Nr.2 - Skema A ansøgning - ombygning og opretning af Niverødgård

Sagsnr.: 15/9868

 
Tinne Borch Jacobsen (V), Hossein Armandi (D)

Beslutningstema

Stillingtagen til skema A ansøgning fra Fredensborg Boligselskab vedrørende gennemførelse af ombygnings- og opretningsarbejder for afdeling Niverødgård. Der ansøges om kommunal kapitaltilførsel på 180.000 kr. samt kommunal garantistillelse for lån på i alt 9.254.050 kr.

 

Sagen blev genoptaget på Økonomiudvalgsmødet den 14. december 2015, efter, at Økonomiudvalget på sit møde den 16. november 2015 besluttede, at ”anmode administrationen om at tage et møde med boligselskabet om forholdet, herunder alternative finansieringsløsninger”.

 

På Økonomiudvalgsmødet den 14. december udsattes sagen til behandling på kommende møder i Økonomiudvalget og Byrådet.

 

På mødet deltager formand for Fredensborg Boligselskab Henrik Harsberg, KAB´s administrerende direktør Jens Elmelund samt kundechef i KAB Annette Birkov.

Sagsfremstilling og økonomi

Indledningsvist følger den sagsfremstilling hvormed sagen blev forelagt for Økonomiudvalget den 16. november og 14. december 2015. Afslutningsvist i sagsfremstillingen er tilføjet supplerende oplysninger.

 

Den oprindelige sagsfremstilling.

Fredensborg Boligselskab har den 23. oktober 2015 fremsendt skema
A-ansøgning vedrørende gennemførelse af nødvendige ombygnings- og opretningsarbejder for afdeling Niverødgård.

 

 

Baggrund og sagsforløb

Fredensborg Boligselskab skriver i sin ansøgning, at der er behov for

at foretage ombygnings- og opretningsarbejder i den eksisterende

boligafdeling Niverødgård. Projektet skal være et væsentligt led i en

strategi for at forbedre vilkårene for udlejning af boligerne i

afdelingen.

 

Fredensborg Boligselskab købte i sin tid ejendommen af kommunen

og ombyggede bygningen, der blev sat i drift i 2009 som 19 almene

ældreboliger, primært to- rums boliger. Lige fra starten var der

udlejningsproblemer, og allerede det første år var der et lejetab på

godt 1 mio. kr. Siden da har der været udlejningsproblemer.

 

I 2009 blev de 19 boliger ommærket til familieboliger. Boligernes

indretning har aldrig været tidsvarende i forhold til de krav,

eksempelvis børnefamilier stiller, hvorfor de vælger afdelingen fra.

Desuden er indskuddet i afdelingen meget højt, hvilket også er med

til at holde potentielt interesserede væk.

 

De svære udlejningsbetingelser samt tunge driftsudgifter har medført,

at afdelingen har økonomisk underskud og høj husleje. Fredensborg

Boligselskab har løbende støttet økonomisk op om afdelingen med

bevilling af tilskud til håndtering af udbedring af fejl og mangler ved

byggeriet, afvikling af driftsunderskud samt dækning af lejetab.

Selskabets likviditet er de seneste år, blandt andet grundet støtten til

Niverødgård, kommet voldsomt under pres, og det er ikke muligt at

forsætte med store tilskud til afdelingen. Selskabets egenkapital

udgør pr. 30. juni 2015 809.000 kr.

 

Forbedringerne af boligerne skal gøre dem lette at udleje. Herved vil

også udgifter til lejetab kunne undgås. Ved at omdanne lokaler, der

oprindelig var tiltænkt som fællesrum, til en udlejningsbolig, kan der

genereres en yderligere huslejeindtægt til afdelingen.

 

Med baggrund i boligselskabets ansøgning og foretagen besigtigelse

har Landsbyggefonden den 1. juli 2015 fremsendt finansieringsskitse

til boligselskabet, hvorefter nærværende ansøgning er udarbejdet.

Boligorganisationens bestyrelse har på møde den 22. september 2015

godkendt projektets omfang og det her beskrevne forslag til

finansiering i form af kapitaltilførsel, inkl. den afledte

huslejekonsekvens. På ekstraordinært afdelingsmøde den 7. oktober

2015 blev projektet for Niverødgård og den deraf afledte

huslejekonsekvens enstemmigt vedtaget af afdelingens fremmødte

beboere.

