Nr.204 - AB Hørsholm Kokkedal - Byengen/Nordengen - godkendelse af skema B

Sagsnr.: 12/44110

 
Ulla Hardy-Hansen (C), Thomas Bak (V), Carsten Wulff (V)

Beslutningstema

Stillingtagen til godkendelse og kommunal medfinansiering af boligsocial, fysisk og økonomisk opretning af Byengen/Nordengen.


Det bemærkes, at sagen blev udsat på Økonomiudvalgets møde den 17/11 2014, idet Økonomiudvalget udbad sig en redegørelse om sine handlemuligheder i sagen. En sådan redegørelse er afgivet i en selvstændig orienteringssag på denne dagsorden, hvortil der henvises.

Sagsfremstilling og økonomi

Med mail af 2. november 2014 har Kuben Management på vegne AB Hørsholm Kokkedal fremsendt skema B ansøgningsmateriale vedr. endelig helhedsplan for afd. 9 Byengen/Nordengen.

 

Skema A godkendelsen

Byrådet har tidligere på sit møde den 26. november 2012 godkendt skema A med følgende beslutning:

 

  1. Skema A, indeholdende opretning af byggeskader, miljøforbedringer, ombygning og sammenlægning af lejligheder samt medfinansierede arbejder godkendes inden for en ramme på 149,75 mio. kr.
  2. Forbedringsarbejder med driftsstøtte, herunder LAR-foranstaltninger godkendes inden for en ramme på 50 mio. kr.
  3. Øvrige foranstaltninger godkendes inden for en ramme på i alt 26,25 mio. kr.
  4. Kommunen er sindet, at deltage i finansieringen af den samlede helhedsplan ved:  

a.    At stille garanti for realkreditlån med ydelsesstøtte. Garantien har en nettoværdi på 74,875 mio. kr., idet Landbyggefonden regaranterer for et tilsvarende beløb. Det samlede lån udgør 149,75 mio. kr.

b.    At stille garanti for realkreditlån uden ydelsesstøtte, men med driftsstøtte på 40,24 mio. kr.
 

c.    At stille garanti for realkreditlån uden ydelsesstøtte og uden driftsstøtte på 14,69 mio. kr.

d.    At deltage med en femtedel i en kapitaltilførsel på i alt 2 mio. kr. (efter ”femtedelsordningen”), således at kommunen betaler en engangsydelse på 0,4 mio kr. som et lån til afdelingen.

e.    At godkende, at Byengen/Nordengen fritages for forpligtelsen til at indbetale til dispositionsfonden for realkreditlån, der er afviklet (udamortiseret) i 2007 og 2008 svarende til et beløb på ca. 0,44 mio. kr. pr. år.
  

f.     At tage til efterretning, at den fysiske helhedsplan vil medføre en lejeforhøjelse for beboerne på ca. 34 kr. pr. m2 i gennemsnit eller 3,75 % af den leje, der gælder i 2012.

 

Den fysiske helhedsplan omfatter følgende arbejder:

  • Sammenlægning af små boliger (18 lejligheder à 54,0 m² ombygges til 12 lejligheder à 81,0 m²)
  • Ombygning (opgradering) af øvrige små boliger (24 lejligheder à 54,0 m² og 38 lejligheder à 61,2 m²)
  • Renovering af toilet-/badeværelser udover ovennævnte (286 rækkehuse)
  • Etablering af elevatorbetjening af altangangsblokke, samt udvidelse af altangange i bredde og højde, forhøjelse af gulv på individuelle altaner og hævning af omkringliggende terræn med adgangsstier
  • Udskiftning af østvendte lette facadepartier
  • Etablering af gavlvinduer samt omlægning af stier og beplantning (kriminalpræventive hensyn)
  • Udskiftning af tagbelægning på samtlige boligblokke
  • Etablering af individuel varmemåling samt vandmåling
  • Isolering af tagrum og etagedæk mod krybekældre
  • Renovering og begrønning af udhuse
  • LAR-foranstaltninger (herunder f.eks. overvejelser om kanaler/bassiner på terræn)
  • Diverse følgearbejder

 

Arbejdsbeskrivelsen er i det store og hele som ved godkendelsen af skema A, dog bortset fra at overvejelser om grønne tage på boligblokke er ændret til mindre udgifts- og vedligeholdelseskrævende grønne tage på udhuse. Desuden er overvejelser om solceller udgået.

