Nr.70 - Forslag til Lokalplan F110 - For ejendom ved Slotsgade i Fredensborg

Sagsnr.: 10/20908

 
Ulla Hardy-Hansen (C)

Beslutningstema

Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan F110 – For ejendom ved Slotsgade i Fredensborg samt tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2013.

Sagsfremstilling og økonomi

Baggrund

Byrådet besluttede i april 2013 at igangsætte en lokalplanproces for ejendommene Slotsgade 2A/2B i Fredensborg, med henblik på at give mulighed for etablering af et nyt énfamiliehus samt for etablering af dobbelthus i stedet for det eksisterende baghus. Dette under forudsætning af, at vejadgangen til det nye énfamiliehus sker fra Skippers Allé.


Efterfølgende har det daværende Plan og Klimaudvalg i august 2013 besluttet, at den maksimale størrelse for énfamiliehuset fastsættes til 350 m2 og 300m2 for dobbelthuset, forudsat at dobbelthuset ikke placeres nordligere end den eksisterende naboejendom Østrupvej 4.


Lokalplanforslaget er udarbejdet i samarbejde med ejers rådgiver.


Lokalplanforslagets bestemmelser

Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, med det formål at tage højde for de arkitektoniske/ udseendemæssige og miljømæssige konsekvenser for området, herunder at bevare Slotsgade-områdets arkitektoniske/ kulturhistoriske kvaliteter og struktur med grøn beplantning mellem bygningerne og langs vejen.


Bebyggelsens omfang og placering

Den eksisterende bebyggelse omfatter et forhus og et baghus, samt en garagebygning. Den nuværende bebyggelsesprocent er på hhv. 6,3% og 16,9% for de to ejendomme og 8,8% for lokalplanområdet under et. I lokalplanforslaget holdes bebyggelsesprocenten for det samlede lokalplanområde væsentligt under 25 %, der gælder for det omkringliggende boligområde.


Lokalplanen fastlægger, at der kan opføres ét nyt enfamiliehus på maksimalt 350 etagemeter. I forbindelse med baghuset kan der om- eller nybygges til et dobbelthus, med et samlet etageareal på maksimalt 300 m2.


Endvidere fastlægges, at bygningerne maksimalt må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og en totalhøjde på 8,5 m.


For énfamiliehuset fastlægges, at bebyggelsen skal opføres i niveauplan kote 28,5 m. og at bebyggelsens grundplan (fodaftryk) ikke må overstige 250 m2. 


Da enfamiliehuset placeres på lavere terræn end det eksisterende byggeri, er det administrationens vurdering, at énfamiliehuset ikke kommer til at dominere over den fredede Villa Gallina eller gadebilledet i Slotsgade.

Ved at fastsætte et maksimalt bebygget areal på 250 m2 for énfamiliehuset sikres det, at bygningsvolumenet/ bygningens proportioner harmonerer med områdets øvrige bebyggelse


Da dobbelthuset placeres umiddelbart bag Villa Gallina, i samme terrænhøjde, er det væsentligt at bygningen ikke bliver for visuelt dominerende i forhold til den fredede Villa Gallina. Lokalplanen fastlægger derfor, at dobbelthuset ikke må placeres nordligere end den eksisterende gavl på nabobebyggelsen Østerupvej 4.


Vejbetjening

Den nuværende vejbetjening til Villa Gallina og den bagvedliggende bolig sker fra Slotsgade.


Lokalplanen fastlægger, at Villa Gallina og dobbelthuset vejbetjenes via eksisterende overkørsel fra Slotsgade, mens det ny énfamiliehus skal vejbetjenes via en ny overkørsel fra Skipper Allé. Vejbetjening af det nye énfamiliehus via Skipper Alle sikrer, at Slotsgade påvirkes mindst muligt af den nye udstykning og bebyggelse.


Bæredygtighed

Kommuneplan 2013 fastlægger, at der ved udarbejdelse af lokalplaner som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri, og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering i hver enkelt sag.


