Nr.203 - Nybyggeri og renovering af almene boliger - kommunens handlemuligheder

Sagsnr.: 14/43875

 
Ulla Hardy-Hansen (C), Thomas Bak (V), Carsten Wulff (V)

Beslutningstema

Redegørelse til orientering omhandlende Byrådets muligheder for generelt og i to konkrete sager at nægte at godkende skema B og skema C.

Sagsfremstilling og økonomi

Økonomiudvalget har på sit møde den 17. november udsat sagerne om godkendelse af skema B vedrørende renovering af Byengen/Nordengen og skema C vedrørende Brønsholmsdal, idet man har bedt administrationen om at redegøre for konsekvenserne, såfremt Byrådet vælger ikke at godkende skemaerne.

 

Indledningsvis gives der en general redegørelse for betydningen af de forskellige skemaer og for konsekvenserne af en godkendelse, henholdsvis et afslag på godkendelse af de forskellige skemaer. Herefter overføres kommentarerne på de konkrete sager, de indgår som særskilte sager på denne dagsorden.

 

Det bemærkes, at der er visse forskelle på reglerne for renovering og for nybyggeri, idet der for nybyggeri bl.a. i lovgivningen er defineret et maksimumsbeløb pr. kvadratmeter, der bebygges.

 

Skema A

Skema A ansøgningen indeholder en helhedsplan med en oversigt over de forventede arbejder, der skal udføres samt et overslag på udgifterne hertil. Endvidere indeholder ansøgningen et budget for, hvordan finansieringen forventes at skulle foregå, herunder om der er behov for kapitaltilførsel.

 

Når kommunen godkender Skema A, ligger der heri en tilkendegivelse om, at kommunen, med mindre der fremkommer helt nye forhold i forbindelse med licitationen over renoveringsarbejdet eller finansieringen, er sindet at godkende skema B og derved give bindende tilsagn til projektet.

 

Når skema A er godkendt af kommunen videresendes sagen via det digitale informationssystem ”BOSSINF” til Landsbyggefonden, der bl.a. tager stilling til, om betingelserne for at yde støtte i form af ydelsesstøtte og garanti anses for at være opfyldt. Det er således fonden, som giver tilsagn om støtte og ikke kommunen.

 

Når skema A er godkendt af kommunen og Landsbyggefonden kan boligselskabet gennemføre licitation over arbejderne.

 

Skema B

Dette skema og den tilhørende ansøgning indeholder resultatet af den afholdte licitation og dermed de bindende priser, som den valgte entreprenør har tilbudt at udføre arbejderne for. Ansøgningen indeholder endvidere forslag til finansiering, herunder fordelingen på støttede og ustøttede lån, størrelsen af den kommunale garantistillelse samt evt. lejeforhøjelse m.m.

 

Byrådets godkendelse af skema B sker formelt set på Landsbyggefondens vegne. Godkendelse kan dog kun ske, hvis der ikke er ændringer af betydning i forhold til skema A.

 

Hvis der er betydelige ændringer vil boligselskabet dog normalt have været i forbindelse med Landsbyggefonden, der vil have givet en tilkendegivelse på, om man vil være med til disse ændringer og herunder til at finansiere disse.

 

Vælger Byrådet at benytte sig af sin formelle ret til at sige nej til skema B, kan det forventes, at Landsbyggefonden vil tage kontakt til kommunen for at overbevise kommunen om, at projektet skal gennemføres. Fastholder kommunen sit nej, vil projektet ikke kunne gennemføres i den foreliggende form.

 

Vælger Byrådet at godkende skema B, gennemføres projektet. Opstår der i forbindelse med selve byggeriet ikke uvæsentlige ændringer i forhold til det godkendte, skal såvel kommunen som fonden kontaktes. Ved væsentlige ændringer, som medfører øgede bevillinger eller garantier, kan det være påkrævet at forelægge sagen for Byrådet på ny.

 

Skema C (byggeregnskab)

Senest 6 måneder efter byggeriets afslutning skal bygherren (boligselskabet) indsende byggeregnskab til kommunen. Byggeregnskabet indsendes på skema C, som tillige indeholder huslejeoplysninger.

 

Generelt godkendes kun merudgifter, som er uforudsigelige, og som bygherren ikke har kunnet påvirke. Det skal dog bemærkes, at uforudseelige udgifter i sager om byggeskader vil kunne accepteres større en 2 % - forudsat at der foreligger en grundig dokumentation for afholdelsen af sådanne merudgifter.

