktober 2018

Planmæssige rammer i PMK og Øk

November 2018

Udarbejdelse af udbudsmateriale

Januar 2019

Udbud (tilbudsfrist minimum 8 uger)

April 2019

Tilbud forelægges ØK og Byråd

Indgåelse af betinget købsaftale

Februar 2020

Vedtagelse af endelig lokalplan

Indgået handel er endelig

Herefter myndighedsbehandling byggetilladelse mv.

 

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

 

Retsgrundlag

Planlov, jordforureningslov, bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme m.fl.

 

Andre virkninger (FN's Verdensmål m.m.)

Udviklingen af arealerne forudsættes at ske i overensstemmelse med FN’s verdensmål om bæredygtige byer og lokalsamfund (11) samt klimaindsats (13). Endvidere kan der henvises til Byrådets arbejdsgrundlag om ”bygninger og byrum, der skal skaber liv” samt om ”bæredygtigt miljø – vejen frem”

 

Kompetence

Økonomiudvalget.

Kommunikation

Der skal ske borgerinddragelse i forbindelse med gennemførelsen af lokalplanprocessen, jf. planloven.

 

Indstilling

  1. At det besluttes, at administrationen skal arbejde videre med udvikling med henblik på salg af de omtalte arealer.
  2. At der tages stilling til, hvorvidt et kommende byggeprojekt skal holde sig inden for de nuværende kommuneplanrammer.
  3. At det besluttes, at Alexandra House ejendommen skal indgå i sagen.
  4. At der tages stilling til om en eventuel kommende bebyggelse skal være almen, privat eller en blanding.

 

Beslutning i Økonomiudvalget (18-21) den 27-08-2018

Godkender administrationens indstillinger.

Liste V og Liste C stemmer imod indstillingens punkt 4, idet Liste V og Liste C ønsker, at projektet ikke udbydes til almene boliger undtagen, hvis det vedrører ungdomsboliger. De øvrige partier Liste A, B, F og O afventer den endelige beskrivelse af projektet, inden der tages stilling til sammensætning af boligtyperne.