Nr.184 - Jellerødparken - nye boliger og omdannelse af butiksbygning

Sagsnr.: 16/16919

 
Bo Hilsted (A), Hossein Armandi (H), Pia Bødtker (A)

Beslutningstema

Stillingtagen til ansøgning fra Den Almene Boligforening Jellerød Parken om tilladelse til nedrivning af det hidtidige erhvervslejemål, der erstattes af 2 nye almene familieboliger med kommunal medfinansiering.

 

Sagen forelægges til fornyet behandling efter dialog med boligforeningen, jf. Byrådets beslutning den 25. september 2017, der refereres nedenfor.

Sagsfremstilling og økonomi

Den Almene Boligforening Jellerød Parken har fremsendt ansøgning med forslag til nedrivning af den gamle butiksbygning på 143 m2 og nyopførelse af 2 almene familieboliger, hver på 92 m2.

 

 

Jellerød Park består i dag af 41 almene familieboliger, 1 erhvervslejemål (der ønskes nedrevet og erstattet af 2 nye boliger) og 5 garager. Lejen udgjorde pr. 1. oktober 2016 948 kr. pr. m2.

 

Projektet udspringer først og fremmest af et ønske om at omdanne det eksisterende erhvervslejemål til boliger. Det har i flere år vist sig vanskeligt at udleje erhvervslejemålet, der nu har stået tomt i et par år. Boligforeningen har på de årlige styringsdialogmøder flere gange ytret ønske netop om at nedlægge erhvervslejemålet og erstatte dette med boliger.

 

 

Den manglende indtægt fra erhvervslejemålet har haft negativ indflydelse på afdelingens regnskab og dermed på den leje afdelingens bebeboere må betale. Det tomme erhvervslejemål giver endvidere bebyggelsen et lidt trist udseende.

 

Afdelingen har i sin ansøgning og i skema A opgjort anskaffelsessummen - inklusiv udgiften til nedrivning af den eksisterende erhvervsbygning - til 4.396.000 kr. Der søges derfor om kommunal medfinansiering i form af et grundkapitallån på 439.600 kr. samt garantistillelse for den del af realkreditbelåningen, der ligger ud over 60 % af ejendommens handelsværdi. Såfremt projektet kan betragtes som ”forsættelsesbyggeri” (i modsætning til opførelsen af en hel ny afdeling, der senere sammenlægges med den eksisterende) vil der ikke være behov for garantistillelse.

 

Såfremt Byrådet godkender skema A ansøgningen, vil administrationen anbefale boligselskabet primært at arbejde på en løsning, hvor kommunal garantistillelse ikke er nødvendig. Kan en sådan løsning ikke gennemføres, anbefaler administrationen, at Byrådet stiller den omtalte garanti for lån, der ligger over 60 % af ejendommens handelsværdi.

 

Anskaffelsessummen er beregnet i overensstemmelse med det såkaldte rammebeløb (maksimal anskaffelsessum pr. m2), der i 2017 udgør 22.890 kr. pr. m2 med tillæg af 1.000 kr. pr. m2 i energitillæg.

 

Anskaffelsessummen finansieres således:

 

 

Kr.

Kommunal grundkapitallån (10 %)

439.600

Beboerindskud (2 %)

88.000

Realkreditlån (88 %)

3.868.160

I alt (100 %)

4.395.760

 

Boligselskabet oplyser, at lejen for de nye boliger vil være 1064 kr. pr. m2 pr. år, hvilket for en lejlighed på 92 m2 vil svare til 8.157 kr. pr. måned.

 

Projektet er godkendt af afdelingsmødet den 26. juni 2017 med 60 stemmer for og 2 imod.

 

Administrationen anbefaler projektet, der fjerner det tomme erhvervslejemål og erstatter det med tidsvarende familieboliger, der kan udlejes. Såfremt Byrådet vælger ikke at deltage i den ansøgte finansiering, vil projektet ikke kunne gennemføres.

 

Sagsbehandling siden 25. september 2017

Byrådet besluttede den 25. september 2017 at sende sagen tilbage til økonomiudvalget, idet Byrådet anmoder Boligforeningen om, at muligheden for en alternativ løsning undersøges.

 

Administrationen har være i dialog med Boligforeningen Jellerød Parken, der bemærker følgende (citat):

 

”Det er af en vis vigtighed, at Jellerød Parkvej 37 snarest bliver bygget om til udlejning.

 

Det tidligere erhvervslejemål har stået ledigt i over et år, til en tabt indtægt for boligorganisationen på 14.000 kr. pr. måned, og bygningen, der ikke længere er opvarmet, står nu og forfalder på anden vinter i træk. Det er ikke holdbart.

 

I september 2016 så det ud til, at problemet med det ledige lejemål kunne løses ved at det sammenlagte ejendomskontor kunne placeres her, men det projekt materialiserede sig ikke. Forsøg på at udleje billigere til lagerplads lykkedes heller ikke.

 

Området ligger desuden socialt uheldigt og tiltrækker utilpassede unge fra Egedalsvænge og omegn. Den graffiti, som beboerne på Skovbrynet har klaget over i årevis er ikke bare dekorationer, men såkaldt ’tagging’ fra ungdomsbander, der erklærer området for deres territorium (eller ’turf’). Dette problem eksisterede også i de sidste 16 år, hvor nr. 37 var erhvervslejemål. To på hinanden følgende erhvervsdrivende lejere blev drevet ud ved systematisk rudeknusning, som deres respektive forsikringer til sidst ikke ville betale. Hærværket standsede ved den sidste lejer, som syntes at være ’godkendt af banderne, men som dog alligevel ikke kunne få et pizzeria til at betale sig på adressen.