Lokalplanen vil sikre at nybyggeri mindst skal opfylde byggereglementets lavenergiklasse 2015.


Kommunens oversvømmelseskort udpeger den nordvestlige del af ejendommene Slotsgade 2A/2B, som område med risiko for oversvømmelse. Lokalplanen fastlægger i overensstemmelse med kommuneplanen, at nybyggeri placeres uden for risikoområdet i en højde, der tillader afledning til kloak.


Af samme årsag, er det ikke hensigtsmæssigt, at skabe mulighed for LAR (lokal afledning af regnvand) løsninger på grunden.


Nybyggeri er omfattet af byggereglementets krav til lavenergibebyggelse.

Lokalplanen vil sikre, at nybyggeri mindst skal opfylde byggereglementets lavenergiklasse 2015.


Kommuneplan 2013

Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 omfattet af rammeområderne FB03 og FR01 som fastlægger følgende rammer for lokalplanlægningen:


For FB03 gælder:

•        Boligområde

•        Anvendelse blandet boligformål, åben-lav, samt tæt-lav bebyggelse.

•        Max. Bebyggelsesprocent 30 % for den enkelte ejendom.

•        Max. 1 etage med udnyttet tagetage for åben-lav og 2 etager for tæt-lav.

•        Karakteristiske bygninger og bymiljøer skal bevares.


For FR01 gælder:

•        Rekreativt grønt område

•        Anvendelse offentligt formål, grønt område.

•        Området friholdes for anden bebyggelse og indretning end den, der knytter sig til områdets anvendelse som grønt område.


Lokalplanforslaget er i strid med bestemmelserne for rammeområde FR01,da anvendelsen er fastlagt til rekreativt grønt område. For at bringe lokalplanforslaget i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, bliver der samtidig fremlagt et tillæg nr. 4 til Kommuneplan 2013, hvor afgrænsningerne af rammeområde FB03 og FR01 ændres.


Eksisterende lokalplan

Lokalplanområdet er på nuværende tidspunkt omfattet af Lokalplan F30 – for et område omkring Slotsgade i Fredensborg, hvor det udgør en del af område A (boligområde til åben/ lav bebyggelse) og F2 (grønt område). Ved den offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagelse af nærværende lokalplanforslag aflyses Lokalplan F30 for det område, der er omfattet af den nye lokalplan F110.


Miljøvurdering

Fredensborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens § 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.


Borgermøde

Borgermøde om lokalplanforslaget afholdes onsdag den 21. maj 2014 kl. 17.30 -19 i rådhuskælderen på Rådhuset – Egevangen 3b i Kokkedal.

Bevilling

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Retsgrundlag

Planloven

Kompetence

Byrådet.

Kommunikation

Forslag til Lokalplan F110 samt tillæg nr. 4 til Kommuneplan 2013 offentliggøres i 8 uger.

Indstilling

  1. At forslag til Lokalplan F110 – For ejendom ved Slotsgade i Fredensborg samt tillæg nr. 4 til Kommuneplan 2013 fremlægges til offentlig høring i henhold til planlovens § 24.

Beslutning i Plan-, Miljø- og Klimaudvalget den 01-04-2014

Anbefaler administrationens indstilling.


Lars Søndergaard (V) stillede forslag om at der skal være mulighed for kviste og frontispice.


For stemte 3: F og V.


I mod stemte 4: B, C, O og Ergin Øzer (A)


Rasmus Østrup-Møller og Carsten Nielsen (A) undlod at stemme.


Forlaget faldt dermed.

Beslutning i Økonomiudvalget den 22-04-2014

Anbefaler Plan– Miljø– og Klimaudvalgets indstilling med den præcisering, at der kan være mulighed for kviste og frontispice, såfremt der ikke kommer væsentlige indsigelser ved nabohøringen.

Beslutning i Byrådet den 28-04-2014

Økonomiudvalgets indstilling vedtaget.


Christian de Jonquiéres (C) deltog ikke i behandling af punktet, da han erklærede sig inhabil.