 

Projektets indhold

Med baggrund i de beskrevne vilkår for afdelingen samt det hidtidige

sagsforløb og dialog med Landsbyggefonden består projektet i

nærværende ansøgning af følgende, nødvendige ombygnings- og

opretningsarbejder: 

  • Omdannelse af 3 stk. eksisterende 2-rums boliger i stueetage – til 3-rumsboliger.
  • Omdannelse af eksisterende 2-rums bolig til ny og lidt større 3 værelses bolig med to regulære soveværelser.
  • Omdannelse af bolig til ny og lidt mindre 3 værelses bolig med 2 regulære soveværelser.
  • Fælles forrum for to boliger ombygges sådan, at hver af boligerne får egen entré og egen indgang.
  • Etablering af ny 2-rums bolig på 62 m² i eksisterende og ufærdige fællesrum.
  • Der foretages fysisk opdeling og afgrænsning af haverne tilhørende stueetageboligerne. I dag er der kun fysisk opdeling mellem enkelte af boligerne.
  • Der etableres 3x3 m. træterrasser med niveaufri adgang i haver tilhørende stueetageboligerne.
  • Afdelingens ydervægge og gavle efterisoleres med 50 mm facadeisolering beklædt med facadepuds. Arbejdet skal afhjælpe problemet med vedvarende afskalninger af eksisterende facadeoverflade.
  • Eksisterende og rustangreben vinkel-bæreprofil for altangang bliver udskiftet til nyt rustfrit bæreprofil. 

Gennemførelsen af arbejderne kræver 6-10 ugers genhusning af de

berørte beboere i 5 boliger.

 

Anskaffelsessum og finansiering

Fredensborg Boligselskab har besluttet at indbetale bidrag til

Byggeskadefonden for de u-støttede arbejder. Anskaffelsessummen

for den støttede del af arbejderne er beregnet til 5.030.000 kr. inkl.

moms. Anskaffelsessummen for den ustøttede del af arbejderne er

beregnet til 4.224.050 kr. inkl. moms. Den samlede anskaffelsessum

for projektet er 9.254.050 kr. inkl. moms.

 

Økonomioplysningerne, som danner baggrund for ovenstående

anskaffelsessummer, fremgår af finansieringsbudgettet, der

i øvrigt tager udgangspunkt i, at afdelingen gennem projektet får

tilført 1 ekstra bolig i forhold til 19 boliger i dag.

 

Endvidere skal bemærkes, at gennemførelse af projektet medfører, at

selskabet får dækket en række afholdte udgifter så som dækning af

lejetab og tilskud til genopretningsarbejder i Niverødgård.

 

I henhold til Landsbyggefondens udmeldte finansieringsskitse samt

finansieringsbudgettet optages der til finansieringen af projektet i alt

følgende lån:

 

 

Hovedstol (kr.)

Årlig ydelse (kr.)

Støttet 30-årigt realkreditlån

5.030.000

129.271

Ustøttet 30-årigt realkreditlån

4.224.050

253.442

I alt

9.254.050

382.713

 

Der ansøges om 100 % kommunal garantistillelse for lånene.

Garantierne vil ikke påvirke kommunens låneramme.

 

Ydelser på lån – i alt 382.713 kr. finansieres med huslejestøtte,

tilskud fra Landsdispositionsfonden eller supplerende driftslån á

412.000 kr.

 

Støtten skal desuden bevirke, at huslejen i afd. Niverødgård, inkl. ny

bolig, nedbringes med 20 kr./m² til 960 kr./m², sådan som

Landsbyggefonden har fastsat lejeniveauet, svarende til lejen i

naboafdelingen Niverød IV.

 

Kapitaltilførsel mv.

For at dække det opsamlede underskud i afdelingen - 522.000 kr. pr.

30. juni 2015, samt til for at nedbringe beboerindskuddet med

337.000 kr. - svarende til 220 kr. pr m2, er det nødvendigt, at der

gennemføres en kapitaltilførsel på 900.000 kr. Kapitaltilførslen

gennemføres efter den såkaldte femtedelsordning, hvor de

involverede parter deltager således: 

  • Realkreditinstitut (1/5) 180.000 kr.
  • Fredensborg Kommune (1/5) 180.000 kr.
  • Boligorganisationen (1/5) 180.000 kr.
  • Landsbyggefonden (2/5) 360.000 kr. 

