Nr.14 - Sale & lease back arrangementer.

Sagsnr.: 07/5158

 

Beslutningstema

  • Godkendelse af iværksættelse af aktiviteter i forbindelse med øget anvendelse af SALB arrangementer i Fredensborg Kommune.
  • Beslutning om afsættelse af rammebeløb til ekstern bistand ved forberedelse og gennemførelse af SALB-arrangementerne.

Beslutning om midlertidig udvidelse af Ejendomscenteret med henblik på at sikre, at de nødvendige bygningssyn forud for salg af ejendommene kan gennemføres forsvarligt og i rette tid.

Sagsfremstilling og økonomi

I sammenhæng med vedtagelsen af Budget 2007-2010 besluttede Sammenlægningsudvalget, at der i perioden 2007-2010 skulle implementeres SALB arrangementer for hovedparten af kommunens bygningsmasse med henblik på at sikre den nødvendige finansiering og strategiske planlægning af drift og vedligehold af bygningerne. 


På baggrund af Sammenlægningsudvalgets beslutning har Forvaltningen iværksat det indledende arbejde med henblik på afdækning af bygningsmassen (herunder vedligeholdelsesstand, momsproblematikker mv.), samt prioritering af i hvilket omfang og hvilken takt disse bygninger skal udbydes i relation til SALB aftaler.


For at sikre den nødvendige revisionsmæssige, finansielle og juridiske vurdering og rådgivning i sammenhæng med vurderingen af bygningsmassen, mulighederne i forbindelse med SALB-arrangementer samt assistance i forbindelse med godkendelsesprocedure og udbudsforretninger har Forvaltningen kontaktet kommunens revisor Deloitte. Deloitte har på den baggrund tilbudt at gå ind i og assistere i forbindelse med projektet (jf. vedlagte oplæg fra Deloitte). 


Sideløbende med SALB projektet og delvist i sammenhæng hermed har forvaltningen endvidere bedt Deloitte foretage en vurdering af den finansielle styringspolitik for de to tidligere kommuner (de var enslydende) med henblik på revisionsmæssig og finansiel sparring omkring udarbejdelsen af en ny finansiel styringspolitik for Fredensborg Kommune. Dette er nødvendigt henset til:

  • at der er nye regler, muligheder og behov i forhold til risici og anvendelse af finansielle instrumenter i den kommunale sektor siden de gældende styringspolitikker blev vedtaget,
  • at der er behov for at vurdere den samlede risikoprofil vedrørende den nye kommunes gælds- og formuepleje – ikke mindst henset til den øgede eksponering en større anvendelse af SALB-arrangementer vil medføre
  • at de gældende politikker er udarbejdet i samarbejde med kommunens finansielle rådgiver (Nordea), og det derfor kan være hensigtsmæssigt, at der er en uvildig tredjepart, der vurderer dette, før der udarbejdes en politik for den nye kommune.

Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt at give et præcist overslag over omkostningerne ved Deloittes deltagelse i ovennævnte. En del af arbejdet specielt vedrørende den finansielle styringspolitik vil dog kunne falde ind under den gældende revisionsaftale, mens de ydelser, der ligger ud over den konkrete revisionsaftale, vil blive iværksat og faktureret efter fast aftalte priser med udgangspunkt i de priser for øvrige rådgivningsydelser, der fremgik af aftalen mellem Deloitte og Fredensborg Kommune.


SALB-arrangementerne rummer en række fordele, som hvis de realiseres fuldt ud vil resultere i store besparelser på både udgifterne til drift og vedligeholdelse af kommunens bygningsmasse.


En direkte konsekvens er, at de løbende udgifter til vedligeholdelse fremover betales over huslejen. Da den normalt kan dækkes af forrentningen af kommunens salgsprovenu, opnås en budgetforbedring svarende til det hidtidige vedligeholdelsesbudget.


En stor del af bygningsmassen er dårligt eller meget dårligt vedligeholdt. Der har for nyligt været en række uheldige eksempler herpå, hvor det har været nødvendigt enten at sanere bygninger helt bekoste en meget omfattende renovering. Sådanne problemer ledsages typisk af et dårligt indeklima med høje koncentrationer af svampesporer, bakterier eller fugt i omgivelserne. Dårligt vedligeholdte bygninger kan således udgøre en sundhedsmæssig risiko for brugerne, specielt børn og svage ældre.