 

Økonomi

Samlet set overholder skema B den økonomiske ramme på 226 mio. kr., som Byrådet godkendte med skema A. Finansieringsmæssigt er der imidlertid den ændring, at det tilskud på 11,56 mio. kr. fra RealDania, der var stillet i udsigt og kalkuleret med ved skema A, efter et møde afholdt med RealDania, Kommunen og Landsbyggefonden er ændret til et realkreditlån uden ydelsesstøtte, men med driftsstøtte. Ændringen i finansieringen fra tilskud til lån betyder, at den kommunale garantistillelse forøges med lånets størrelse, jf. nedenfor.

 

Den ændrede finansiering hænger sammen med, at arbejdet med helhedsplanen for Klimatilpasningsprojektet førte til forskydninger i omfang, placering og vægtning af indsatsen på forskellige lokaliteter inden for det samlede projektområde, således at Klimaprojektets ramme for en sammenhængende indsats for på tværs af boligselskabernes og kommunens områder er øget til 145 mio. kr. til at sikre en integreret indsats for at skabe byrumsfornyelse med en regn- og klimahåndtering, der samtidig skaber nye aktivitetsmuligheder og mødesteder

 

Den ændrede finansiering hænger sammen med at tilskuddet til klimaprojektet er bortfaldet.

 

En sammenligning af udgifterne ifølge skema A og B ser således ud:

 

 

Skema A

mio. kr.

Skema B

mio. kr.

Opretning af byggeskader

113,190

113,190

Miljøforbedring

2,350

2,350

Ombygning og sammenlægning af lejligheder

13,210

13,210

Medfinansierede arbejder

21,000

21,000

I alt med renoveringsstøtte fra LBF

149,750

149,750

Forbedringsarbejder

25,000

25,000

Klimaforanstaltninger

25,000

36,560

I alt med renoverings-/driftsstøtte fra LBF

199,750

211,310

Øvrige foranstaltninger

26,250

14,690

I alt inkl. moms og omkostninger

226,000

226,000

 

Bemærk, at der således er overført 11,56 mio. kr. fra ”øvrige foranstaltninger” til ”klimaforanstaltninger”.

 

Den ændrede finansiering får også indflydelse på den kommunale garantistillelse. Her ser sammenligningen mellem skema A og B således ud:

 

 

Skema A

 mio. kr.

Skema B

mio. kr.

Realkreditlån med ydelsesstøtte fra LBF

149,875

149,875

- Regaranti fra LBF (50%)

-74,875

-74,875

Nettogaranti realkreditlån m. ydelsesstøtte

74,875

74,875

Garantikrav realkreditlån u. ydelsesstøtte

40,240

51,800

Garantikrav realkreditlån u. ydelses- og driftsstøtte

14,690

14,690

Nettogarantikrav i alt på

129,805

141,365

Heraf forhøjelse efter bortfald af Realdaniatilskud

-

-11,560

Godkendt nettogarantikrav skema A

-

129,805

 

Der ansøges herefter om en forhøjelse af den kommunale garantistillelse på 11,56 mio. kr.

 

Finansiering.

Den samlede helhedsplan finansieres udover af de delvis garanterede støttede og ustøttede lån ved en kapitaltilførsel på 2 mio. kr. efter femtedelsordningen. Byrådet tiltrådte ved godkendelsen af skema A, at indskyde sin femtedel 0,4 mio. kr. For kommunens vedkommende er der tale om et rente- og afdragsfrit lån til senere afvikling, når det efter nærmere vurdering er muligt for afdelingen at påbegynde en afvikling af lånet.

 

Boligorganisationen, Landsbyggefonden (2/5), og realkreditinstituttet har ligeledes godkendt at deltage i denne kapitaltilførsel.

 

Endeligt indgår der i finansieringen, en lejeforhøjelse på ca. 3,7 % og en fritagelse for afdelingen til at indbetale til dispositionsfonden for lån, der er afviklet (udamortiseret).

 

Øvrige forhold

Det anføres i ansøgningen, at skema B har været forsinket på grund af fejl i den licitation, som boligselskabet sammen med sine rådgivere har gennemført. Skema B skulle efter reglerne have været indgivet senest 9 måneder efter godkendelsen af skema A, dvs. den 1. september 2013.

 

Fejlen i licitationen medførte, at denne måtte gå om. Endvidere gik boligselskabets byggerådgivere, Thora Arkitekterne konkurs i forløbet.

 

Boligselskabet anmoder Byrådet om en formel godkendelse af forsinkelsen med skema B.

 

Det anføres i ansøgningen, at tidsplanen for helhedsplanens gennemførelse indebærer en forventet byggestart i april 2015 og en forventet afslutning af byggeriet i september 2017. Med begrundelse i den forholdsvis lange byggeperiode, anmoder byggeselskabet Byrådet om at godkende, at gennemførelsen og finansieringen af helhedsplanens fysiske foranstaltninger, af hensyn til begrænsning af udgifterne til byggelånsrenter, kan tilrettelægges over 3 tilnærmelsesvis lige store etaper, hvorved Fredensborg Kommunes lånegarantier skal stilles i samme forhold som etapedelingen.