Byrådet ydede i 2010 Niverødgård et rente- og afdragsfrit lån på

930.000 kr. til dækning af lejetab i afdelingen. Ifølge låneaftalen skal

Fredensborg Kommune i 2019 vurdere, hvorvidt tilbagebetaling af

lånet kan finde sted over 10 år fra 2020. Huslejekonsekvensen af en

afvikling af lånet på ovennævnte vilkår vil være en gennemsnitlig

huslejestigning på 50 kr. pr. m² pr. år. Som et led i den samlede plan

om forbedringer af afdelingens boliger samtidigt med en reduceret leje

og et reduceret indskud anmoder boligselskabet om, at lånets rente-

og afdragsfri periode forlænges med 10 år til 2030.

 

Tidsplan

Den overordnede tidsplan for gennemførelse af projektet er således:

 

Skema A behandling: November 2015

Projektering, udbud og licitation: Januar – maj 2016

Skema B behandling: September 2016

Byggeperiode: Oktober 2016 – marts 2017

Regnskabsafslutning – Skema C: April – oktober 2017

 

Administrationens bemærkninger.

Det er administrationens opfattelse, at Boligselskabet fra

Landbyggefonden har fået stillet en attraktiv finansiering af

nødvendige arbejder og af den fremtidige drift i udsigt. Finansieringen

indebærer, at der gøres op med en betydelig del af de realiserede

lejetab, ligesom der gives mulighed for at nedsætte huslejen og

beboernes indskud. Finansieringsskitsen giver således afdelingen

mulighed for fremadrettet at etablere en god driftsmæssig situation.

 

Såfremt Byrådet vælger ikke at godkende ansøgningen, vil de

tiltrængte ombygnings- og opretningsarbejder ikke kunne

gennemføres, hvorefter det må forudses, at afdelingens

udlejningsproblemer vil fortsætte med den konsekvens, at afdelingens

og boligselskabets økonomi vil blive sat under pres i et sådant

omfang, at afdelingen kan få svært ved at overleve.

 

Nye oplysninger efter møde med Fredensborg Boligselskab

Administrationen har den 30. november 2015 holdt møde med

repræsentanter for boligselskabet. I forlængelse heraf kan følgende

tilføjes sagsfremstillingen ovenfor: 

  1. Det støttede lån på 5.030.000 kr., som der søges om kommunal garantistillelse for, vil være regaranteret af Landsbyggefonden med 50 %. Den samlede nettogarantistillelse, der søges om er således (5.030.000 x 50 %) + garantien for det ustøttede lån på 4.224.050 = i alt 6.739.050 kr. Af den oprindelige sagsfremstilling fremgår det, at kommunen skal stille garanti for i alt 9.254.050 kr., men ikke, at den støttede del af belåningen er regaranteret af Landsbyggefonden. Dette er nu tydeliggjort også i indstillingen.
  1. Fredensborg Boligselskab meddeler i forbindelse med sagen, at man ikke har behov for det garantitilsagn på 7.916.750 kr., som Byrådet den 22. december bevilgede til finansiering af brugsvandsvekslere i (en anden af selskabets afdelinger) Niverød III, idet man har skaffet alternativ finansiering til det projekt. Når nettogarantibehovet i forhold til Niverødgård afdelingen holdes op mod den garanti for Niverød II, der ikke længere er nødvendig, vil der samlet set være tale om en reduktion af kommunens garantistillelse.
  1. På foranledning af administrationen har boligselskabet udarbejdet et skema, hvor lejen for Niverødgård nu og i fremtiden sammenlignes med Niverød III og Niverød IV. Skemaet, der også sammenligner beboerindskud og ventelister, er vedlagt som bilag. Skemaet viser, at de fremtidige lejevilkår for Niverødgård, hvis det ansøgte projekt gennemføres, vil være på Niveau med de to andre afdelinger. Når hertil kommer, at der er en pæne ventelister også til Niverødgård, er det boligselskabets opfattelse, at der ikke vil være udlejningsproblemer fremover.
  1. Boligselskabet oplyser, at med hensyn til alternativ finansiering af ombygningen har man kontaktet Landsbyggefonden, som meddeler, at de ikke kan bidrage med yderligere og ikke kan frembringe en alternativ finansiering. Endvidere er undersøgt optagelse af banklån, men ud over at denne finansiering er meget dyrere, vil også dette lån kræve 100 % kommunal garanti (og her uden nogen regaranti fra Landsbyggefonden).