 

Det er især uheldigt, at stedet har bandernes bevågenhed, fordi to af vore småbørnsfamilier i Jellerødparken er umiddelbare naboer til det tidligere erhvervslejemål.

 

Løsningen, som organisationsbestyrelsen i Jellerødparken ser den, er hurtigst muligt at få bygget det tidligere erhvervslejemål om til to lejeboliger. Vi forstår, at bygningen er fundet bevaringsværdig, og er godt tilfredse med, at gavlene bevares, og at bygningens ydre så vidt muligt bevares, så den harmonerer med resten af afdelingens udseende som hidtil. Men sagen begynder at haste.”

 

Administrationen skal tilføje, at bebyggelsen i 2014 af kommunen er kortlagt som såkaldt ”kulturmiljø”. Det skyldes, at området er et udtryk for en samlet planlægning efter velfærdssamfundets idealer. Husene har en klar struktur og rytme og en nogenlunde ens størrelse. Det nordlige torv , hvor butikslejemålet er beliggende, og hvor der i øvrigt er garager og vaskeri for områdets beboere, er centralt i fortællingen. Dette sidste stiller særlige krav til det arkitektoniske i forbindelse med omdannelsen af erhverv til bolig.

 

Administrationen har sikret sig, at den omdannelse af butikslejemålet til boliger, der er omhandlet af ansøgningen, passer ind i det eksisterende kulturmiljø.

 

Administrationen har ligeledes opfordret boligforeningen til at vurdere muligheden for at gennemføre ombygningen til en billigere pris. Boligforening har oplyst, at dette ikke vil være muligt, og at man i forvejen har svært ved at holde sig inden for maksimumsbeløbet pr. m2, bl.a. på grund af de krav kommunen har stillet til bebyggelsens udseende.

 

Om huslejeniveauet kan administrationen oplyse, at der er flere eksempler i kommunen på kvadratmeterlejer i almene boliger på niveau med de 1064 kr., som de nye boliger er budgetteret til. Eksempelvis er huslejen i Egeparken på 1126 kr., Bøgelunden 1010 kr., Frøparken 1018 kr., Langebjergparken 1021 kr. og Ravnsbjerg II 1050 kr.

 

Administrationen skal yderligere bemærke, at det planmæssigt ikke vil være muligt at frastykke (og sælge) det grundareal, som den nuværende butik ligger på. Grundstørrelsen på ca. 360 m² strider både imod Kommuneplanen og BR15. Bebyggelsesprocenten på 30 vil medføre et nyt hus på max. 108 m², hvilket anses for at være et urealistisk lille enfamiliehus. Endeligt skal huset placeres mindst 2,5 m fra skel, og der skal være plads til have og indkørsel og parkering.

 

På baggrund af de ovenfor anført supplerende oplysninger, anbefaler administrationen, at Økonomiudvalget drøfter sagen og træffer beslutning om, hvad man vil anbefale Byrådet.

 

Sagsbehandling efter byrådsmødet den 27. november 2017.

 

På Byrådets møde den 27. november 2017 blev sagen sendt tilbage til Økonomiudvalget til afklaring af, om byggeriet vil kunne opføres som fortsættelsesbyggeri. Boligforeningens realkreditinstitut har over for administrationen bekræftet, at byggeriet vil kunne opføres som fortsættelsesbyggeri. Da der ikke kræves kommunal garanti for realkreditlånet ved fortsættelsesbyggeri, bortfalder indstillingens pkt. 3 således.  Det kommunale grundkapitallån og huslejen er uændret, henholdsvis 439.600 kr. og 1064 kr. /m2. 

Bevilling

Bevillingstabel

Forventet merforbrug/finansiering (1.000 kr.)

Profit-center

Omkost-ningssted/
PSP-element

2017

2018

2019

2020

Grundkapitallån

 

0

440

 

 

I alt, drift

0

0

0

0

I alt, anlæg

0

440

0

0

Negativt fortegn er indtægt (fx betyder -100, at der er en besparelse på 100.000 kr.)

 

Der er ikke afsat budget til finansiering af grundkapitallånet, hvorfor udbetaling af dette forudsætter, at der gives en tillægsbevilling finansieret af kassebeholdningen.

 

Eventuel garantistillelse for boligselskabets realkreditlån vil ikke påvirke kommunens låneramme.

Retsgrundlag

Almenboliglovgivningen.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. At Den Almene Boligforening Jellerødparkens skema A ansøgning vedrørende nedrivning af eksisterende erhvervslejemål og erstatning af dette med 2 almene familieboliger godkendes med en samlet anskaffelsessum på 4.396.000 kr.
  2. At kommunen erklærer sig sindet at yde et grundkapitallån på 439.600 kr. finansieret af kassebeholdningen.
  3. At kommunen erklærer sig sindet at ville stille garanti for den del af realkreditforeningslånet på 3.868.160 kr., der har pant efter 60 % af ejendommens handelsværdi, såfremt der fremsættes krav herom.

Beslutning i Økonomiudvalget den 20-11-2017


Anbefaler administrationens indstilling efter afstemning:


For stemmer: 7 Liste A, Liste B, Liste C, Liste F, Liste H, Liste O


Helle Abild Hansen (I) og Tinne Borch Jacobsen (V) tog forbehold.

Beslutning i Byrådet den 27-11-2017

Sagen blev sendt til behandling i Økonomiudvalget.

Beslutning i Økonomiudvalget den 11-12-2017


Anbefaler administrationens indstillinger pkt 1 og 2. Indstillingens punkt 3 bortfalder.

Beslutning i Byrådet den 18-12-2017

Økonomiudvalgets indstilling vedtaget.