 

Den anskaffelsessum, der er godkendt på grundlag af skema B, skal i princippet være overholdt efter færdiggørelsen. Følgende merudgifter kan dog godkendes:

 

  • Uforudsigelige udgifter med indtil 2 % af den senest godkendte anskaffelsessum
  • Udgifter forbundet med vinter foranstaltninger og udtørring i helt ekstraordinære situationer
  • Eventuelle merudgifter til byggelånsrenter, som er forårsaget af, at byggelånsrenten siden byggelånets etablering i gennemsnit er steget med mere end 1 procentpoint
  • Eventuelle merudgifter ved fastprisregulering ud over 12 måneder fra tilbudsdagen
  • Eventuelle merudgifter til skatte- og afgiftsforhøjelser, herunder forhøjelse af energiafgifter, der ikke var kendt ved byggeriets påbegyndelse
  • Udgifter i forbindelse med tilbudsgivers konkurs, betalingsstandsning eller lignende.

 

Skønner kommunen, at der er tale om væsentlige afgivelser fra den tidligere godkendt anskaffelsessum eller om spørgsmål af mere principiel art, skal den dog forelægge sagen for Landsbyggefonden, inden sagen godkendes.

 

Byrådets beslutning omkring et skema C, man ikke umiddelbart kan godkende, må således afstemmes med Landsbyggefonden, med hvem der må findes en relevant løsning i den konkrete situation.

 

Når skema C og endeligt byggeregnskab foreligger, er arbejdet færdigudført og udgifterne afholdt. Det har i den forbindelse også betydning, hvilken revisionspåtegning, regnskabet har fået.

 

Byrådets skal vurdere om de ekstraudgifter, der indgår i byggeregnskabet er relevante/nødvendige. I den sammenhæng må Byrådet dog forlade sig på de oplysninger, som boligorganisationen har stillet til rådighed, og som den antagne revision har foretaget en regnskabs- og revisionsmæssig vurdering af.

 

Giver den gennemførte revision og bemærkningerne i revisionsprotokollen ikke kommunen tilstrækkeligt grundlag for at antage, at byggeregnskabet indeholder udgifter, der ikke er relevante for byggeriet, vil der ikke være et sagligt grundlag for at forkaste regnskabet/skema C.

 

Såfremt der i byggeregnskabet er medtaget udgifter, der ikke har været relevante for byggeriet, vil kommunen kunne undlade at godkende regnskabet og i stedet bede boligorganisationen om at udtage sådanne poster eller udgifter af regnskabet.

 

Samtidigt med sin formelle godkendelse af regnskabet vil der ikke være noget til hinder for, at Byrådet udtaler sin kritik af, at byggeriet kunne udvikle sig således, at det endte med en væsentlig overskridelse af den oprindeligt godkendte anskaffelsessum.

 

 

De konkrete sager:

  1. Byengen/Nordengen (AB Hørsholm Kokkedal)

 

Denne sag handler om kommunens godkendelse af skema B.

 

I forhold til skema A indeholder skema B ansøgningen alene en omlægning af finansieringen. Den samlede anskaffelsessum (de samlede udgifter til renoveringen) er den samme som i skema A, men et forventet tilskud på 11,5 mio. kr. fra RealDania kan ikke opnås, da dette tilskud i stedet på kommunens eget initiativ er overført til klimaprojektet. Dette beløb må derfor finansieres med et ustøttet lån, som kommunen skal garantere.

 

Da beløbet, som sagt, er overført til klimaprojektet på foranledning af kommunen selv og efter dialog med boligselskabet og Landsbyggefonden, har kommunen reelt ikke mulighed for at sige nej.

 

I en supplerende redegørelse skriver boligselskabet (=AB):

”I løbet af 2013 blev det på møder under Klimaprojektet antydet, at der var stigende vanskeligheder forbundet med at overholde økonomien i de tværgående LAR-foranstaltninger, der forestås af Fredensborg Kommune, og at det var under overvejelse at lade de tilskud fra RealDania, der oprindeligt var stillet boligorganisationerne i udsigt, overgå til såkaldte matrikelløse foranstaltninger.