 

Supplerende oplysninger siden Økonomiudvalgets møde den 14. december.

Til brug for den endelige politiske stillingtagen i sagen gør administrationen opmærksom på følgende:

Efter administrationens dialog med boligselskabet og boligselskabets dialog med Landsbyggefonden kan det konstateres, at det i sagsfremstillingen beskrevne projekt udgør en samlet helhedsplan, hvor det ikke er muligt at acceptere enkeltelementer og afslå andre. Det kan endvidere konstateres, at den foreliggende finansieringspakke er den bedst opnåelige, og at den må betegnes som attraktiv i forhold til de foranstaltninger, boligselskabet ønsker at gennemføre. Det bemærkes, at der i finansieringspakken også indgår støtte til dækning at tidligere tiders tomgangsleje.

Landsbyggefonden har fundet de foranstaltninger, som boligselskabet ønsker at gennemføre, for hensigtsmæssige i forhold til at tilvejebringe gode og velindrettede lejligheder, der kan lejes ud til en fornuftig leje, således at tomgangsleje undgås.

Administrationen fremhæver endvidere, at det ikke umiddelbart er muligt at sammenligne værdiansættelsen og finansieringen af almene boliger med private eje- eller lejeboliger. Med de støtte- og andre finansieringsmuligheder, der gælder i den almene boligsektor, er det således ikke unormalt eller i sig selv bekymrende, at boligejendommene er belånt for mere end handelsværdien. Er en sådan belåning nødvendig for at holde boligerne i god stand, er der skabt hjemmel for, at kommunen og Landsbyggefonden kan garantere for lånets tilbagebetaling – for kommunens vedkommende, uden at garantistillelsen påvirker kommunens låneramme.

Med den foreslåede finansiering er der etableret grundlag for, at afdelingen i mange år fremover har indtægter, der kan betale ydelserne på de lån, der optages – også selv om lånene har pant udover ejendomsværdien. Når nogen af de støtteordninger, der indgår i finansieringen, til sin tid udløber, vil det blive vurderet, om afdelingen er i stand til at klare sig selv økonomisk, eller om der er behov for nye støtteordninger.

Det kan endelig nævnes, at det er forskellige markedsmekanismer, der regulerer henholdsvis det almene og det private boligmarked. At eje og udleje almene boliger er således en ’non profit’ forretning, hvor indtægter og udgifter skal balancere uden afkast til ejeren. På det private boligmarked må der gerne tjenes penge på udlejning og salg. For private udlejningsejendommes vedkommende er det ligefrem ofte muligheden for at opnå et afkast, der er drivkraften. Drivkraften for den almene boligsektor er at skaffe boliger til alle.

Administrationen er blevet bedt om at undersøge konsekvenserne, hvis Niverødgård går konkurs. Det, man kan forestille sig, er, at afdelingens boliger bliver vanskelige at leje ud såfremt den ønskede renovering/helhedsplan ikke gennemføres. Derved vil afdelingens lejeindtægter kunne blive utilstrækkelige til at betale afdelingens terminsydelser på de lån afdelingen har optaget. Såfremt afdelingen misligholder sine lån, vil kommunen som garant og selvskyldnerkautionist blive afkrævet betaling.

Kommunen vil, i det omfang man har betalt ifølge garantien, indtræde i kravene mod afdelingen. Afhændes afdelingen frivilligt eller via tvangsauktion, vil et eventuelt provenu kunne anvendes til delvis tilbagebetaling af kommunens krav. Det er sandsynligt, at kommunen i den konkrete sag vil realisere et betydeligt tab, eftersom kommunen har ydet lån og lånegarantier til afdelingen i et omfang, som ikke kan indfries i forbindelse med et salg.

Det kan endvidere oplyses, at Fredensborg Boligselskab og søsterafdelingerne Niverød III og IV ikke umiddelbart hæfter for Niverødgårds forpligtelser. Kommunens økonomiske risiko i forhold til afdeling Niverødgård udgjorde pr. 31. december 2014 12,3 mio. kr. Nærværende dagsordenstekst er vedlagt oversigt over kommunens samlede engagement med Fredensborg Boligselskab samt brev af 14. december 2015 fra KAB’s administrerende direktør.