Ved indgåelse af aftale om SALB vil kommunen kunne stille krav til en køber om at afhjælpe det vedligeholdelsesmæssige efterslæb over en kort periode. En sådan opgradering af bygningsmassen ville kommunen ikke selv kunne sikre. Herved giver SALB mulighed for at fjerne eller reducere den sundhedsmæssige risiko fra dårligt vedligeholdte bygninger.


For kommunen vil det derfor være afgørende på forhånd at sikre sig kontrol over købers dispositioner med hensyn til genopretning og løbende vedligeholdelse. Det betyder, at udbudsmaterialet skal indeholde meget præcise krav på disse områder. I tilgift hertil kan med fordel stilles krav til bygningernes fremtidige energiforbrug og miljøbelastning.


For at kunne formulere disse krav, må der foretages en særlig grundig gennemgang af bygningsmassen, så alle forhold så vidt muligt bliver belyst og analyseret. En sådan gennemgang vil nødvendig, men kræve en betydelig ekstra indsats at få gennemført. Ejendomscenteret har ikke kapacitet til at løse denne opgave inden for den forudsatte tidshorisont. Derfor anbefaler administrationen, at sker en midlertidig opnormering af ejendomscenteret. Herved oparbejdes og forankres det detaljerede kendskab til bygningsmassen internt i organisationen, hvilket vil være en fordel, da ejendomscenteret efterfølgende forudsættes at skulle udføre den løbende vedligeholdelse af de solgte bygninger på vegne af investor.

 

Økonomiudvalget vil på de kommende møder blive orienteret om fremdriften i projektet og vil i sammenhæng hermed skulle godkende:


-         detaljeret tids- og aktivitetsplan for projektet - inklusive prioritering af hvilke områder/bygninger der prioriteres behandlet i første udbudsrunde

-         endelig godkendelse af udbudsmateriale mv., herunder kravene til fremtidig vedligeholdelse

-         indstilling vedrørende ny finansiel styringspolitik

 

Bevilling

Der er ikke afsat bevilling til forberedelse og gennemførelse  af SALB-arrangementer.


Der er på kontoen for bygningsvedligeholdelse afsat 9,5 mill.kr. i budget 2007 til bygningsvedligeholdelse for den del af bygningsmassen, der ikke allerede er omfattet af SALB-arrangementer.


Bevillingen afspejler, at der i forhold til tidligere budgetter er indarbejdet en besparelse på 5 mill.kr. i 2007 under henvisning til indfasningen af SALB-arrangementer.


Retsgrundlag

-

Kompetence

Byrådet

Kommunikation

-

Administrationen indstiller

  • At budgettet for Ejendomscentret midlertidigt udvides med 1,1 mill.kr. i 2007 og 2008 med henblik på en styrkelse med to årsværk. Den midlertidige udvidelse finansieres inden for rammerne af vedligeholdelsesbudgettet.
  • At der afsættes et rammebeløb på 1 mill.kr. til finansiering af den nødvendige eksterne bistand i forbindelse med tilrettelæggelsen og gennemførelsen af Sale-and-lease-back programmet. Beløbet finansieres inden for rammerne af vedligeholdelsesbudgettet.

At forvaltningen bemyndiges til at fortsætte arbejdet med forberedelse af udbudsmaterialet vedrørende SALB-arrangementer.

Bilag

  1. Oplæg vedrørende SALB-projekt fra Deloitte (følger snarest).

Notat fra Ejendomscenteret vedrørende ressourcebehov til forberedende bygningssyn.

Beslutning i Økonomiudvalget den 22-01-2007

Udvalget anbefaler over for Byrådet, at den administrative indstilling vedtages, idet merudgiften finansieres ved træk på kassebeholdningen og efterfølgende indarbejdes som en del af projektets samlede økonomi.

Beslutning i Byrådet den 29-01-2007

Økonomiudvalget d. 22.1.07:

Udvalget anbefaler over for Byrådet, at den administrative indstilling vedtages, idet merudgiften finansieres ved træk på kassebeholdningen og efterfølgende indarbejdes som en del af projektets samlede økonomi.

 

Byrådet d. 29.1.07:

Vedtog Økonomiudvalgets indstilling.

 

Carsten Nielsen (S) deltog ikke i sagens behandling.