 

Det bemærkes, at administrationen på de netop gennemførte styringsdialogmøder med de almene boligselskaber har betonet vigtigheden af, af de budgetter boligselskaberne udarbejder i forbindelse med nybygning og renovering nøje overholdes, jf. Byrådets vedtagelse herom.

 

Administrationen har efter Økonomiudvalgets anmodning redegjort for Byrådets mulighed for ikke at godkende skema B i en anden sag på denne dagsorden

Bevilling

I forbindelse med behandlingen af skema A fremgik det, at der ikke er afsat midler i budgettet til dækning af kapitalindskudslånet på 0,4 mio. kr., og at dette derfor bevillingsmæssigt måtte håndteres i forbindelse med førstkommende budgetrevision, som nu er pr. 30/11 2014.


Da der er tale om et projekt efter almenboliglovgivningen vil de kommunale garantier, der omtales i sagsfremstillingen, ikke påvirke den kommunale låneramme.

Retsgrundlag

Almenboligloven.

Andre virkninger (handicap, integration, ligestilling, miljø, sundhed)

Gennemførelse af den fysiske helhedsplan forventes at få betydelig positiv effekt i forhold til miljø og klima. Planen har sammenhæng med det store klimaprojekt i Kokkedal og den boligsociale indsats i Kokkedal på Vej.


Endvidere forventes nyindretningen af boligerne med bl.a. elevatoradgang at gøre boligerne mere tilgængelige og handicapvenlige.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. At Skema B, indeholdende opretning af byggeskader, miljøforbedringer, ombygning og sammenlægning af lejligheder samt medfinansierede arbejder godkendes inden for en ramme på 149,75 mio. kr.

  2. At forbedringsarbejder med driftsstøtte, herunder LAR-foranstaltninger godkendes inden for en ramme på 61,56 mio. kr. Beløbet er i forhold til skema A godkendelsen forhøjet med 11,56 mio. kr. fra 50 mio. kr.

  3. At øvrige foranstaltninger godkendes inden for en ramme på i alt 14,69 mio. kr. Beløbet er i forhold til skema A godkendelsen reduceret med 11,56 mio. kr. fra 26,25 mio. kr.

  4. At kommunen vil deltage i finansieringen af den samlede helhedsplan ved:  

a.    At stille garanti for realkreditlån med ydelsesstøtte. Garantien har en nettoværdi på 74,875 mio. kr., idet Landbyggefonden regaranterer for et tilsvarende beløb. Det samlede lån udgør 149,75 mio. kr.

b.    At stille garanti for realkreditlån uden ydelsesstøtte, men med driftsstøtte på 51,80 mio. kr.
 

c.    At stille garanti for realkreditlån uden ydelsesstøtte og uden driftsstøtte på 14,69 mio. kr.

d.    At deltage med en femtedel i en kapitaltilførsel på i alt 2 mio. kr. (efter ”femtedelsordningen”), således at kommunen betaler en engangsydelse på 0,4 mio kr. som et lån til afdelingen.

e.    At godkende, at Byengen/Nordengen fritages for forpligtelsen til at indbetale til dispositionsfonden for realkreditlån, der er afviklet (udamortiseret) i 2007 og 2008 svarende til et beløb på ca. 0,44 mio. kr. pr. år.

f.     At tage til efterretning, at den fysiske helhedsplan vil medføre en lejeforhøjelse for beboerne på ca. 34 kr. pr. m2 i gennemsnit eller 3,75 % af gældende leje.


  1. At det godkendes, at fristen for indsendelse af skema B har været udsat til 7. november 2014, således at nærværende skema B ansøgning anses som rettidigt indsendt.

  2. At det godkendes, at gennemførelsen og finansieringen af helhedsplanens fysiske foranstaltninger, af hensyn til begrænsning af udgifterne til byggelånsrenter, kan tilrettelægges over 3 tilnærmelsesvis lige store etaper, hvorved Fredensborg Kommunens lånegarantier skal stilles i sammen forhold som etapedelinger.

Beslutning i Økonomiudvalget den 17-11-2014

Sagen blev udsat til det kommende møde.

Beslutning i Økonomiudvalget den 15-12-2014

Anbefaler administrationens indstilling.

Beslutning i Byrådet den 22-12-2014

Økonomiudvalgets indstilling vedtaget.