Administrationen henleder endvidere opmærksomheden på mail af 14. december 2015 fra Christina Hahnemann, der repræsenterer Per Gyrum Skolen. Skolen ytrer i mailen, der tidligere er omdelt til Byrådets medlemmer, interesse for at købe ”Laden”, der er selskabs- og hallokaler, tilhørende Fredensborg Boligselskabs afd. IV, (altså søsterafdelingen til Niverødgård). Administrationen kan oplyse, at en eventuel salgsindtægt vedrørende Laden ikke umiddelbart vil komme Niverødgård til gode.

Bevilling

Bevillingstabel

Forventet merforbrug/finansiering (1.000 kr.)

Profit

center

Omkostningssted/PSP-element

2016

2017

2018

2019

Kapitalind-skud

180

0

0

0

I alt anlæg

180

0

0

0

Negativt fortegn er indtægt (fx betyder -100, at der er en besparelse på 100.000 kr.)

 

Det bemærkes, at der ikke er afsat budget til den ansøgte kapitaltilførsel. Finansieringen må således tages af kassebeholdningen.

Retsgrundlag

Almenboliglovgivningen.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. at Skema A for den støttede del af arbejderne godkendes med en anskaffelsessum på 5.030.000 kr.
  2. at Skema A for den u-støttede del af arbejderne godkendes med en anskaffelsessum på 4.224.050 kr.
  3. at den i sagsfremstillingen beskrevne finansiering, herunder den afledte lejenedsættelse på 20 kr. pr. m2 pr. år godkendes, således at den fremtidige, gennemsnitlige leje bliver 960/m2/år.
  4. at Fredensborg Kommune giver tilsagn om 100 % garanti for låneoptagelsen. For så vidt angår det støttede lån på 5.030.000 kr. dog under forudsætning af, at Landsbyggefonden regaranterer 50 %.
  5. at Fredensborg Kommune godkender den af Landsbyggefonden forudsatte kapitaltilførsel med en kommunal andel på 180.000 kr., hvilket beløb finansieres af kassebeholdningen.
  6. at Fredensborg Kommune godkender en forlængelse af den rente- og afdragsfri periode med 10 år til 2030 på lån pålydende 930.000 kr.

Beslutning i Økonomiudvalget den 18-01-2016

Anbefaler administrationens indstilling efter afstemning:


For stemte: 7 Liste A, Liste B, Liste F, Liste O, Liste Ø.


Imod stemte: 4 Liste C, Liste I, Liste V.


Liste V støtter dog indstillingens pkt. 5 og 6.


Helle Abild (I) tager forbehold for indstillingens punkt 5 og 6.

Beslutning i Byrådet den 25-01-2016

Økonomiudvalgets indstilling vedtaget efter afstemning:


For stemte: 17 (Thomas Lykke Pedersen (A), Per Frost Henriksen (A), Hans Nissen (A), Charlotte Sander (A), Ergin Øzer (A), Pia Bødtker (A), Carsten Nielsen (A), Bo Hilsted (A), Rasmus Østrup Møller (A), Lars Simonsen (B), Kristian Hegaard (B), Ulla Hardy-Hansen (C), Christian de Jonquieres (C), Hanne Berg (F), Flemming Rømer (O), Kim E. Jensen (O), Henriette Brandt Pedersen (Ø))


Imod stemte: 10 (Helle Abild Hansen (I), Jakob Krogmann (I), Thomas Elgaard (V), Carsten Wulff (V), Lars Egedal (V), Susanne Rasmussen (V), Lars Søndergaard (V), Charlotte Bie (V), Thomas Bak (V), Knud Løkke Rasmussen (Frie Liberale))


Liste V støtter dog indstillingens pkt. 5 og 6.

 

Byrådet tager til efterretning, at Fredensborg Boligselskab meddeler i forbindelse med sagen, at man ikke har behov for det garantitilsagn på 7.916.750 kr., som Byrådet den 22. december bevilgede til finansiering af brugsvandsvekslere i (en anden af selskabets afdelinger) Niverød III, idet man har skaffet alternativ finansiering til det projekt.