 

Heroverfor stod AB med det problem, at såfremt de forudsatte tilskud måtte bortfalde, ville LAR-foranstaltningerne i Byengen-Nordengen (og i Skovengen) ikke kunne gennemføres uden lejeforhøjelser, hvorfor det ville være nødvendigt at reducere LAR-investeringerne i Byengen-Nordengen og Skovengen i omfang, svarende til de bortfaldne tilskud, med mindre der ville kunne tilvejebringes kompenserende finansiering uden huslejekonsekvenser.

 

På initiativ af Fredensborg Kommunes daværende projektleder blev således aftalt et møde den 4/9-2013 mellem Landsbyggefonden, Fredensborg Kommune og AB for drøftelse af mulighederne. Resultatet blev, at Landsbyggefonden accepterede en substitution af det ellers forudsatte tilskud fra RealDania på 11,56 mio. kr. til LAR-foranstaltninger i Byengen-Nordengen (og en substitution af det forudsatte tilskud på 5 mio. kr. til LAR i Skovengen) (I begge tilfælde) ved at bevilge optagelse af modsvarende realkreditlån uden ydelsesstøtte, men med driftsstøtte fra Landsbyggefonden, og med lånegaranti fra Fredensborg Kommune.

 

Denne løsning betyder for Byengen-Nordengens helhedsplan, at et samlet uændret investeringsomfang under klimaprojektet på 36,5 mio. kr. til grønne tage (nu ikke på beboelsesblokke, men på udhuse) og til LAR-foranstaltninger på terræn nu forudsættes finansieret på Skema B-niveau fuldt ud med realkreditlån med fuld lånegaranti fra Fredensborg Kommune, og dermed kræver en forhøjelse af lånegarantierne fra Skema A- til Skema B-niveau i kraft af Fredensborg Kommunes beslutning om at lade det på Skema A-niveau forudsatte tilskud fra RealDania udgå.

 

Såfremt Fredensborg Kommune ikke kan godkende en forhøjelse af realkreditfinansieringen med tilhørende lånegaranti, har AB ikke mulighed for at finansiere et investeringsomfang på de 11,56 mio. kr. af de forudsatte LAR-foranstaltninger i Byengen/Nordengen, der således må udgå.

 

(Tilsvarende vil en kommende selvstændig ansøgning om LAR i Skovengen kræve lånegaranti fra Fredensborg Kommune i fuldt omfang til substitution af det bortfaldne tilskud fra Fredensborg Forsyning.)”

 

På det foreliggende grundlag har kommunen reelt ikke mulighed for at sige nej til godkendelsen af skema B, fordi projektet er det samme som blev godkendt med skema A og fordi, den ændrede finansiering sker på foranledning af kommunen selv, der har ønsket at anvende RealDania støtten direkte til klimaprojektet i stedet for til renoveringen af Byengen/Norengen.

 

  1. Brønsholmsdal

 

Denne sag handler om godkendelse af skema C vedrørende den almene boligafdeling Brønsholmsdal.

 

Byrådet har tidligere godkendt skema B med en samlet anskaffelsessum på 156.762.000 kr.

 

Skema C udgiften er opgjort til 158.062.257 kr. hvilket er 1.300.257 kr. mere end skema B. Overskridelsen svarer til 0,83 %.

 

Det er oplyst, at overskridelsen skyldes indeksering af totalentreprisesummen ud over fastprisperioden.

 

Overskridelsen indebærer, at kommunens grundkapitalindskudslån skal forhøjes med 91.018 kr. og kommunens garanti med 1.183.000 kr.

 

Det bemærkes, at arbejdet faktisk er udført og regningerne betalt. Da overskridelsen endvidere er af en sådan mindre størrelse (0,83 %) og har en sådan begrundelse (indeksering af entreprisesum), som tilfældet er, vil det ikke være sagligt begrundet at sige nej til en godkendelse af skema C.

 

Vælger kommunen alligevel at sige nej i den konkrete sag, kan der eventuelt være grundlag for et erstatningskrav mod kommunen, såfremt boligselskabet kan dokumentere et økonomisk tab.

Bevilling

Sagen har ingen særskilt bevillingsmæssig betydning.

Retsgrundlag

Almenboliglovgivningen.

Kompetence

Byrådet.

Indstilling

  1. At orienteringen tages til efterretning.

Beslutning i Økonomiudvalget den 15-12-2014

Orienteringen blev taget til efterretning.

Beslutning i Byrådet den 22-12-2014

Økonomiudvalgets indstilling vedtaget.